转个几大全国知名开发商的评价

摘录的话，蛮有意思

万达的住宅乏善可陈，在业内也没什么影响。高端系的万达公馆简直是为土豪量身定制的浮夸货。

绿城的产品在市场上是有口皆碑的，规划设计水平很高，精工细活经的起考验，大量的使用石材，非常重视物业服务的档次，可以说是高大上的标准定义

万科的产品本身不是什么高端货，但比一般社区贵的价格造就了一批爱生活有品位的万科业主，可以作为中国第一批中产阶级的代言人。

中海很难像上面那些开发商那样找出明确的亮点来，他Z可怕的地方就是均好性和沉淀感，是系统性的优秀。中海的产品品质很有保证，但没有绿城那么有质感，龙湖那么有情调，可以看作加强版的万科

本帖Z后由 dy5472 于 2016-7-14 12:44 编辑

单论住宅绿城》龙湖》中海》万科》绿地》万达

【万达，商业地产的龙头老大，而且优势非常明显】

万达的战略很清晰：统一、可复制的产品（万达广场），高效的执行力，自持商业在前期保证准时且百分之百（满铺）开业经营，给销售物业（住宅和外围商业街）一个好的销售条件，住宅可以同时追求速度和利润，同时留下一座不动产。Z后这句Z重要，王健林对自己定位不是开发商，是不动产经营商。

万达广场经历过3-4次调整，11、12年大爆发阶段两年开了几十个场子，已经是非常成熟的产品。同时也有了一大批稳定跟随的商家。

万达的军事化风格明显，企业运营效率非常高，从拿地到商场开业的周期卡的很死，团队执行力强，一旦运营计划被拖延当地总经理直接下课。

万达为了商场的百分百开业，可以说无所不用其极，从很早就开始自己打造或者扶持一些主力业态，比如万千百货（现已更名万达百货）、万达影院、大玩家、大歌星等等，减轻了招商压力；对第一批入驻商家的优惠力度很高；为了不空铺，也允许一些不够档次或标准的小商家进驻；为了赶开业进度可以帮商家装修店铺甚至铺货，这些在业内都是很有名的。

万达的这些特点为他在政府关系和拿地阶段提供了至关重要的优势，政府都愿意把比较优质或有潜质的土地低价提供给万达，一是因为万达已经证明自己有能力炒热一个区域，政府可以在周边土地增值中获益，二是万达的执行力和快速开业，能够让政府在其一届任期内既卖地又出政绩。

万达的住宅乏善可陈，在业内也没什么影响。高端系的万达公馆简直是为土豪量身定制的浮夸货。

万达的管理体系是典型的中央集权制，集团的话语权非常大，地区公司和项目团队偏执行。在重要节点（如开业前）遇到困难的时候，会调动多方资源支援到一处，也有可能集团的团队直接到项目上替换整个项目团队来操盘。万达的商业人才这两年是流失Z严重的，随着国内商业地产的兴起，老万达人被挖的非常厉害。王健林则在尝试一个很大胆的路数，把很多相关行业的高管跨行业招进来，比如管超市的找来统筹运营等等。

万达Z可怕的是王健林本人对行业和企业未来发展的理解高度，甩开同行两条街，这一点上，任何人都没有评价的资格。

本帖Z后由 dy5472 于 2016-7-14 12:39 编辑

【绿城，工匠气很浓的产品主义者，高端开发商老大，无视商业环境也因此受到很大打击】

宋卫平在业内绝对是传奇人物TOP3（业内，不是公众，公众谁能比得过潘冯任），有兴趣的可以搜搜他的创业史。总体来说他很理想主义，对产品（包括物业服务）有自己很高的标准和追求，对财务、市场相对不够敏感，这也形成了绿城的风格。

绿城的产品在市场上是有口皆碑的，规划设计水平很高，精工细活经的起考验，大量的使用石材，非常重视物业服务的档次，可以说是高大上的标准定义，市场调查必看项目。对产品的痴迷还造就了绿城研究院这样国内罕见的企业内机构，一个与公司开发业务相对独立的产品研发机构。优质产品的另一个结果是作为大本营的杭州，整个市场的口味都被吊的非常高，客户懂得什么是好房子，所以外来开发商的落地难度变得很大，这在很多城市都是没有的情况。

