中介说的那些话总是听不懂，买二手房就像瞎子过河，房地产小白一起来恶补二手房知识啦

一、房地产基础知识

　　首先，我们要了解一些名词房地产市场、房地产、房地产市场分级、二手房

　　房地产市场：以房地产为商品的市场

　　房地产特点：供给有限、不可移动、价值量大、易受影响等

　　房地产市场分级：一级 国 家----开发商

　　二级 开发商--- 客 户

　　三级 客 户-----客 户

　　二手房：非房地产商出售的由房屋产权人或者购买人转让的房产，包括已取得权证的和尚未取得权证转让的房产。其中包括房改房、自建房、拆迁房、经适房、商品房。

　　我们生活中较为常见的就是商品房和经适房。

　　其次，我们要了解我们日常生活中有哪些房屋

　　1商品房：经ZF有关部门批准，由房地产开发经营公司开发，建成后用于市场出售出租的房屋，包括住宅商业用房以及其他建筑物。它是开发商建设的供销售的房屋，可以办产权证和国土证，可以自定价格出售的产权房

　　（ps:商品房有个人产权，可以更名或者过户）

　　2经适房：是指已经列入国家计划，由城市ZF组织房地产开发企业或者集资建房的单位建造，以微利向城镇中低收入家庭出售的住房，它是具有社会保障性的商品住宅

　　（ps：只有居住使用权）

　　3房改房：又称已购公房，是城镇职工根据国家的房改优惠政策购买的住宅，按照成本价购买的，房屋所有权归职工个人所有，按照标准价购买的，职工拥有部分房屋所有权

　　（ps：房改后，可以过户）

　　4拆迁房：ZF进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁户进行安置的房屋

　　（ps：有个人产权和集体产权两种，而且拆迁房很少有办房本的，给大家办了房本，那剩下的开发商的楼盘卖给谁？）

　　5自建房：居民有特殊的宅基地来建设自己居住的房屋

　　（ps：无产权哦，大多是农村中那种自己盖的房子）

二、房地产常用名词

　　1 更名：简单的说就是房本未下来到房地产开发商或者物业处进行房子名字的更换

　　2过户：房本下来之后，到房管局进行名字的更换

　　3网签：在房管局登记备案，并且能在网上查到的房子

　　这里要注意下，咱们日常生活中经常会听到更名和过户这两个词，虽然它们都是进行名字的更改，但是去办理的地方不一样，而且费用也不一样。

　　4 产权：房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各 项权益的总和，即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。房屋产权有房屋所有权和土地使用权两部分组成，房屋所有权的期限为永久，而土地使用权根据有关法规为40、50年或70年不等，届满自动续期，续费按当时的1%-10%来增收（即土地使用权出让金），补的费用Z多不会超过5位数。

　　这里要注意的是大小产权的区分

　　大产权：100%产权且五证齐全

　　小产权：非100%产权或五证不全

　　买房的时候自己心里一定要明白自己所买的房子是大产权还是小产权

　　5五证二书

　　五证 ：建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房出售（预售）许可证、国有土地使用证

　　二书： 商品房使用说明书、商品房质量保证明书

　　三、房屋选购要点

　　1.朝向与角

　　大家都知道中国是北半球的国家，所以太阳正午是出现在正南方向的，所以我们房子要想光照好就得是坐北朝南。

　　金角：东南

　　银角：西南

　　铜角：东北

　　铁角：西北

　　东南，这是Z理想的朝向，因为东南向的从日出开始就会照到太阳一直到日落，楼层好的话，到了冬天太阳都可以照到被子上，一天都是暖洋洋的，如果楼层低的话，也可以照到，只是照的时间短一些，西南朝向，比东南略差，但是也不错，午后太阳往西边照的时候，可以接受直射。但是东北和西北朝向的基本无直射，有也是夕晒，属于冬天往死冻，夏天往死晒，所以买房子的时候注意朝向问题。

