本帖Z后由 爱夏天 于 2013-5-22 10:42 编辑
折腾了两个半月，终于把房子的事情搞定了。两证到手，尾款也已经由银行打入卖方账户。回头想想这段时间的买房历程，颇多感慨。现在有时间空闲下来，也来扒一扒，以给广大买房者，特别是像我这样的购二套房，主借人为外地户口女性，提供参考与帮助吧。
先说下具体情况。我是外地户口，老公是武汉市户口。老公在婚前已经用了一次公积金买了套房，信他的邪，只用了两年就将房款全部付清了，但还是影响了此次公积金贷款。现在老公去外地工作了，武汉公积金封存不能动。
2012年底，公公正式办理退休手续，一次性到位了20多万元现金，加上我们自己两年手头上攒的钱，我动了再买套房的念头。不是为了投资，而是为了居住更加方便。
我们原来的房子在沌口开发区，那时老公在那边上班，而我的单位在武昌，我每天开车上下班，虽然不赶高峰也不堵车，但是单程30公里的路程也得耗费四五十分钟。后来老公跳槽去外地，为了方便我上班，也为了节省油钱，我们花2000元一月在单位院子里租了套房。虽然方便了，但终归住的别人的房子，心理上严重的不踏实感，和诸多的家装改造计划，迫使我有了再买套房的想法。
首先是选择房源。因武汉的住房政策，买二套房起码得首付六成。而我单位所在的地段，新房一万四五一平方，按Z起码的面积80平米算，也得120万。六成就是70多万，后期还要花钱装修等，就更别提每月每平方两三块钱的物业费和几百元的停车费了。自己单位小区环境好24小时保安巡逻，有超市有幼儿园也有暖气，后期物业费用非常便宜，但是九几年的老房子每平米也得11000元左右。而单位院子背后的小区就划算多了，没有暖气，环境稍逊一筹，但小区面积近十万平米，头一两期的房价只要8000左右。荷包不暖的情况下，只能选择该小区了。锁定目标，就是看房行动。有了网络就是方便，直接筛选个人房源。2013年春节过后，我便开始看房。通过中介看了五六套，也通过网络看了几套个人房源。包括单位院子，附近其他小区和目标小区（下文用A小区代替），前后看了十套左右的房子后，心里开始有底了。Z后敲定A小区一套98.29平方的三房，5楼（共七层），2010年左右重装的婚房。可以即买即住。80万元，我一分钱的价都没还，看上了直接下定金5000元。在这里得啰嗦一下看其他房子的经历，之前也看了几套比较满意的，价格上，我基本没打算还什么价，自己住的不是投资，方便合适就行。我不想浪费时间精力，但是好几家，我直接给定金别人都不收。还有就是不太想卖。所以，像我这样直接爽快的人在看房的事情上，真得按捺下性子，不要慌着下定金，就是很满意，也不能表现得太急。
3月10日，定下房子。因为之前武汉Z大的一家连锁房产中介的总部经理是我同学，跟我打招呼，说看好房子，免费帮我办手续，事成之后给办事员红包就行。我懂行情，一般的中介两个点中介费，包括中介信息费和办手续的跑腿费用。我打算给办事员个人五六千元的红包，想着他们提成可能也只这么多，这样不算亏待吧。于是，打电话同学，他给我安排附近的一家分店店长帮我办手续。3月11日，在该连锁中介店签订简单买卖合同，并交付评估费和担保费5370元。
3月12日，店长带我至光大银行中南支行面签。打算公积金贷款30万20年，本来家庭还款能力五到十年就能还清，但老公非要考虑到通涨，说能贷多长时间就贷多长时间，说以后钱更不值钱。信贷专员听了我的情况分析后，双方签订手续。因为老公外地工作，所以当时空着没签字，打算过几天补签。3月17日，银行打来电话，说我的额度批不下来，说我公积金虽然交了四五年，但是余额只一万多，每月个人只交了300，之前更少。所以批不下30万。而且以家庭为单位的话，我这算第二次用公积金买房，所贷额度要打折。只能用商业贷款。我提出公积金和商业组合贷款，银行回答说只要涉及公积金贷款都达不到30万。我问，那我究竟能贷款多少？银行含糊其辞，说你这个公积金只能贷一二十万。无奈，我只得答应纯商业贷款。3月18日，再去银行面签，主借人是我，同样空下老公的签名。3月22日，老公请假一天特意回来签字。其时，中介代我网签了购房合同，我已经跑了一趟武汉市房产局，进行了资格审核。资格审核两天后网上查询有资格买房后，必须在15天内（自然日，非工作日）办理房产证过户手续，否则要重新网签。3月24日，中介终于叫人来给房子拍照评估。3月25日，银行说我签错了，因为我这是家庭的二套房，一套房是老公婚前所购，而我是外地户口，这套房也必须以我老公为主借人。意味着又得重新网签，没办法，老公在长沙找熟人以Z快速度办好了公证，委托我代办一切买房事宜，花费320元。大家都清楚，当时正是国五条新政正沸腾的时候，大家都赶着国五条细则出台前交易（此房为房主的二套房之一），这样折腾了半个月，紧赶慢赶竟然一切又归零了。
