本帖Z后由 黑人 于 2013-4-25 10:18 编辑
中国的住房需求是由投资性因素主导的，还是居住性因素主导的？各界对此争论不休。
笔者无意对此进行全面论述，本文仅就对通常被认为是影响居住性需求的一个非常重要的因素——人口的年龄结构和性别结构进行一点初步的探讨。
人口的年龄结构和性别结构决定了一个国家的住房需求的中长期趋势。
与被挤压的“80后”一代
一般来说，一个人在20岁左右开始工作，25岁-34岁成家并首次购置住房，之后进入事业高峰，60岁之后逐渐退休。
由此可见，25岁-34岁年龄段人群是首次居住性购房需求的主要群体（也有学者将20岁-40岁列为主要购房年龄段，为了下文的数值分析才取了明确的上下界限，实际上这只能算作一个模糊的区间）。
因此我们可以分析这一年龄段的人口在总人口中的比重及其总量，以求对居住性住房需求做一些（显然是非全面的）分析。
首先可以看看美国和日本的例子。在美国，第二次世界大战结束后，高出生率持续较长时间，被称为“婴儿潮”。
这批人主要在1946年至1964年出生，总数约有7800万人。1969年之后，美国这一代“婴儿潮”逐渐进入25岁以上的年龄段，美国住房需求急剧增长，引发了美国第二次世界大战之后的第一次房地产繁荣。
到了1990年代中期之后，美国Z早的“婴儿潮”的下一代都已经开始进入购房年龄段。而“婴儿潮”一代自身则开始进入中年期，富裕者开始追求更高档住宅的消费，而更多的低收入人群（特别是少数族裔）则在ZF支持下，借助金融创新的手段购得住房，形成了“次贷”。
2006年左右开始的美国次贷危机，既是美国短期房产泡沫的破灭，也是一个长期的、更大规模的代际性房产泡沫的破灭，因为自此开始美国的“婴儿潮”一代开始进入退休年龄，逐渐退出房市。
日本二战之后也出现了“婴儿潮”。1945年至1950年内平均人口增长率高达3.12％。这一代“婴儿潮”在20世纪70年代，形成了日本住房市场可观的需求群体，因而为当时的日本房地产繁荣贡献了力量，更重要的是为随后的日本第一次地产泡沫破灭后的再次繁荣提供了支撑。
在1980年代末，日本第二次房地产泡沫的生成和破灭中，由于这一代的“婴儿潮”已经开始进入中老年，而其他代际的人口也未能形成住房需求的有力支撑，从而导致此次泡沫破灭后，日本的房地产行业乃至整个国民经济一蹶不振，长达20年之久。
中国在1949年之后，也出现了明显的“婴儿潮”现象（见图1）。不过中国的“婴儿潮”较美国、日本战后的“婴儿潮”有所不同。
自1951年开始到1971年结束长达20余年时间内，中国人口的出生率都在30％。以上（大饥荒时期除外）。持续时间较其他国家长，这可能跟1959年至1961年大饥荒人口大量损失之后的补偿性生育有关。也有人将大饥荒前后两波出生率高峰视为两次“婴儿潮”。
中国“婴儿潮”形成的首次购房年龄人群对住房市场的影响与国外不同。例如，如果按照国外的经验，25岁-34岁作为首次居住性购房的主要群体，那么从1970年代中期开始，中国就应该迎来购房需求的高峰。
而到了1990年代末期，中国婴儿潮这一代实际上就已经开始步入中年了。但是实际上，虽然自1980年代开始，中国的住房制度就不断地改革，但只有到了1990年代末，才实行了彻底的市场化改革，购买商品房才成为人民满足居住需求的首要选项。
因此，如图2所示，在1990年代末，中国房地产市场化改革真正搞起的时候，中国25岁-34岁年龄段的人口，无论是其总量，还是其在总人口中的比重，实际上都已经处于甚至迈过了峰值。中国房地产市场真正火爆的近10年，该年龄段人口的比重和总量实际上是迅速下降的（如果以20岁-40岁年龄段为首次购买年龄段人群，趋势也大体相同），真是奇哉怪哉。
可见，中国房地产市场近十年来的繁荣，是与正常的人口年龄结构相错位的。
当“婴儿潮”一代已经步入中年时，他们才真正告别了“筒子楼”、“棚户区”（或者农村老家的瓦房），迎来了真正属于自己的商品房。并且，他们拥有的属于自己的产权房，在起初很多都是以极为低廉的象征性价格所购买的“房改房”等。
在其后不多久就开始的中国房地产市场“黄金十年”中，这些住房的名义市场价值大幅升值，给这一代人带来了很大的“财富效应”。尝到“甜头”之后，面对房地产的繁荣，这一代人也开始购买更好的住房，以求改善居住条件，或者直接以投资为目的。
这给在近些年才首次进入居住性购房市场的年轻一代，带来很大的挤压。仍以出生率为衡量标准，虽然1970年代末开始，中国的计划生育大大强化，但作为“婴儿潮”的下一代，1981年开始，中国的人口出生率再次回升，超过20％。，直到1990年，整个80年代中国的人口出生率一直保持在20％。以上，但之后迅速下降。
因此可以说，整个“80后”一代是中国的第二代“婴儿潮”。1981年至1990年平均每年出生人口高达2300万人，较1970年代和1990年代平均每年都要高出250万人。但是，当80后这一代在21世纪头十年的中期开始进入购房年龄段的时候，中国的房地产市场已经繁荣的一塌糊涂。
这群年轻的“80后”进入购买年龄段之后，对中国的住房市场影响是非常深刻的。他们组成了住房市场中的所谓“刚性需求”。
这群准备首次购买住房的所谓“刚性需求”者，是否进入市场取决于他们对市场的判断。当市场基本面或者其他因素驱动住房价格上涨时，对价格上涨将导致更加无法负担的担忧，通过口耳相传使得购买住房的意愿更强，从而价格上涨的势头更猛。
