老刀：这套“网红”江景房好在哪？

·老刀鉴房·

    这有点像身份的圈定，从高到低大致可分为独栋别墅、联排别墅、电梯花园洋房、小高梯、高层、超高层（超过一百米的建筑）、步梯房。

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           住宅“品类层级”与核心价值点

         ——说说这套“网红”江景房优次何在

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                             武汉老刀

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    昨天武汉得意生活网的一场争论（http://www.deyi.com/thread-16702292-11-1.html，参见210楼），让老刀认为是武汉一线江景盘“洼地”的江南明珠园某房一下成了“网红”，哪么此房有何优次？听老刀细细道来——

    其一，住宅是有品类层级划分的，其为房子的核心价值所在。这有点像人之身份的圈定，从高到低大致可分为独栋别墅、联排别墅、电梯花园洋房、小高梯、高层、超高层（超过一百米的建筑）、步梯房。这套江景房总高不过8层（若算顶层复式是9层），有电梯，它是一种似于花园洋房的产品，层高3.1米，层级强悍。

                                             ——上图选自网上

    其二，这房是一线江景房，离江岸距不到百米。更为强悍的是，它对江景的尊重让人起敬：主卧、客厅、餐厅一字排开拥抱江景，客厅与餐厅都为落地观景高窗+宽宽的客厅面江阳台—— 三房的观景视线连成了一片，不论何处，如坐江上，甚是震撼！老刀说过，武汉以后20年，涨升最快的是两个地段的水景盘：一桥二桥间汉口、武昌的江景房和大水果湖片区的湖景房（包括汉街万达、融创壹号院）。搜哈上海、广州一线江景房的均价，及与同楼非观江户型的价差，应知武汉的中心地段江景房还有几倍的涨幅!

    当时与房主通话，说这家具是可以送的——老刀主张卧室应用原木家具（注意非实木），这样的我以为还是不够环保，但其外观还规整。 ——武汉老刀 摄

    老刀看盘无数，这房子对江景的呈献，不仅让人震撼，还颇有现代感，难寻。当时我曾感叹，命里这房与我无缘，为何？因为这房极大满足了我这个江景爱好者的“情结安放”，以后的涨升也定高于我新买的锦江国际1栋楼王——我没有买到向江把头的四室，观江角度及视野不如此套。再者我买入的单价为3.37万，这房为2.67万元，一次性付款可再便宜。

    但是观江效果除了岸距，还同楼层有关，太低缺少俯视长江的豪迈感，太高则“观江如观沟”，难以感受江水的流动与波涛起伏——12年前首购江景房，经电脑观图比对长江两岸多套江景房，我曾贴过一张“老刀岸距与楼高选房一览表”同网友分享，遗憾的是这张表，一时没找到。

    这房的楼高还是低了一点，若再高几层当是极品。我入手隔壁锦江国际城的两套房分别为19楼、15楼，这个15楼是从13楼换上来的，加钱了的——在此顺谢一哈当时的锦江营销少帅王攀，他不仅助我换楼成功，还满足了我对地板颜色的选择。

    这是新买19楼南向观江效果。也对着汉水入江口，但所接财气据说区位上不如江南明珠园。

                                                           ——武汉老刀 摄

    哦，有人说13楼同15楼观江会有区别？我答“有的”，肉眼可能看不出来，放电脑上一看，不同的感觉就出来了，屏越大越明显。再者，从大家买房忌讳上，13、14也可能影响以后二手房的成交。

    景观房其实买的就是观景的那扇窗，因之一定要细细比对，果断出手。

    其三，这盘的楼间距较大，房子基本上是南北朝向。此盘当年是当做豪盘打造滴，花园布局、头顶波浪的外立面，均不过时。当然，因物业费窘困，花园管理较差，但不算很差，只1元多的物业费啊，你可享用如何的服务？得换位思考。

    江南明珠园有两栋竟有景观电梯。      ——武汉老刀 摄

    关于西晒则是利敝双呈，夏天西晒严重（好在现防晒产品多），冬日则暖阳可人。选房能避免西晒当然好，但是长江在武汉一改东西走向，调头向上，来了个稍微偏东的南北走向，正面观江，汉口朝东，武昌面西——这是一线江景房没得选的选择。

    此房有何遗憾？一是公厕为暗，二是马路边噪音较大，楼下修车店有干扰，三是物业较差，四是五号地铁开通前交通有些不便，五是目前学区差。

    某规划靠谱否，这个是最实在的。就树在工地旁，这天我才知江南明珠园在健康路上。

                                           ——武汉老刀 摄

    顺说一个小技巧：这盘的外墙我看了，修补的地方很少，说明13年的老楼建筑质量不错。曾为朋友看一名盘，外墙多处有补丁。我说，这栋就算了吧，外墙修补，说明其渗漏过，这样的房子很麻烦，也许会再次修补，也许他处又漏……

    以上这些，本我只为亲友“买房把关”时才细陈，今天也是被江南明珠园另一义务推盘师“map事”炸了出来，唉——

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               ——2019年7月6日星期六7：02 老刀于汉口西北湖

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                 编辑于昨天 21:13   武汉楼市 / 上海楼市 / 中国楼市

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