高品质产品注定了高售价，除去星河湾这种小规模的高端精品，在大型房企里绿城绝对是高端企业的老大，每年排名前二十开发商的成交单价一对比，绿城比其它企业能高出30-50%，只有龙湖能和他接近。但只做高端产品也让绿城在调控来临时吃到了苦果。

绿城（其实就是宋卫平本人）赌性很重，作为一个产品主义者，他对政策、大势尤其是资金的理解与运用实在是相当糟糕的水平，这就导致08-12年这剧烈波动的几年里绿城两次差点翻船，资产负债率一度是150%多的水平（记不清了，好像是250%？），借了很多高利息的资金（在我看来就算高利贷了）。当市场向刚需倾斜，抑制高端和多次置业需求时，绿城是第一个也可以说是Z大受害者，大量存货在手里，资金链在断裂的边缘，命悬一线。

拯救绿城的一部分原因可以说也是宋卫平的个人魅力和江湖交情。众所周知的是马云出手相助，九龙仓有些趁火打劫的意思但也帮绿城分担了很多压力，和融创的联手是Z有故事性的，宋卫平孙宏斌的故事有兴趣的可以多搜搜。甚至很多绿城的忠实业主都愿意为绿城提供过冬的资金（有业主直接打给物业说可以援助4000万）。缓过气的绿城还是相当可怕的，看看这几年的房企排行榜吧。

绿城的管理体系和万达完全相反，是诸侯分封制，宋卫平下面8个副总裁一人管一堆项目，各自为王，权力很大。好笑的是这些项目甚至有可能在同一个城市，所以你会在市场上看到很奇怪的现象，同一个城市，两个绿城的项目在营销上没有任何联动的动作，似乎谁也不认识谁。Z近两年宋卫平在用一些方法收权，有一定的效果。

宋卫平在我个人心目中，算得上地产界的半个乔布斯。

本帖Z后由 dy5472 于 2016-7-14 12:41 编辑

【龙湖，以一种让人“看不懂”的方式快速冲进全国一线，可能是被模仿Z多的开发商】

龙湖从2006年的30亿到2010年的300亿，业绩翻十倍只用了四年。能和这一速度匹敌的可能只有碧桂园和恒大了，但后两者快速发展的原因相对比较清楚，龙湖却让很多同行、专家大呼“看不懂”。龙湖可以说是从刚起步、小规模的时候就确立了清晰的价值观和长远规划，并且一直秉承着这些发展战略，这一点对任何企业都是非常难能可贵的。

头脑清醒的龙湖非常有耐心，不急于扩张，在重庆一地开发了各个业态的项目并提供优质的物业服务，打造了完整成熟的产品、管理、人才、文化和营销体系，这才开始走出重庆——可以说一下山就是高手。同样稳健的是每进入一个城市都深耕细作，如果全国的大开发商做一个排名，用销售额比城市数量，相信这个数字龙湖可以排在前三名，很有可能就是第一。

战略清晰还体现在龙湖的财务管理，从很早就非常重视财务稳健并用财务来指导决策，建立制度。08、09年左右龙湖第一次筹划上市，但遇到金融危机世道不好，当时和龙湖一起做IPO的河南建业坚持急于上市，结果发行价只有2块，龙湖坚持没上，等到10年底上市的时候发行价做到了7块多。包括现在龙湖的财务操作水平也是业内一流，绝不碰信托，经常做海外融资，财务成本在全国来说都是Z低的之一，各项财务指标在香港内房股中都名列前茅。

龙湖的产品力是打入江湖的第一把利剑，园林景观和物业服务在国内迅速建立起口碑，样板区像梦中骑着白马的高富帅一样亮瞎了所有人的眼睛，龙湖的营销和产品相得益彰，尤其是在07年前后市场环境好的时候，敢溢价，有气质，造梦能力一流，买龙湖房子的过程就像艳遇一样刺激。“别墅专家”的美誉也逐渐建立起来。当然不得不提的是，交房后的建筑质量和实际的物业服务水平，会和展示阶段形成一个难免的落差。

上文提到过，在管理体系上龙湖是走在行业前列的。相比万科，他的组织架构更简单垂直，没有“区域”这一层级，是集团-地区公司两层管理，且对地区公司的放权要更大。龙湖是Z早开始做跨行业高管引入的，尤其是从宝洁（我心目中的职业经理人黄埔军校），并且Z为成功的实现了矩阵式管理架构，为龙湖奠定了大企业范儿的气质。也在业内大胆的大规模使用“学生兵”卖房子，并且是“耸人听闻”的无佣金销售，到现在都没有一家模仿成功过。

