意粉咵房

大光谷未来房地产市场分析

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ccuugg

大学三年级 2013年04月23日

好久没来咵房发帖了，今天开个贴八一下光谷这边的商品房供应。

目前这边基本处于商品房供应的真空期，好点的楼盘基本没有，基本就统建天成美雅、光谷自由城等偏一点位置在卖。

但是去年年底拍卖的关山村、曙光村、郑桥村等地块，要建设的商品房未来几年均将集体上市。

光谷房地产竞相打折的时代即将到来！

以下是几大巨头的项目名字及体量：

一、万科

1. 万科郑桥村项目：万科城花璟苑，大概约40万方，3977套住房；项目主要是由1栋4层幼儿园、多栋2层独立商业楼、14栋27—34层住宅楼和部分3层商业裙楼组成，地上地下共计2783个停车位，

2. 万科雄楚大道项目：万科锦程，大概20余万方，1492套住宅；

3. 万科光谷一路项目：万科嘉园，大概33余万方。

万科三个楼盘合计约93万方。

二、保利

1. 保利新竹路项目：保利时代，建筑面积130万方。

主要产品是由住宅、写字楼、商业、幼儿园和配套设施等组成，土地面积128476平方米，住宅建筑面积360165平方米，写字楼建筑面积48000平方米，公寓建筑面积29800平方米，商业建筑面积97000平方米，幼儿园建筑面积2600平方米，配套房建筑面积2635平方米，地上地下共计4006个停车位，绿化率35%。

2. 保利花园旁项目：保利茉莉公馆，建筑面积17万方。

主要产品包括住宅和商业，土地面积42443平方米，住宅建筑面积170976平方米，商业建筑面积6000平方米，配套用房建筑面积1024平方米，地上地下共计1220个停车位，绿化率35%。

保利两个楼盘合计147万方。

三、菩提金

主要是曙光村城中村改造项目，楼盘名叫做菩提金莲华，看着围墙上写的是160万方。

四、武汉金地

主要是关山村熊家咀项目--金地雄楚1号，总建筑面积110万方。

五、金地集团

好像也是曙光村地块，在武汉职业技术学院西区内。建筑面积30多万方，楼盘名叫做金地格林东郡。

六、融科集团（联想集团旗下房地产公司）

这个在现在的长动处。具体体量不详，估计20万方应该有吧。

七、财大北门茶山刘项目

被武汉泰宇置业拿地，大概应该也有20万方。

就以上各大集团项目总体量：93+147+160+110+30+20+20=580万方！就算一套100平，就会有5.8万套房子供应。

这还不包括还有大片土地未开发、号称要建7000套的清江山水等。

光谷未来几年的商品房供应十分充足，而且都是核心区。ZF肯定会在稍微偏一点的地方再拍卖一些土地，会有更多

低价一点的楼盘供应的。所以大家完全不用惊慌，金地雄楚1号好像开盘均价9100一平，貌似保利时代也在9K左右，可能会有惊喜，第一期可能做活动降低到9k以下也未可知。

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ccuugg

大学三年级

2013年04月23日

沙发自己坐。。。

以上还不包括，关山村、曙光村、郑桥村和政院的还建房。这也是一个很大的量啊，也存在买卖的情况。

贴一个搜房网的新闻：

光谷新十年房企大腕雄起争夺区域楼市话语权

4月中旬，位于关山大道郑桥村的万科城花璟苑正式告知各大媒体，项目将于今年7月开盘，而万科拿得该地块的时间是去年年底，这样的建设进度可谓神速。

回顾万科的圈地运动，从Z近的1月15日算起，万科通过挂牌方式以总价105520万元成功拿下东湖新技术开发区关山大道项目，净用地面积约为8.97万平米；2012年武汉的Z后一场土拍，万科以46750万元拿下光谷雄楚大街项目，净用地面积约为3.8万平米；再往前推一年，2011年12月，万科及联投集团的合资公司通过公开挂牌方式，以总价44940万元成功拿下东湖开发区常家山路以西跟花城大道以北交汇处P（2011）167号地块，净用地面积22.06万平米，容积率1.5。

通过这几次公开挂牌拿地，还有股权转让等方式，武汉万科在光谷片区已经获得了近25万平米的净用地面积，未来几年可开发总量100万平米以上的商品房面积。基于以上系列拿地举措，光谷片区已经成为该房企累计及新建项目数量Z多的区域。

据了解，今年起万科在武汉大动作不断，除了目前在售项目外，预计还有5个项目面市，在光谷片区即推出了4个新盘：关山大道项目、雄楚大街项目、光谷一路项目和花山项目；另外还有在汉口鲩子湖的万科大都会项目。产品类型包括首置、首改型、纯改善和终极置业型，充分显示出武汉万科加速布局光谷楼市的熊熊野心和迅猛势头。