　　（这里说的朝向是指窗户对着的方向，不是门对着的方向）

　　其实实际生活中很少能买到正南的房子，那是因为实际生活中我们的房子朝向不可能真正的坐北朝南，尤其是高层建筑和那些围湖而建的房子。高层的话，它要照顾周边建筑，而围湖的建筑因为要建设湖景房，所以它是以湖为中心而建，所以房子的朝向会发生改变，再购买房子的时候自己要留心，要细看沙盘和它的户型图。尤其要知道整个儿楼盘中房屋坐落位置和楼间距。

　　这里补充几个基础知识，在户型图中A 代表卧室B代表厅C代表卫

　　例如: 2A+1B+1C 就是说2室1厅1卫

还有大家可能经常听到复式、跃层、错层等名词现在给大家补一下

　　1复式：

　　复式楼也叫复式住宅

　　复式住宅一般是指每户住宅在较高的楼层中增建一个夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（复式为3.3米，而一般跃层式为5.6米），其下层供起居用，如炊事、进餐、洗浴等；上层供休息睡眠和贮藏用。

　　优点是：

　　（1）平面利用系数高，通过夹件层复合，可使住宅的使用面积提高50%~70%；

　　（2）户内隔层为木结构，将隔断、家具、装饰融为一体，既是墙，又是楼板、床、柜，降低了综合造价；

　　（3）上部层采用推拉窗户，通风采光好，与一般层高和面积相同住宅相比，土地利用率可提高40%。

　　不足在于：

　　（1）复式住宅面宽大、进深小，如采用内廊式平面组合必然导致一部分户型朝向不佳，自然通风、采光较差；

　　（2）层高过低，如厨房只有2米高度，长期使用易产生局促憋气的不适感；贮藏间较大，但层高只有1.2米，很难充分利用；

　　（3）由于室内的隔断、楼板均采用轻薄的木隔断，木材的成本较高且隔音、防火功能差，房间的私密性、安全性较差。

　　跃层：跃层式住宅是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式。其特点是：有上下

　　两层楼面、卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房，上下层之

　　间的通道不通过公共楼梯，而采用户内独用的小楼梯连接。跃层式住宅的优

　　点是每户都有较大的采光面；通风较好，户内居住面积和辅助面积较大，布

　　局紧凑，功能明确；相互干扰较小。

　　错层：错层指一套住宅内的各种功能 用房在不同的平面上，用30-60cm的高差进行空间隔断，层次分明，立体性强，但未分成两层，适合大面积住宅（其实就是利用高度划分功能区）

　　这里要注意：复式和跃层是不一样的！Z大的区别就是楼高！复式一般3.3米而跃层高达5.6米，而复式只是上下有个隔断，跃层相当于一个楼层里的内部小二楼！不要听信售楼小姐的复式小跃层，跃层就是跃层，复式就是复式!

　　Ps:不管是复式还是跃层计算面积都是以Z底一层的面积计算，也就是说，复式里隔出的二层面积不算，跃层里的二楼面积也不算，只算一层哦！

还有一些被售楼小姐经常挂在嘴边的绿化率、得房率、日照间距，楼主也为你一一解答

　　1.绿化率：是居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区总用地的百分比

　　2.得房率：是指可供住户支配的面积（也就是套内建筑面积）与每户建筑面积（也就是销售面积）之比。

　　套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积

　　销售面积（也称套型建筑面积）=套内建筑面积 +分摊的公用建筑面积（俗说“公摊面积”）。

　　得房率=（建筑面积-公摊面积）/销售面积

　　得房率是买房比较重要的一个指标。计算房屋面积时，计算的是建筑面积，所以得房率太低，不实惠；太高，不方便。因为得房率越高，公共部分的面积就越少，住户也会感到压抑。一般，得房率在80%左右比较合适，公共部分既宽敞气派，分摊的面积也不会太多，比较实惠。

