来818关山大道上的那些盘

利益相关：楼主买了保利时代。

禁止转载，禁止转载，禁止转载，因为很重要所以说3遍。

从去年年初到去年年中敲定付款，再到下半年帮同事看房选房，我也算是来得意有一段时间了，但是一直没发过啥有营养的帖子，今天就不水了，发点有营养的东西，主要是给不太了解武汉的，在光谷软件园这一块上班的，从北上广深回汉有一定经济能力且有置业意向的it精英做一个参考。

好了废话不多说，开始。

1：先说大家Z关心的交通。

关山大道这一块已经堵成了一坨屎，而且未来10年内看不到丝毫交通有哪怕是一点点改善的可能性。

你可能在软件园上班，但是你老婆不一定，以我的实际感受来说吧。光是关山大道，晚高峰从头穿到尾保守估计1个小时不过分。

有轨电车开通了之后，可能稍微强一点···可能。

所以要买关山大道的房子，交通就尤为重要，汽车不如自行车快，这个不是在忽悠你，是真的不如自行车快。

关山大道主要交通要点有这么几个

t1有轨电车：关山大道沿线各楼盘基本上离站点都不远，由于小区普遍符合大型封闭小区的概念，从内部走出来实际上需要一定的时间，但也基本都在500m可接受范围内。

有轨电车基本上会成为一个比较普遍的地铁换乘方案，理论上讲，只要有地铁的地方都能通过有轨电车换乘到达关山大道，但是有轨电车的路权能否得到有效保障，能不能在关山大道n个红绿灯走走停停的情况下利用系统控制变灯一路畅通？这个问题我觉得是有待考究的。

11号线雄楚大街站：根据第四轮规划报批的2月18号的初步方案来看，雄楚大街站还是位于雄楚大道和关山大道交汇处。并非谣传的新南路。11号线东段由东湖高新出资，电建bt承建（这也是为啥长动地块被内定的根本原因），贯穿光谷东武昌蔡甸，老婆在这3个区域上班的话，建议重点考虑这个站的周边楼盘。

2号线南延长线：这个对于关山大道靠光谷大道一侧的楼盘，有很大的帮助，老婆在武昌、汉口、光谷南上班的话，根据2号线南延长线具体站点位置进行考虑吧。

各路公交，和开车出行，说实话，公交堵死，而且搭乘体验不佳将是2025年之前的新常态，而开车出行，鉴于目前关山大道的交通情况之恶劣，10年内不可能追上自行车出行速度，根据13年阮成发的前景规划报告，鼓励人口持续流入、减少停车场配套建设、发展以轨道交通为主体出行模式将是政府工作的重中之重，车不能说不买，但是拿来通勤，就目前情况而言在回家速度上不占优势。

2：大家次要关心的配套

学校方面，武汉市政府早已出台明令禁止地产商宣传学区房概念，炒作学区房稀缺资源，中央也已经在部分城市展开划片就近入学试点，很快就会推行到各大城市，所以，如果没有急迫的上学需求（5年之内），学区房并无考虑必要，优先选择其他配套更为优秀的楼盘即可。与其买学区房，不如多认识几个名校老师校长来的划算，批条子才是上学的硬道理。

商业方面，武汉总体大型商业综合体热度不断削减，业内也愈发不看好其商业价值，但是光谷大型商业综合体仍相对稀缺，但是这一条其实也可以不作为买房考虑内容。根据政府土地规划，关山大道的商业用地其实是相当相当充足的，k11和保利的商业，哈乐城光谷天地红枫金座等等等无数大型商业综合体和小区内部规划的商业绝对能满足需求了，只要你小区在关山大道就行。

医院方面，3医院分院基本能满足一般的医疗需求，但我总觉得关山大道会堵出人命，不知道为啥，除了烧伤科非常非常牛逼（不吹不黑是真牛逼，本人皮被烫掉了一层可见骨，3医院妙手回春完美治疗不植皮，到现在几年过去了，根本无疤痕），其他的感觉就一般般了？

