以本人前不久的一项房贷为例制作了一个excel表格，进行了简单的计算。
贷款金额：115万，贷款时间：20年，贷款利率，95折商贷基准利率。
表中参数为公积金，每月缴存的公积金数额，考虑每月扣除公积金归还商业贷款，这样还款数额要少很多（这里假设公积金只能这样使用）。
贴现率r，未来时间t的支出的还贷现金流P按照 P/(1+r)^t折算为现值，你可以把贴现率看成你能达到的投资年收益率，每月少还的贷款可以按照这个收益率进行其他投资。将未来每个月的还贷支出折算为现值，将其求和，得到全部支出现金流的贴现总和，总和越小说明贷款越合算。
表中分别计算等额本息和等额本金两种方式，贷款时间考虑15年和20年两种。
一、首先将贴现率设置为贷款利率4.66%，所得结果为（表格太长，只截部分图）
无论哪种贷款方式和时间，现值总和都是115万左右，等于你的贷款数，银行算的很清楚。
二、将贴现率设置为5.5%，假设你的投资收益要高于贷款利率。
现在现值总和要少一些，因为你投资收益可以覆盖贷款成本，但各种贷款方式没有拉开差距。
三、将贴现率设置为4.66%，每月还可以使用4400元公积金扣减贷款。
这时，20年的贷款期限要比15年好的多，现值少12万左右，但等额本息和等额本金差不多。
仍然是20年要好，而等额本息比等额本金要好一些，因为前者一开始每月还贷要少不少，节省的钱如果你能按照8%取得收益，要合算一些。
情况倒过来了，应该选择15年期限，等额本金，因为你多余的资金没有什么好的出路。
结论：
1. 如果你的资金有非常好的投资收益（能覆盖贷款利率），应该选择更长的贷款时间，等额本息。
2. 如果你的资金没有什么好的投资收益，应该选择更短的贷款时间，等额本金。
3. 如果你有很多公积金可以冲抵贷款，应该选择更长的贷款时间，因为公积金没有什么好的用途，等于没有什么收益。
4. 如果你的投资收益与贷款利率差不多，则各种贷款方式和期限差不多，考虑卖出房子时需要提前还贷，选择等额本金更好，因为等额本息开始还的利息等于白还了。
本帖Z后由 五月落梅 于 2016-4-18 14:41 编辑