　　3.日照间距：指前后两排南向房屋之间，为保证后排房屋在冬至日底层获得不低于二小时的满窗日照而保持的Z小间隔距离

　　Ps： 我国规定，冬至日时，光照时间不得少于2小时

　4.公摊率：摊率是指总公摊面积在总建筑面积之中所占的比率 公摊率主要用于计算在住宅小区之中公用建筑设施（配电房、楼道、电梯井、公用通道、消防设施以及其他公用设施）在小区总建筑面积之中所占比例。

　　公摊率=总公摊面积/总建筑面积

　　公摊面积：公用建筑面积 是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。

　　Ps：公摊面积其实其实和自己购买的房子面积挂钩，面积越大公摊面积也越大

　　5.有时候售楼小姐做回访的时候会说几通几平，下面给大家科普下

　　三通一平：路通、水通、电通，土地平整

　　七通一平：通给水、通排水、通电、通讯、通路、通燃气、通热力以及场地平整

　　九通一平：通市政道路、雨水、污水、自来水、天然气、电力、电信、热力、有线电视以及土地自然平整

　　楼主可是给大家科普了哦，别到时候售楼小姐一打电话，你要是还懵掉就不能怪楼主了。楼主已经尽力了！╮(╯▽╰)╭

刚刚有朋友问到贷款，那在这里就普及一下贷款知识

三、贷款知识

　　1贷款分类：抵押贷款、公积金贷款、按揭贷款

　　抵押贷款是买房者(抵押人)向银行(抵押权人)借钱的方式。即买房者用所购房产作为抵押物，与银行签订抵押合同，以不转移所有权方式作为按期向银行归还贷款的保证。此项贷款须付利息，买房者(抵押人)按合同约定向银行还清本息后，便可收回抵押品——“房屋所有权证”与“土地使用证”。这就是说，买房者在还清贷款之前，事实上并不真正拥有所购房屋的所有权。若违约不按期归还贷款，银行可以依法作出处理

　　按揭贷款：按揭就是按揭人(买方者)通过分期付款方式来取得所购商品房的所有权。它对买房者来说有两方面含义：一是房款可以在规定的期限内分期付;二是在分期付款阶段，房子的所有权被“按”着，要等到全部付清才能“揭”(取)到手。另外，按揭售楼涉及到三方债务关系——即按揭人(买房者)、发展商(卖房者)、按揭权人(一般为有关银行)三者关系。它的程序是，由按揭人(买房者)先与发展商签定买房合同，并预付部分购房款;然后由按揭人(买房者)凭该合同与按揭权人(银行)签订按揭合同，由银行向发展商付清余下的购房款，而买房者定期向按揭银行付款，直到按规定付清“按揭款”，按揭过程即告结束。

　　公积金贷款：公积金贷款是按规定缴存住房公积金一定期限以上（各城市的期限不同）的在职职工，为购建住房或翻建、大修自有住房资金不足时，即可申请公积金贷款。其贷款的条件是：单位在职职工签订劳动合同3年期以上（或连续3年签订1年期劳动合同）；正常连续按月缴存住房公积金一定期限以上；未超过法定退休年龄；借款人有稳定的经济收入和偿还本息的能力；借款人同意办理住房抵押登记和保险；提供当地住房资金管理中心及所属分中心同意的担保方式；同时提交银行要求的相关文件，如购房合同或房屋预售合同、房屋产权证、土地使用证、公积金缴存的证明等