除了万科以外，在同一片区内，其他大小房企也纷纷应势而起。其中保利地产的两个新项目今年开卖，其中既有商业综合体保利时代，也有高端住宅保利茉莉公馆。金地、菩提金、融科等地块规模都在30万方以上，虽然算不上航母级别，也可以对光谷格局形成举足轻重的作用，还有诸小地块由一些规模稍小的开发商开发，均在建设中。

光谷“成长系”客群增多 90、110、140平为主力成交户型

光谷楼市的勃兴开始于2000年之后。2003年，万科城市花园、保利花园、关山春晓、金地太阳城等住宅项目在光谷四面开花。从2006年开始，随着越多越多的外来及本土房企扎堆进驻，光谷楼市进入全面鼎盛期，“富士康效应”的放大更是将光谷楼市推向“风口浪尖”。2008年之后，随着世界城光谷步行街的开街，光谷楼市进入全盛期。如今的光谷成为众多青年置业者的首选。

作为新生力量的光谷，无论是环境设施还是商业氛围，都具有较高的性价比。其优势吸引越来越多的武汉市民前往购房，随之带来的经济效应将催生光谷更多的新楼盘诞生，集中了万科、长城建设、保利、利嘉置业、恒大集团、清江实业、当代等众多实力雄厚的开发商。从而光谷成为武汉房地产开发商和开发项目Z为集中的区域之一，也是武汉市Z为密集的大规模高品质住宅区。

光谷的“火”早已毋庸置疑，其中诸如万科这样的代表房企对于该区域的贡献也可见一斑。2004年，万科城市花园打造了光谷首个改善型住宅社区；2007年，万科魅力之城为首次置业的光谷青年提供栖息地；2010年亮相的红郡项目缔造了光谷标志性的纯改善型社区。

从品牌房企在该区域进行住宅开发的过程中也可以发现，片区内置业者的居住需求也随之不断升级。尤其是2007年开始，海量80后群体进入结婚成家阶段，成为购房的绝对主力，与首改、再改型置业群体一同搅热了光谷楼市，90平米两房、110平米小三房和110-140平米大三房成为该区域的主力成交户型。

而在限购、限贷的新调控背景下，购房资格不断受限、换房成本逐渐升高，“一步到位”成为主流置业观，购房者希望房子能够具备更高的性价比和多重功能，这不仅仅是对户型、面积的要求，更多的是要考量配套、地段等有关生活舒适度的因素，比如房子要能满足一家三口、甚至是四世同堂的居住需求。

于是，业内人士分析，这种市场需求的转变被品牌房企发觉，因此为了迎合并引领片区内置业者持续升级的居住要求，万科郑桥村项目城花璟苑主打“全龄”生活圈，即满足“成长系”客群需求：即在同一个社区，提供系统的解决方案，满足这类客群、三种家庭结构的核心生活需求。

光谷成武汉经济引擎区域楼市迈入新十年

光谷从1988年成立至今已发展成为拥有总共518平方公里的重点发展区域。这里有百万高校人才智库，数十万常住人口消费力、千家高新技术企业经济能量、百平方公里产业园区，合力促成了经济发展的“光谷速度”。

从区域经济来看，2010年，光谷区域GDP为783亿元，地方财政收入55亿元，都位于武汉各区第一位，已成为武汉城市发展Z重要的经济支撑区域之一。这里已形成了以光电子信息为龙头、生物工程与新医药、环保、机电一体化、高科技农业等高新技术产业竞相发展的产业格局。

从区域规划来看，根据武汉市公布的东湖国家自主创新示范区总体规划（2011-2020年），光谷区域将建成具有活跃的创新经济、和谐的社会人文和绿色的生态环境、以“世界光谷”享誉全球的世界一流科技园区。

从区域人口来看，从2002年起，光谷已经成为武汉人口增长Z为迅速的片区，2009年光谷常住人口达60万左右，常住人口加工作人口则达到80万人左右，而新增人口每年还在以20%的速度递增。预计到2020年，区域内城镇常住人口为150万人，建成区面积为518平方公里，并包含一主一副四组团（光谷综合服务中心、鲁巷城市副中心，花山、左岭、流芳和牛山湖四大功能组团）的“大光谷”。

综上所述，在经济、规划、人居等方面全面革新并提升的背景之下，光谷楼市伴随着区域发展迈入了新的十年。在去年拿地的基础之上，各大老牌房企携数盘荣归光谷，即将带给光谷区域的不仅仅是单纯的住宅而已，还有对产品品质和生活理念的刷新，从而形成对城市的升级再造。