龙湖Z值得称道的是简单直接的企业文化，不设副职不设秘书，讨论工作对事不对人，提倡不给领导拎包、吃饭聚餐级别高者买单，公司里所有带窗户的位置都留给开敞工位，年收入上千万的执行董事们办公室不足十平米而且没有窗户，这些在其他公司简直难以想象。尤其是龙湖有自己的员工论坛，开放包容，什么帖子都能发，从不删贴，让新进龙湖的员工十分惊讶和感慨。

上面提到的这些打法，都在被业内广泛的模仿和学习，龙湖的人才流失这几年也是非常高的，堪比万达在商业领域的状况。龙湖自己则是初期学万科，中段学绿城，现在主要学习中海和新鸿基——因为晚入江湖，龙湖对市场波动的应对能力还不足，08年行业危机时龙湖的资金链也一度岌岌可危，而中海则是经历过97年金融风暴的老宗师。

上面全文没有提到的是龙湖的创立者吴亚军，实际上大量的战略、企业性格都有着她深深的烙印。她也是我个人所知道的、中国企业家里（不仅是地产行业）Z低调的老板，没有之一。

题目中的招商和华侨城两家，了解的就不多了，而且我也纳闷为什么会和上面几家放在一起来对比。简单说两句。

招商地产背后的集团历史长背景硬，做地产在我看来有点儿玩儿票的意思，能拿到很好的地，舍得投入，没有要穷凶极恶挣钱的样子。

华侨城在国内独树一帜，以欢乐谷为代表用主题地产炒热一个远郊区，再跟进做住宅销售，区域打造能力一流，产品中规中矩，营销相对不够给力，没有做出足够有影响力的声音来。规模发展的速度比我预计的要慢的多，个中原因就不好猜测了。

本帖Z后由 dy5472 于 2016-7-14 12:43 编辑

【中海，一代宗师】

中海首先很有历史底蕴，其前身中海建在文革后就作为支援香港建设而成立，在港澳承建或者参与过一批又一批重要的工程，包括机场、迪士尼、填海、驻港部队、大型酒店等等。80年代就开始在珠三角、港澳做房地产，本身就成长在一个更优质更开放的经济和商业环境里，又是中国Z早的房地产兴起之地，可以说是行业起点早，企业起点高。

历史底蕴里Z主要的财富当然是历史伤痕。上文提过，中海经历了97年亚洲金融风暴，当年的老总一夜白头，那时的中海就开始懂得做周期性操作、现金流管理、成本管控，这些内功到今天国内80%的中小开发商还都不知道是什么东西。中海过冬的时候节省到多残暴的地步呢？A4纸正反面打印使用不说，周边的空白要裁下来当便签。这个意识比整个行业提前了整整十年。

周期操作能力通俗的说就是如何在经济环境波动、政策大势变化的情况下不仅不受影响，还能杀出重围。中海，包括新鸿基、和黄等港资开发商通用的做法是，依靠规模和现金流优势，降低开发速度，有的地在当时看价格很高，但中海把它放到两年里去开发，等销售的时候看当年的地价简直成了白菜价。

为什么别家不能这么像中海这么玩呢？主要是现金流转不过来，资金规模不支持，扩张速度高于积累速度。而且实际情况是恰恰相反的，绝大多数开发商都在想方设法提高开发速度。这一点做的Z好的又要说龙湖了，龙湖在行业内创立的项目启动会制度也是被广泛模仿的，提出了从支付第一笔土地金到开盘销售的周期管理方法，观念和技术上都走在了前面，现在基本能做年初在一个新城市拿地，金九银十就能开盘收钱，非常可怕。