　　以上都是百度词条哦，因为具体贷款操作是由信贷部直接操作的，楼主知道的也只是大概流程

　　贷款手续：

　　工资证明（半年）+银行流水（半年）+身份证+户口本+婚姻证明（包括结婚证、离婚证、如果单身须到公安局办理单身证明）

　　注：1.如果是外地人，还需要提交13个月当地的纳税证明或者社保证明哦

　　2.抵押贷款Z高期限为10年，剩下Z高期限为30年（不是你想贷多久就可以贷多久，银行会根据你离法定退休年龄还差多少年来决定）

下面楼主要科普重点了！重点重点！——二手房费用清算

四、二手房交易全套费用清算

　　因为楼主自己是做二手房交易的，所以帖子里更多的事科普二手房相关知识，现在讲一下二手房费用清算。如果你是在房屋中介公司买的二手房，到时候你需要交纳如下费用的哦

　　中介费+房管局费用+物业配套费+地税局费用+贷款代办费

　　Ps：如果中介可以办贷款就自己办，自己实在办不了再委托中介，因为中介会收取贷款代办费，我们当地收取的费用为贷款额度的3%

1.中介费：这个看你选择的中介公司，一般是售价的1%收取（中介费物价局是有规定的哦）

　　2.房管局费用：135+房屋面积*6

　　登记费（工本费）：80元

　　交易手续费：房屋面积*6（这里的房屋面积是房本上的面积哦）

　　查档费：30元

　　印花税：5-15元（15元封底哦）

　　测绘费：20元（这个就是房本后面附带的那张房屋示意图，20元一张，你可以想要几张要几张，但是要那么多也没用O(∩_∩)O哈哈~）

　　房管局实际费用：135+房屋面积*6

　　配套费（土地维修基金）

　　多层：平米数*50

　　高层：平米数*90

　　Ps：楼主刚刚有科普高层和多层哦！不知道的同学给我自动面壁去！小于等于7层的就是多层，大于7层的就是高层了。算配套的时候要懂得尝试哦

地税局费用

下面这些才是重头戏！楼主用excel做的表格

这里再啰嗦几句，要结合你们当地实际情况计算，楼主提供的是我们当地的情况计算的，一定要了解自己所在地的各种税的税率

本帖Z后由 一杯摩卡 于 2014-9-11 09:54 编辑

五、房屋推销常见话术深层解读

　　不管是买一手房还是买二手房，售楼小姐们常挂嘴边的是什么？

　　1.“xx先生、xx女士，您好！我们的房子不多了，就剩下x套了，您得抓紧买了，我同事的客户也看上这套房子了，Z近也是想买，您要抓紧时间做决定了，欲购从······”

　　说了一堆，反正就是房子好房子秒，你要是还不买，别人就买走了！反正就是忽悠你买！这里其实是话术，也是给你施加压力，其实没有那么多客户要买这套房子，他只是看你犹豫不决，想催促你，这时候你一定要有颗强大的定海神针哦，把你自己的小心脏得定的稳稳的，别一听卖完了就自己先乱了阵脚，匆匆下单，一定要从容淡定。

　　2.“Xx先生、xx女士，您好！你要的房子我帮你看好了，我给您看的房子肯定是Z合适您的房子，等您有时间的话，我帮您联系房主，咱们一起去实地看房”

　　这时候你要注意了，售楼小姐实际带你看房看了几套？她重点介绍和推荐的是哪套？实际看房的地点自己熟不熟悉？对实际看房地周边设施了解多少？这些都要做到心里有谱。

　　如果通过中介买房，置业顾问Z多给你看3套房，优、中、差各一套。如果带你看了3套之后你还是不满意的话，置业顾问在一段时间内，即使有房源也不会带你看了，因为各种档次都给你看过，结果你一套都看不中。优的，你觉得价钱高，中的，你觉得户型差，差的，你根本看不上！这时候，你该怎么办呢？天天缠着置业顾问？天天催置业顾问？

　　这些通通不靠谱！

　　Z靠谱的是

　　第一，你要明确买房目的，是为家中老人购买，还是为了孩子将来上学购买，还是将来用作婚房。

　　第二，买房时自己必须明确要买什么地段，什么价位，什么朝向，多大面积的住房，还要考虑建筑年代和周边小区设施，Z重要的是，明白在这个地段内，房屋均价是多少，你所要购买的房子按均价算下来售价大概是多少，这些都要做到心中有谱。

