意粉咵房

今天搜狐财经看到的关于房产泡沫

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新华社调查中揭示,开发商已经把资金杠杆用至极限:“基本只需准备10%的土地款,剩下的资金可以以夹层融资的方式获取”,甚至连买地保证金都可以通过融资支付。   尽管监管层开始忧虑,社会各界开始担心,但开发商一丁点惧怕心理都没有,并且还较为乐观,觉得销售回款足以支撑融资成本,资金压力尚未体现。顺着这个逻辑分析下去,销售回款能够支撑融资成本的前提是,房价一直不回头上涨,住房需求一直旺盛。

  这与美国次贷危机前后的状况惊人相似。就在2005年、2006年时,美国房价单边上涨多年,那时谁认为房价会跌是被耻笑的。这种单边上涨的房价,驱使住房杠杆率达到100%,即手无分文的马路上乞丐,银行也敢于零首付给其全部购房贷款。前提是,只要房价一直上涨,就可以覆盖银行贷款本息,到期后将乞丐赶到马路上收回住房拍卖,银行也可以大赚一笔。

  然而,到了2007年初美国房价在毫无迹象中突然下跌,几个月竟然愈演愈烈。随即手握巨额高杠杆次级贷款证券的雷曼兄弟破产倒闭,次贷危机爆发,接着金融危机在全球爆炸。

  还要用权威人士在人民日报访谈时所说的,高杠杆是一切经济金融风险的源头与原罪。国际上无数事实已经证明了这一颠覆不破的“真理”。同时,必须注意到房地产杠杆泡沫的危害性似乎更大。全球历次金融危机与高杠杆泡沫严重的房地产都脱不了干系。

  中国房地产泡沫始终存在着,一个重要原因就是用新泡沫覆盖老泡沫,一直吹大泡沫,政府、监管部门、房企、投机者形成利益联盟共同吹泡泡。背后是巨大利益驱使着、支撑着。

  地方政府在土地出让,房地产税收上的巨大利益,一旦房价下跌,土地出让收入立马减少,政府比开发商还捉急扼住房价走低。开发商自不必说,是房地产利益的直接受益者。甚至拥有住房特别是拥有多套房产的官员等更不愿意看到房价走低。一个利益链条上系着这么多受益者,足以看出房价下降的阻力,这种阻力不是来自市场规律而是来之有形之手、背后黑手。

  房企10倍杠杆率拿地开发,再次佐证了空手套白狼的游戏。这种游戏风险之大,早在100多年前的美国就已经被论证过。经济学家、投资家、价值投资理论的创立者本杰明-格雷厄姆说过:于是所有成本都可以通过发行债券支付,开发商可以一文钱不投而获得整个资产,在许多情况下还有大量现金进账。不难想象,整个房地产金融业可谓隐患重重,所有参与各方都缺乏原则、洞察力和起码的常识,以至于整个行业日益膨胀,并Z终毁于一旦。当前中国房地产行业的情况完全可以对号入座。这暴露的是对房地产行业这几年恶性、无序发展、管理漏洞百出的硬伤。

  目前10倍杠杆率的房企风险在于,一旦房价下跌或者销售回款速度下降,其资金链条很快就会断裂,风险随之爆发。而房企10倍杠杆率的出借资金者是银行或其他金融机构。一旦房企资金链条断裂,这些金融性融资风险立马出现。金融风险的一个Z大特性是传染性、连锁性,Z终不排除引爆系统性金融风险的可能性。

  房企10倍杠杆率害人又害己,完全是一种行业自杀与连带他杀的行为。对此,必须引起高度重视。

  目前,一股疯狂加杠杆,并且将高杠杆资金用于在股市疯狂举牌等高风险行业的状况大有失控之势。宝能系利用杠杆资金疯狂举牌,恒大紧随其后,安邦持续不停地举牌收购等。这些收购如果是公司自由资金资本以及盈利提留的发展积累,无可厚非。如果用借来的资金或者说高杠杆率融来的资金以及银行理财产品绕道进来的资金,背后风险之大就需要高度警惕了。

  总之,对房地产目前“乱象”不能熟视无睹,袖手旁观了。

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lwg340 小学六年级

国外是真正的市场经济,中国是有特色的,ZF对房地产的态度这么暧昧,加上货币超发,真不好说。

gavin86 高中一年级

没有一个国家可以逃得过

aoton 大学一年级

把时间改改就是5-8年前的文章了!!!

MBSKY1985 高中三年级

搜狐今天的文章

本帖Z后由 MBSKY1985 于 2016-8-14 21:42 编辑

MBSKY1985 高中三年级

关键是实体经济这么差,肯定会有很多人没有偿还贷款的能力

xyz147 大学四年级

每个楼盘都是一枪而空,不管多高的价格都觉得合理,不知道哪里突然冒出那么多的有钱人

fytwdl 高中三年级

真破了留钱和留房子是一样的事情。。。08年开始,美国是股市、汇率、房产全面下跌

lindon2046 大学二年级

开发商怕个毛,钱都是借来的,要是房价跌了,就把地和房子抵给银行,国家接盘

cutekid 禁止发言

内容被自动屏蔽

cz199502 高中一年级
fytwdl

美国就是从08年开始走了9年牛市,用股市保住美国经济,反倒是中国成了熊市直到14-15年上半年才有一波牛市结果国家看到房价不涨,哭着喊着要去库存结果因为监管层的闹剧迎来大盘连续跌停闹剧,多少中产阶级财产蒸发及跳楼,因股市不振随后从15年下半年房市响应国家号召疯狂涨也成了疯牛。

住三十楼三十岁的男人 高中二年级

文章是好文章,但对房价的看法我只服任大炮。。。

MBSKY1985 高中三年级

今年是Z好的卖房时期,Z坏的买房时期。

凡凡127 硕士三年级
MBSKY1985发表于 2016-08-15 12:59 今年是Z好的卖房时期,Z坏的买房时期。

你说得我心拔凉拔凉的

minziminzi 小学五年级
MBSKY1985发表于 2016-08-15 12:59 今年是Z好的卖房时期,Z坏的买房时期。

是的,这一段适合卖房,尤其是不好卖的房子,这一段适合出手,买房价格已经高了,而且没有选择权,很多二手房东经常加价变卦,折腾,我前面打算投资一套,遇到两个二手房东,一个弄好几个中介竞价,另一个签约当天毁约,烦死了,Z近再出来的房源,算算单价,税费,已经没什么投资价值了,涨得太多了,所以Z近打消买房投资念头了,等武汉限制措施出来,横盘期再看

fytwdl 高中三年级
cz199502发表于 2016-08-15 06:35 回复 fytwdl 的帖子美国就是从08年开始走了9年牛市,用股市保住美国经济,反倒是中国成了熊市直到14-15年上半年才有一波牛市结果国家看到房价不涨,哭着喊着要去库存结果因为监管层的闹剧迎来大 ...

08年到09年,道琼斯从14000跌到6400,你告诉我是牛市。。不能把后面量化宽松等刺激措施带来的牛市和房地产崩溃带来的萧条看成一件事情

七月和东 大学四年级

卖房都进股市

汤米妞妞 初中三年级

美国没有像中国一样人都往那几个城市涌吧

满满^0^ 大学一年级
MBSKY1985发表于 2016-08-14 20:09 新华社调查中揭示,开发商已经把资金杠杆用至极限:“基本只需准备10%的土地款,剩下的资金可以以夹层融资的方式获取”,甚至连买地保证金都可以通过融资支付。   尽管监管层开始忧虑,社会各界开始担心,但开 ...

美国没有户口

jefferyjie 禁止发言

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