到底什么是熟铺？什么是生铺？投资神马的今天看到了来...

商铺投资分“生熟” “熟铺”投资坐享其成“生铺”是一边开发、一边销售、一边招商的商业物业；“熟铺”是投资回报稳定的商铺。生铺、熟铺如何投资，其中有些小门道。一般而言，“懂行”的投资人往往优先选择沿街熟铺。业内人士认为，之所以优先选择沿街熟铺，是因为这类商铺已进入成熟经营期，具有良好的市场成长性，出租率高、商家稳定、经营有序、投资回报明显。告别“养铺期” 投资熟铺需先算四笔账业内人士表示，就成熟商铺而言，先行招商，并已完成养铺过程，且商业氛围成熟，对投资者而言应该说是更有吸引力。对比新开发的商铺，具有不少优点，如较为容易判断投资价值、考察其商业氛围成熟程度等，可尽可能避免投资风险。投资专家表示，投资成熟商铺时考察的目标更为直接，因此这需要更加准确，其主要内容包括如何评估商铺物业的价值、投资回报率、商铺租金上涨潜力、吸引力半径等方面。第一笔账：计算商铺投资价格一个铺值多少钱？发展商的售价给出的答案显然并不是真正的答案，因为商铺的投资价格与售价有所区别，在投资者自行计算时需要考虑两个常量，即合理的投资回收期和场地成本。此前市场公认的合理年投资回报率在8%左右，当然考虑到目前投资成本高企，年投资回报率6%左右已经达到合理水平了，故通常确定投资回收期为15年，另外，场地成本一般会占总成本的20%左右。投资价格的计算公式为：投资价格=日场地成本×回报年限×365。其计算原理是由日场地成本与回报年限来确定投资价格的水平，如果现行售价高于这个水平，则说明售价偏高，反之则有投资价值。第二笔账： 投资回报率有多少一个铺位的投资回报有多高？这是所有投资者都会关心的问题。目前比较常用的计算方法为租金回报率分析法，其公式如下：租金回报率=月租金×12/单价。专家表示，这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。第三笔账：实际人流量有多大投资商铺能不能给自己带来很好的效益？关键看租金收益如何，而租金收益的多少，又取决于人流量的大小，因此对于人流量的考察也是不可缺少的。人流量的大小可能无法通过计算得来，而只能通过其他方式来从侧面进行了解。如在一天中选取三个时间段，如上午、中午和下午各抽取30分钟时间，来数数经过商铺的人数数量，得到平均值，再乘以平均营业时间，便能得到人流量的大小。当然，在此还有一个不可忽视的因素就是要了解商铺的吸引力半径。所谓吸引力半径，其实是由商圈的知名度以及规模来决定的，半径越大，说明会带来更多的人流。第四笔账：租金上涨空间有多大一般情况下，如果仅仅依靠租金的自然增长，投资收益的提高速度肯定有限。但如果区域地段价值得到提升，其租金上涨速度会加快。投资专家认为，区域的规划前景在很大程度上决定了商铺的发展潜力，如区域内在未来一段时间内将有大量人口导入，这会带来大量的消费人群。当然，也可根据商户的知名度来确定其未来的发展空间，比如与肯德基、麦当劳同时看中的区域，其成长潜力自然不可小觑，因为他们一般都会签订长达10年左右的长约，在没有相当把握的前提下是不会进驻的。