　　第三，你在实地看房之前就要先看过房屋照片，对房屋有个大概了解，再考虑下价位，面积、朝向是否符合自己要求，不要盲目和置业顾问去实地看房。其实看的越多越容易迷茫，看的多了之后，自己内心的期望值就会逐渐增高，总觉得好的还在后面，挑来挑去，自己都会挑花眼。

　　总结下，看房不要盲目，要有目的性的看，Z后是货比三家，不要只拘泥于一家中介公司，多委托几家也是可以的，但自己心里一定要明白我上面说的那几点，不要被置业顾问牵着鼻子走。

二手房常见话术2.0

　　前方有一大批烟雾弹，大家要小心通过

　　3 “xx先生，xx女士，您看这套房子如何？这套房子是我帮您看的房子里性价比Z高的一套呢”

　　这时候大家要竖起耳朵好好的给楼主听清楚了！“性价比”在二手房市场这里不是褒义词！不是褒义词！

　　它的潜台词是：“这房子一般般，地段一般般，朝向一般般，户型一般般，但它便宜！便宜啊！”要永远明白便宜没好货这句话！

　　别到时候大家一听性价比高就觉得捡了金元宝似的，性价比高得潜台词就是上面的意思，就是说这个房子在朝向、地段、户型等方面有一定的缺陷，而你出的价位只能给你推荐这种房子，说的再白点就是，以你给的价格就只够买这样的房子，置业顾问们已经尽力了，性价比高只是婉转的表达了“你丫没钱，就只能买残次品了”。有点夸张，但事实就是如此，这时大家就要综合考量了，不要贪小便宜吃大亏

　　。

　　4“xx先生，xx女士，您好！这个交易价格已经是房主给我们的Z底价了，真的不能再低了，再低了房主就不卖了”

　　这时候你是不是如坐针毡，就颠颠的乖乖的跑去掏钱了呢？再掏钱的时候你又没有想过Z底价这个词，是有水分的！所以不到Z后一刻，就要尽量争取，尽量和房主当面谈，如果你提的价格不是那种太离谱的，而房主又是着急卖房子的那种，其实价格还是可以浮动的了！

　　Ps：中介告诉你某个房屋的售价里面是有水分的，这个大家是一定要知道的。置业顾问在落实二手房房源的时候，是会问房主的Z低成交价的，而这个Z低成交价，你永远不会知道。当它转手再卖给客户的时候价格会提高，因为卖的越高，中介提的费用也越高，这个是常识。希望大家找中介买房的时候做到心中有数，大家成交的时候一定要再争取和房主面对面的议价，不要只听中介的一面之词。

　　常见情景也就这么多，总结下，大家要擦亮双眼，知道你所买房屋地段的均价，做到心中有数，也不要被置业顾问的话术所刺激而着急付款买房，买房毕竟是件大事，要做到货比三家，可以委托多个中介帮你挑选房屋，但自己必须有主见，要明白自己所购房屋的各个要素是否达到自己预期！

六、在科普下中介带看房屋常见问题

　　好多人可能有过实地看房的经验，可是你有没有发现带看时间的问题？有没有发现带看时置业顾问再和你打时间差？当你真正买到这个房子的时候，带看时没有发觉的小问题，当入住的时候通通都爆发了呢？

　　现在楼主就为你一一科普

　　1.带看时间问题

　　置业顾问会一般带你看房子的时候，他事先肯定是看过这套房子的，知道这套房子的优点和缺点的，置业顾问会着重为你讲房子的优点，缺点仅仅是一语带过，这时候，你要自己细细查看房屋，不要放过细节。

　　举个实际例子，有的房子卧室采光好，但客厅采光差，你猜置业顾问会什么时间带你看房子？

　　这里是有技巧的，如果置业顾问事先知道你要卧室采光好的房子，客厅不太在意的话，他会带你下午去看房，因为采光好的卧室，一下午都有直射，此时将卧室门打开，客厅的采光也会达到Z佳，这个时候要小心了哦

