转：房地产救不活了

今日央行再出手拯救楼市，可是有很多专家和机构并不看好楼市能够满血复活，甚至建议别把闲钱放入房市。因为说一千，道一万，一个行业到底是否能够繁盛，关键看需求。

　　房地产行业的需求主要来自三块，一个是刚工作不多久的年轻人（所谓的刚需），一块是改善性需求，还有一块是投资买房。

　　这三种需求相互作用，影响整个房价走势，但是决定性的因素是刚需。之前十年，1975-1988年生的人是刚需大军，是房地产市场庞大的客户群体，需要并且愿意在城市买房的人基本都买了，这部分人短期很难再对房地产市场有什么贡献（大部分农村青年买不起城市房子，除非房价降到1000一平，而且这些人不属于刚需，农村都有宅子，对城市购房没有那么强烈的动力）。

　　目前的房地产购房的主力军应该是89年以后出生的年轻人。问题来了，从下面历年出生人口数据可以看到，由于计划生育的持续影响，90后相对于80后人口数量锐减，光94年对比87年减少了40%的出生人口。大家可以想象，少了40%的需求，这房地产还怎么涨？更要房企命的是，这些90后还普遍不用买房。90后的父母都是谁？都是1965-1975年间生的人，这期间的人混得再差（注意我讲的都是普遍情况，不谈个例），90%的父母应该至少买了一套房子，他们可以说一点都不着急，不少比例家庭买了两套房子吧，90后独生子女多，一结婚就是独占至少三套房子，还买什么房子？媒体说90后都流行自我享受，不买房子因为不愿做房奴，这不扯吗，问题是他们根本不需要买啊。所以，需求不是减少了40%，而是70%，甚至更多，这房地产还怎么救。

　　可能有人会问，不还有人投资买房吗，但是这条路也基本死了。投资Z看重什么？回报。从需求人口的走势来看，房地产下坡趋势很明显，意味着卖不出去，要降价，谁还会在这种氛围下买房投资？

　　有人又问，那不还有人买房改善需求吗。有，这部分人一直会存在。但是注意，很多人是置换需求，就是说换了大房子，老房子要卖掉，等于没有增加需求。在房价下跌的趋势中，人们换房后会倾向将闲置的老房子卖掉，避免房屋贬值。而且人口下降，连租都租不出去，谁还捂空房在自己手上。所以说换房的人，不会对房地产的恢复产生大的影响。

　　综上，房地产已经是个夕阳产业，很难再恢复昔日荣光。

　　如果房地产要恢复到高景气度，只有两个办法，但都比较难。

　　1. 房价降到农民都买得起，激活农村人的商品房需求。但这样土地收入相应暴降，政府不愿意看到，这个可能性很小。

　　2. 大量移民进中国。但是老外不傻，你要不能长期居住（给绿卡），谁会在房价下降趋势中买中国房子。所以，我估计，以后可能要给买房的老外发绿卡了。今年两会，领导都说了，欢迎老外来中国买房子，说明咱领导已经注意到房地产的严峻形势。 说到这里，有人要质疑，把计划生育搞这么严，隐形的减少了这么多本该出生的小孩。到Z后倒放老外移民中国，这不是把中国的生存空间宁赠友邦，不与家奴吗。这合理吗？

　　政府是真心爱房地产啊，房地产对各行各业带动效应太大了。但是走到今天这一步，形势变换这么快，是政府万万没有想到的。假如没有计划生育，一家平均能生两个小孩，咱这房地产还不至于衰落这么快，毕竟两个小孩，大部分90后父母应该是只有一套房，总有一个得必须买房吧。

　　陷入下滑通道的中国人口，如果仅是房地产没救也就算了，一起陷入困局的还有中国的各行各业（人一生在创造财富，也在消费，没有人东西卖给谁？）。不知政府有没有壮士断腕的勇气，改革计生政策，让中国人口结构回归合理。我反对一家一户生四，五个小孩，可我也反对一家一户只生一个，这是会破坏社会平稳发展、不可持续的生育形式，这已经刻不容缓了。

　　198018,393,809　男9315481人　女9078328人

　　198119,122,938　男9752137人　女9370801人

　　198223,100,427　男11786950人　女11316732人

　　198320,065,048　男10275677人　女9789371人

　　198420,313,426　男10468201人　女9845225人

　　198520,429,326　男10598460人　女9830866人

　　198623,190,076　男12023710人　女11166366人

　　198725,282,644　男13619530人　女12663114人

　　198824,576,191　男12779621人　女11796570人

　　198925,137,678　男13110848人　女12026830人

　　199026,210,044　男13811030人　女12399014人

　　199120,082,026　男10674963人　女9407063人

　　199218,752,106　男10014222人　女8737884人

　　199317,914,756　男9590414人　女8324342人　1980~1990年中国生育率2.3　世界3.45

　　199416,470,140　男8866012人　女7604128人　生育率1.60~

　　199516,933,559　男9157597人　女7775962人　生育率1.46~

　　199615,224,282　男8257145人　女6967137人　生育率1.55~

　　199714,454,335　男7897234人　女6557101人　生育率1.49~

　　199814,010,711　男7701684人　女6309027人　生育率1.49~

　　199911,495,247　男6332425人　女5162822人　生育率1.48~

　　200013,793,799　男7460206人　女6333593人　生育率1.22　世界2.73