公共设施方面，问题比较严重，依赖武职跟华科去休闲散步打球啥的吧，天天绕别人学校，哪天门禁严格了不好搞，不是长久之计，周边没有什么公园，除了汽车尾气基本上没啥好呼吸的。从这点上来看，对小区自身的绿化规划，和公共设施配套提出了非常高的要求，由于基本属于完整地块大型封闭社区，各小区内部资源基本上不可共享，而学校和软件园又属于人流嘈杂的公共场所，无论是晚饭后散步，还是遛狗都存在体验较差的问题。

3：一般人不太会注意到的不利因素。

晚间的饲料厂等早些年东湖高新引入的一批高污染企业，会不定时不定期不定量的排放一些不可知的气体，感觉非常刺鼻，需要重点关注厂址及搬迁事宜。

铁路对周边楼盘的晚间噪声影响，这个也需要实际考察。

小区及周边小区的居民素质，是否存在盗窃率高、乱停车、治安不佳等不良情况。

好吧先聊到这，我去吃个饭。

-----------好了睡醒了，继续来更----------

先分析今年的关山大道房价走势。

国家层面

受15年的降息利好，16年的宏观减税利好，和楼市股市的跷跷板效应的多重利好影响，逐渐促使房地产市场回暖。

地区层面

武汉光谷自贸区规划，武汉2000亿城建投资位居全国前列。

多种因素注定16年上半年是武汉房市的狂欢，目前关山大道，毛坯价格已由15年年中的10000普涨至如今的13000，而精装修价格则是普遍涨至14000以上，随着地王的诞生，Z新的中建大公馆虽然价格未出，但也已有业内人士披露开盘价格不会低于1w5了。

但下半年的房产税政策出台却是值得关注的，按照上海的房产税试点结果来看，对新房价格无影响，对二手房价格上涨则起到了很大的抑制作用。但无论如何，关山大道保万金3巨头的房源都已不多，弹药所剩无几，关山大道土地基本已经出让完毕，下半年再现15年年初时各大开发商为偿还银行贷款不择手段的杀价行情怕是也很难再现了，各大地产商也乐得中建再创新高。

再看各大楼盘具体情况

万科城花璟苑

优势是万科物业不错，精装修经验丰富，拎包入住比较省心，缺点是拿地位置太差。

靠污染工厂，靠铁路，太靠内，区位劣势比较大，容积率高。

价格一直紧咬保利，市场认可度也还比较高，有意置业的话需要重点关注楼栋与铁路距离。

保利天悦

保利大2期价格已成为关山大道标杆，自从隔壁的新世界房子卖完了毛坯，精装修又闹了个大笑话落得晚节不保，保利就仿佛吃了一颗定心丸，趁着房市回暖的东风价格那是一路往上窜，从1期的11000到2期的16500，尽管是从毛坯进化到了精装修，但讲实话，涨价涨的不太良心了。不过市场反响倒还不错，2期没有明显缺点，但是近期1期爆出的小区盗窃频发，电梯噪音问题，是需要重点关注的。

融科天域

不得不说融科对自己的定位还是过于保守了，1期11000正处于楼市价格洼地，结果被日光，2期价格虽然有上涨，依旧没能避免日光的命运，随着房市的回暖，融科市场口碑的反应较好，确实是值得重点关注的楼盘，1期和2期的业主买到的都已经赚到了，项目应该会继续延续融科在关山地块的特色，高性价比，不过能不能抢到这确实是个值得考虑的问题。

金地格林东郡

去年闹得沸沸扬扬的绿化和贴砖问题不了了之，导致金地在16年采取了较为保守的价格策略，小幅上调了售价，购买金地楼盘值得考虑的有2点，1是周边楼盘的问题，2是绿化贴砖问题。第一点涉及到对外协调，如何保证中建施工不影响金地居民正常休息，如何保证曙光星城租户不到处乱窜，物业是否能做到严格把关。第二点涉及开发商自身品行操守，但就目前来看金地开发商并没有流淌着道德的血液。

----------我先去做日常，冬活e2还没捞到天城，干tmd田中----

本帖Z后由 许愿池的金币 于 2016-2-26 15:36 编辑