　　如果置业顾问知道你对客厅要求高，而卧室要求不高，这时置业顾问会带你晚上看房，晚上一开灯，哪里都是敞亮的，结果你被人家高大上的灯光吸引了，非这套房不买，楼主也无能为力！

　　所以看房的时候，尽量约在白天看房，晚上真的看不好，一开灯，很多采光缺点都会被掩盖，大家要牢记哦，别被人置业顾问的两句甜言蜜语哄的团团转，该知道的常识一定要知道！

　　2.如果你委托中介买房，你是会签看房确认单的，基本上你几乎不能与房主私交的，所以，你基本不可能知道房主的门牌，电话！如果私交，你还会交纳违约金，中介都猴精猴精的！

　　3.看房的时候，如果房主在家，他也不会表现的很热情?这是为啥呢？

　　难道房主是个木头人？答案是no！因为早在你看房前，置业顾问就交代过房主了，怕你俩套近乎，怕房主看你长得萌萌哒，把房屋低价透给你！╮(╯▽╰)╭

　　实地看房的时候，要仔细查看房屋墙壁是否有水渍、裂缝、叩一下墙壁，听一听房屋墙壁回声，判断下墙壁是实心还是空心，这样你就可以知道问题的所在，细心点准没错的。顶层如果有水渍，这就说明房子漏水，如果非顶层，就是楼上跑水后渗透下来的。这时候，你就要问清楚出现的这些问题，怎么解决，谁来解决！是物业负责解决还是房主自己解决，都协调好，别到时候因为这点小问题发生扯皮

　　4.实地看房的时候，记得看下小区周边环境，看看配套设施是否完善，知道小区附近都分布着哪些学校、医院、公园。因为置业顾问带看的时候，肯定选择的是Z优路径，避免了一些较差路段，比如说，他会跳过正在施工的路段，吵闹的菜市场等，但是你要知道，这些被中介避开的路段，会不会影响到你的生活，所以你要明白周边真正有什么，做到门清是很有必要的。

　　（ps：要是你私下有时间，还可以和小区里的大爷大妈们唠会，大爷大妈们Z喜欢唠嗑了，对于家长里短的事情都门清，说不定就会告诉你，谁家正在卖房子，这样的话，你就可以不用委托中介了，前提时，你得有时间和大爷大妈们唠！O(∩_∩)O哈哈~）

　　现总结如下：1.注意中介带看时间，选择下午或者上午，晚上看房是大忌，因为晚上看房的时候，有些采光问题会被忽略

　　2.熟悉所看房屋周边环境，看看周边分布的学校、医院、公园，尤其要注意下学校附近的房子。学校我们都知道，每天早上都会有广播体操时间，如果学校有重大活动也是每天广播个不停，如果房子离学校太近，广播体操的音乐肯定会每天准时叫你起床的，而中介又会避免这个时间段带你看房，所以，你一定要知道，学校离你看房的地点有多远，房子里是否能听到学校的声音。看这样的房子，Z好是早上去看一下，确定声音的大小是否会影响到你和家人的休息，如果你能接受这个声音，就可以考虑，如果接受不了，就告诉置业顾问你接受不了这种太吵的房子，下次置业顾问就不会给你介绍这样的房子了。