03-07年（hw的第一个任期）是地产疯狂大跃进的五年，这个时候是块地就能挣钱，所以看不出周期操作能力的重要性，到了下一个五年08-13年（hw的第二个任期），市场则经历了两次大的波动，开发商伤亡惨重，踩点儿没踩好的被高价地套住、房子开发到一半卖不动、大降价引发前期业主砸售楼处的比比皆是。而恒大是这五年里起飞Z迅猛的一家，广泛在受调控影响较小的三四线城市铺超低价刚需产品，而且每次调控他几乎都做到了低点拿地，高点卖楼，堪称神迹。至于原因嘛呵呵，请搜索wenjiahong。保利是抓住了第二波市场波动，在全国快速铺开了土地，依靠自己的背景，保利把拿地的优势发挥到了极限，但产品和服务就有点糙了。碧桂园Z近的三年把自己做成了更加凶残的恒大，走的是一样的路线：三四线城市或二线城市的远郊拿地，超低价格，用极高的营销费用快速走量。碧桂园这两年连续做了几个日销三四十亿的项目，为了销售规模可以想出发动广场舞大妈深入田间地头给老乡卖房子这种壮举，在全行业瞠目结舌的目送中，在今年第五个干到了千亿企业。

今年恒大终于进京拿地了，且看后事如何吧。

说回中海。

现金流管理和成本管控上，要描述中海这样一家体系化、专业化的公司有多可怕，晒数据是Z直观的，大家感受一下。（刚好也在大型企业里做个对比，小开发商的一些随机暴走数据就算了）

在如此不追求单项目运转速度、经常囤地的中海，资产负债率居然是安安稳稳的20%，这是什么概念？万科这样求稳控规模的行业领头羊也有将近40%的负债率，行业内常见的水平是50-80%。保利这两年扩张速度加快，负债率已经接近100%，上文也提到过，赌性重的宋卫平曾把绿城搞到过250%……

再说中海的成本管控，在全国也是首屈一指。拿我比较了解的营销费用来说，行业里大多数是在2%-3%的水平（营销费用比销售金额）。比如绿城常年控制在2.5%，万科今年大概2.8%。小一点儿的企业高的一般3.5%到头了。上文介绍的扩张速度比龙湖更快的恒大碧桂园，动不动能搞出一开盘卖几十个亿的项目，背后是巨额营销费用买单的，要到5%上下。龙湖在营销费用上也是出了名的会用，快速扩张阶段也只有2%-2.2%（所以我上文用“看不懂”来说），规模稳定下来后基本能做到1.9%的样子，好了，中海登场，惨无人道的1.3%。

与此类似的还有管理费用、融资费用，合称企业三费，综合下来，中海要比行业水平低出5%-10%。什么意思？同样的地价，盖同样的房子，你卖30000，中海可以只卖28000，不仅卖的比你更快还比你多挣1000。这还仅仅是几个小的成本项的影响。

所以综合反映在利润率上，你就了解为什么我要说中海是Z优秀的企业了。上文评价的称职的领头羊万科常年保持在10-12%左右的利润率，绝对的良心企业；保利这两年扩张速度极快，也导致利润率跌倒10%，这两家就是行业底线了；一般的上市公司，都可以做到15%左右； “看不懂”的龙湖又来了，他在快速扩张期居然还保证着18-20%的利润率，可以说已经超出了很多人经验所能理解的范围；世茂、绿城都是属于高端产品为主的，利润率能达到20%以上。Z后，ladies and gentlemen，中海出场，不代表高端，规模千亿，市场上的价格从没当过出头鸟，2013年上半年他家的利润率是——29%。

假如抛开这些数字，中海很难像上面那些开发商那样找出明确的亮点来，他Z可怕的地方就是均好性和沉淀感，是系统性的优秀。中海的产品品质很有保证，但没有绿城那么有质感，龙湖那么有情调，可以看作加强版的万科；中海的物业服务也很到位，但不像龙湖有那么多的故事在坊间流传（营销力使然），不像绿城把业主捧着特别有面儿；中海的业绩一直在第一集团，但又不是Z耀眼的那个，人们可能会关注率先过千亿的万科，关注大起大落的绿城，关注快速成长的龙湖、恒大、碧桂园，关注卷土重来的融创，但中海在当中显得毫无故事性，平淡的像神雕侠侣里的郭靖，像NBA的老马刺，粉丝都少的可怜。但你认真一看，他从没离开过一线集团，今年也不声不响迈过千亿。

非要挑一个中海的缺点的话，内部还是有比较明显的*河蟹*，中海建背景的一派，海之子一派（中海的管理培训生，相当于万科的新动力，龙湖的仕官生）。空降来的则是两边不靠，长期发展困难更大一些。但人事上的东西，哪家又能比哪家好多少呢。