此时，我茫然了。怎么会这样，别人买房是怎样的，于是我上网搜索各类买卖二手房帖子。非常感谢得意生活上一篇有用的帖子给了我方向http://www.deyi.com/thread-3980932-1-1.html。该帖楼主也是买的二手二套房，自己办的手续。我通过该帖找到楼主，索要了银行信贷一经理电话，同时详细咨询了公积金贷款一些事宜。放下电话，马上联系银行经理。该何经理详细询问情况后，答复可以纯公积金贷款27万20年。因为卖方出差，4月1日，才约上卖方，从光大银行中南支行取出原来的合同和资料，其信贷经理这时还说不可能，都是国家一样的政策，说27万20年不可能。我说我只要能贷款27万不管多少年，就是五年十年都可以，对方还是说我不能贷款，还说外地户口不能买房子，Z后见我们去意已决，才语焉不详地问我有没交养老保险，这不是废话吗。到这里为止，彻底甩掉了中介，甩掉了中介指定的银行。于是赶赴何经理所在的光大银行汉口新华路支行，面签开卡。老公不在场，银行说可以把合同拿回去等老公回来或者快递给老公签，银行批下来后再签，省得白跑。当天评估公司便打来电话确认评估时间。4月3日，银行挂钩的评估公司进行房产评估。4月4日到6日，清明放假。4月7日，评估公司打来电话，告诉我可以评到多少钱，费用为评估费用的千分之1.5。电话联系银行何经理，其贴心地告知我要评估多少钱，评多了得多掏评估费。并说评估费先不掏，到时银行审批下来并办理尾款贷款手续后再交。此时，已是过户Z后一天，在电话何经理确认可以贷款后，早上8点我带上证件资料约上卖方赴房地局等着开门办手续。排了一个小时的队才轮上我拿号，Z后发现我的户口本没带。都怪我疏忽，由于我的户口还在老家，想着有复印件就行，于是没从家里把户口本原件带上。非常感激卖方的体贴，对方劝我冷静不要急。于是，我们重新办理网签合同。房地局大厅有个网签自助机器，当时正值买卖高峰人多。于是，我通过其张贴在墙壁上的二维码扫描用智能手机在网上签订合同，获取了一个编码。再在房地局的柜台办理资格审核。两天后网上查询审核结果通过，15天内必须过户。
到这时，一切才开始慢下来。其间卖方不停地催促抢着赶政策，不停地签订合同办这办那手续，到这里其实才算真正开始。各地国五条细则都已经出台，并没有明确条款20%的个人所得税缴交，这反而让我们有了冷静的时间。打电话问银行何经理，他交代，除了带户口本外，外地户口是可以买房的，只要到社保局提取证明就行。于是当天下午，我便去了武昌区社保局，拿到社保证明。四天后，家里快递过来的户口本也已经到了。这几天，中介当初让我交的评估担保费也因为同学的关系退还于我。因为卖方又到外地出差，4月15日，我将首付款53万元打入卖方账户。4月16日，我们终于相约再次到达市房地局过户。一切顺利，契税24000，加上其他税费一共3.25万元。得到一张单子，注明15天后拿新证，因为是外地户口女性，拿新证时必须提供流动人口婚育证明。友情提醒，交税费时一定请复印一张交费明细通知单，方便银行办理贷款手续。办完房产证过户后，又赶去武昌区政务中心办理了土地证的面合手续。
之后几天的工作便是在单位开具婚育情况说明，然后回老家办流动人口婚育证明。
然后向卖方要来了房子钥匙，简单装修，因为本来房子装修比较新，只刷了两道乳胶漆换了窗纱。买了除衣柜外的家具，4月30日搬入新家。
5月7日，带上流动人口婚育证明拿了新证。拿到新房产证后赶回武昌，等了四五个小时，办理好土地新证。花费30元左右忘记了。因为之前没有复印税费通知单又多跑了一趟市房地局。然后去银行办理担保贷款手续。此时银行已经审批下来。如果卖方配合，是不需要担保公司担保的，银行一样可以审批放款。只是周期会长一些，大概二十多天一个月左右放款。如果花钱请担保公司的话，一个星期后就可以放款。因为卖方为人不错，况且我甩掉中介自己办手续已经省了不少钱，于是请了担保公司。评估费加担保费合计2500米。相比之前中介收的5370已经便宜了一半多。将两证留于银行担保。等着再去趟房地局办理一次抵押手续。
5月14日，公积金中心将尾款27万元打入卖方账户。打电话银行何经理，对方说可能一个星期到两个星期内担保公司会联系我去房地局办理两证他权抵押手续。然后6月20日左右等着月供还款。
算下来，27万的20年等额本金贷款，如果在当初那家银行办理纯商业贷款，利息要比纯公积金贷款多55000多元。加上1.6万元的中介费，担保评估费差价，虽然人折腾了两个多月，但是共节省了7.5万元，两个月做什么工作能赚这么多？反正我是赚不到的。相当于咱一年工资了！
总结了一点，办二手房贷款，关键是找准银行。之前那家银行其实与后来办成功的贷款银行是一家，分属不同支行，有些银行就不愿意办公积金贷款，嫌利润少。再就是资料齐全，相信买房的都没多少经验，顶多就是多跑几趟冤枉路。多问问买过房的熟人就好。我这个案例里，卖方所卖的这套房子也是男方婚前财产，女方只需要在银行面签的时候到场就行，提供婚登处的一个证明就OK。没必要无数次地跟着跑。
买方的话，我老公办理的委托公证书用处不大，顶多就是少跑了一两趟路而已。就是办理资格审核时和办房产证过户时需要。
其实自己办手续，除开之前的中介没搞好外，我自己办手续所花的时间也不长。从4月1号开始办手续，到16号过户，半个月。即使有什么政策出来，基本以网签为准。即使不以网签为准，过户也只花了半个月。
不要嫌麻烦，其实也不麻烦。省下来的钱是实实在在的。