　　3 实地看房注意仔细检查房屋墙壁是否有水渍、裂缝，如果有这些问题，要问清楚，将来谁负责解决这些问题

七、中介费用的相关问题

　　中介是个很神奇的地方，说白点就是水比较深的地方，具体有多深，只有自己踏进去才知道。在踏的时候你一定要做到心中有数！这个楼主强调了很多遍了！

　　举个例子，xx小区的A先生有房子要出售，100m，A先生准备买100w，而此时B先生想要买90-100w的房，他们都找到了神奇的xx房地产中介

　　你觉得b先生Z后的成交价是多少？

　　如果你要是答100w，你就乖乖去给楼主面壁思过去！到中介买房子，绝对会高于这个100w的！这是为啥？

　　答：1.置业顾问在落实A先生这套房子的时候，已经知道了A的底价，假设A的底价是95w，那么房地产中介绝对敢卖到100w，而你永远不会知道这个底价的！

　　（ps：如果不想被坑的太惨，你就要先了解当地房屋均价和你所购房屋小区的均价，在结合该房屋的装修情况，自己心里大概估摸一个合理价位，自己留个心眼。）

　　2 还有一种情况就是，房主不愿意出中介费，而中介公司又不愿意放弃这个房主，那该怎么办呢？怎么办呢？当然是把房价再次提高，到时候中介费就从提高的房价中就自然而然的挤出来了，可怜的买主，当了回冤大头！其实就是把中介费用转嫁到买主身上

　　╮(╯▽╰)╭

　　3 你要明白，中介公司是个媒介，它肯定会左右逢源的，它一定会对房主说“xx，先生

女士，我尽量帮您把价格提高”而对买主说“xx先生

女士，我尽量帮你把价格压低”，至于它有没有真正压低，只有它中介知道！

　　4 找中介买房不是一点好处没有，公司有专门的录入房源的软件，里面录入的房源基本囊括了该地区所有在网上发布过出售信息的房子，房子确实多，而且双方成交的时候签订的是三方合同，交易有保障，可以协助贷款，不好的地方就是我说的上面几点，凡事有利有弊，至于是利多弊少还是弊少利多，这就是仁者见仁，智者见智的事情了。

八、土地年限和房屋年限

　　房屋使用年限分为两个概念，一个是房屋本身的使用年限，另一个是土地使用年限。土地的使用年限和房屋所有权的年限是两个不同的概念不能混同。

　　土地的使用年限是ZF将土地出让给开发商的年限，是从开发商取得土地的时候算起的 而房屋的多有权则是指对房屋全面支配的权利， 包括房屋的使用 、占有、 收益、处分权 。一般在土地使用证上标注的终止日期 ，指的就是用于建筑地块的使用期限 而房屋所有权的年限 ，根据物权法规定， 市民购房后就取得了房屋的所有权，这个权限是终身有效的

　　住宅设计使用年限是50年 50年内，若出现一些问题，房主可以向有维修养护责任的单位，比如说房管局 物业公司等提出维护要求，房屋保修期从交付之日起计算

　　一般我们所说的“70年产权和50年产权”，是指土地使用年限，购买房屋后，房屋即属于私人财产，享有永久的使用权和所有权。国家享有土地的所有权，一般来说，使用年限70年就是指住宅用地的使用年限，这是土地出让过程中规定的。

　　实际上，现在的商品房的土地使用年限很少有70年的，大部分在30-60年左右，关于使用年限的计算，使用年限是从国家出让时开始计算，加上开发周期，Z短也要2年，购买房屋后使用年限就不到70年了，如果开发商再囤积一段时间或者几经转手，使用年限则更短。商品住宅从开发到销售的周期一般在1-3年，房屋产权的实际寿命也就随着开发商住宅的时间长短而缩短。如果退使用权的出让日期与开发商出售的房产的日期有较长的时间间隔，尤其是一些烂尾楼改造项目，购房者必然面临房产产权期限缩水的问题

　　根据现行法律规定，房屋所占有的土地使用权，是国家出售给房地产开发商的，开发商建好房子后，再将房屋及土地使用权转卖给客户。国家规定土地产权绝对不出让，而土地的使用权也是有一定出让年限的，Z高只有70年，房地产开发商的使用权也有一定的出让年限的，Z高只有50年。

　　70年后，国家有权收回土地移作他用，但必须对私人房屋进行补偿，房屋产权人也可以通过补交土地出让金，继承享用土地使用权

　　70产权和50年产权区别

　　1 根据我国相关规定，居住用地使用期为七十，综合或者其他用地使用权50年

　　2《物权法》第一百四十九条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自定续期，非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，一招法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产归属，有约定的，按照约定，没有约定的或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理，也就是说“70年产权”作为住宅的建设用地用权期间届满的，自动续期，而“50年产权”作为非住宅建设用地的使用权期间届满后的续期，根据各地不同的政策，存在续交土地出让金、重新签订土地出让协议获得续期的可能性。而且 50年产权的用水用电等生活成本一般高于70年产权