本帖Z后由 dy5472 于 2016-7-14 12:42 编辑

万达想法太多，大家做住宅的时候，他玩综合体，大家玩综合体，他去玩旅游度假村。从房产开发来说，他应该算是领路人了，但是同时，因为更新太快，造成的结果就是不会有太精的，住宅肯定不是顶级

本帖Z后由 dy5472 于 2016-7-14 13:09 编辑

转》

绿城吧，只做高端

杭州人的共识：买新房，就买绿城。没有绿城的那还不如等。

要品质首选绿城。。看看杭州那些所谓的大牌开放商~跟绿城一比都是农民房。

在杭州 肯定是绿城

绿城是另类，用做艺术品的方式做房子，买的起他房子的人未必懂他的理念

质量上绿城第一无悬念，万达恒大争倒一。绿地万科质量一般

业内人士表示 如果做品质的话，绿城和龙湖是没有对手的

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转杭州人对绿城的评价

一直听说绿城的房子质量好，物业也好，年前去了一趟舟山亲戚家，和他们说起年后可能要买绿城的房子，他们一个劲的劝我不要买，说绿城在舟山的好几个楼盘都质量很差，还逼着业主收房，做的很不地道

讲一下自己的体会哦。绿城，算是杭州房产的名牌了，但说实话，绿城的几个楼盘户型真得不是很好。算是牺牲户型取得漂亮的外立面了，但我觉得房子毕竟用来住的，采光户型好Z好了。还有绿城的整个态度我也不喜欢，虽然身边很多人买了他们的房子。

LC讲究外立面，当然他家的房子用料也讲究，总归给人有档次的感觉， 至于户型的确是是LC的短板，算这个公司的风格吧

绿城的房子采光总是个问题 所以我不喜欢绿城的房子

绿城的绿化还有环境做的真不错， 户型有的楼盘好， 有的不好.

户型么每个楼盘都有好差的~这个不是100%都好的~采光有很好的也有不好的~这个同样是有概率的~~但从整个范围角度比起来，绿城的房子确实是高品质的~要不也不会那么多人买了~

恩，以前我住城西的房子，晚上回家迟一点，保安会护送到楼下（那时候入住率很低）。绿城的保安和物管真得很不错，赞下。

说实在,我也讨厌绿城的 价钱贵倒也算了,户型得房率太低了

为啥LC的房子得房率低？你去看看华丽的门厅，宽敞的电梯厅就晓得的,这个都是公摊。 为啥160方只能做三房？因为LC要保证气派的客厅、方正的餐厅、透气的卧室.....而不是像90房三房一样的鸽子笼。 户型好是个啥概念？采光？LC房子的采光并不比大多数的房子差。得房率？上世纪70、80年代的多层房子得房率Z高，70方可以做三方一厅类，问题是现在还看得上眼吗（除了地段）？ 过硬的建筑质量、漂亮的外立面、优美的园区环境、贴心的物业服务（建立在高物业费的基础上），使得喜欢LC房子的人很多，其中包括我，呵呵。

绿城的房子比其他房产商都要贵，比如同地段的房子，其他20000，它要27000，其他23000，它是30000，贵这么多真合理吗，还是很多是品牌的溢价，实际并没有增加那么多成本。

个人觉得绿城品牌溢价的时代已经过去

很明确地说，绿城确实不值这个价钱。

也很明确地说，大部分人多花这么多钱买老宋的绿城至少买个安心。

本帖Z后由 dy5472 于 2016-7-14 14:25 编辑

在别的论坛上经常看到有人评价说：武汉人的品味总是被各大开发商鄙视，普通的楼盘拿到武汉都当高端楼盘卖，希望今后有改善哈

貌似瑞安不大排的上号，不过天地做的还行，就是贵。

另外，武汉以前貌似很有些精品盘。

本帖Z后由 dy5472 于 2016-7-14 15:33 编辑

审核帖子好麻烦，都看不到了

搞个本土开发商的版本，以免方面购房者上当

看看

绿城，龙湖，中海好像没进武汉吧。

那中建算什么？难道是连吊车尾的资格都没？

木有啊，这个是刚好看到顺手转的

绿城进场了

应该不入流吧，轻拍

转

绿城不错，恒大万科龙湖是垃圾，居然有人吹龙湖顶级，无语了

这些在武汉都要沦陷