　　《物权法》对建设用地使用权限的问题进行了重点关注。国家出让的土地使用权都有一定的年限，土地使用权到期，国家要收回，上面盖的房子又不能拿走，该怎么办？从保障公民私有财产和社会稳定出发，《物权法》规定，国家允许房主续期拥有土地使用权。如房主不愿续期，国家将收回土地，但上面房屋归谁所有目前尚有争议，国外的惯例是建筑物归土地所有者

　　因此按照《物权法》的立法意图，房产证的有限期限是70年，70年后事自动续期的。所以房主并不用担心70年后房屋产权年限到了，将会面临无家可归的局面

　　50年产权与普通住宅项目的不同

　　1 未来使用费用不确定。前者如果按公建用途规定，其水、电、暖等使用费用都将采取商用价格。所以，对于购房者应该在购房时询问清楚。目前，开发商大多在前期开发中采取相应的补救措施，能按民用价格缴纳

　　2 相关税费差异。普通住宅项目初次购买和未来转让时契税为1%或者1.5%，而50年产权的住宅，契税为3%

　　3贷款条件的限制，购买此类房屋大多不能申请公积金贷款，但是也有少数项目开发商可以办到另外，50年产权或者40产权的住宅，如采用银行贷款的方式，只能得到五成或者六成的按揭

　　4建设标准不同。如果按照公建相关要求，前者的人防和消防等建设标准较高，对开发商而言，成本将提高，但对购房者的使用影响不大。

九、常见问题解答

　　1 落户2 过户3遗产继承4房屋增贬值问题5更名费

　　1落户：从自己当地的户口所在地办准迁证明，然后将自己的户口迁到所在地的集体户口上，当你买了房子过户之后，将自己的户口落入自己所买的房屋处就可以了。

　　2 过户手续：

　　房主：房本、身份证、户口本、婚姻证明（包括结婚证、离婚证、单身证明等）

　　买主：身份证、户口本、婚姻证明（包括结婚证、离婚证、单身证明等）

　　如果需要贷款还需如下资料

　　工资证明（半年内的，由你所在单位的财务部出具）+银行流水（半年内的，有银行出具）+身份证+户口本+婚姻证明

　　外地人需要提供13个月的当地纳税证明或者社保证明

　　3 房屋遗产继承所需资料（就是老人离世后留下的房屋，如何过户到自己名下）

　　这个比较复杂，如果老人离世后有遗嘱，直接继承过户就可以了，如果没有留下遗嘱，是应该让第一顺位继承人继承的，而且其他继承人必须到公证处做放弃继承房屋的公证，只有这样你才能合法继承房屋进行过户，而且也少了之后的家庭纠纷。这里需要注意的时，如果你继承的这套房子后转手又将房屋卖掉的话，你将要缴纳售价的20%的个人所得税。

　　4.房屋增贬值的问题

　　房价下跌只是暂时性的，你如果想要打算房子跌成白菜价的时候才准备买房，估计这辈子是希望不大了，因为国家现在的政策是抑制房价过快增长，“过快增长”是个很耐人寻味的词！

　　5 更名费

　　更名费前面已经提过了，就是你还没有拿到房本的时候，到物业或者开发商那里更改姓名。这个费用没有统一的标准，各地都不一样，这个费用是根据不同的开发商，不同的小区，不同的物业等各种条件结合的费用，就是说一口价，人家要多少，你给多少就行了。

　　你们楼主知道的就这么多了，已经是知无不言言无不尽了！

嗯 看看下 看看下

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楼主辛苦了~

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随便看了一下 跟实际有些不符的地方