武汉部分区域允许“商改住”，又有人要骗你买公寓了！

今天是不是又有人跟你说武汉公寓可以商改住，武汉公寓市场喜迎春天了？

首先说明，“商改住”落地这条新闻，确实是真实的！

今日（22日），武汉市房管局发布《市住房保障和房屋管理局市自然资源和规划局市城乡建设局关于允许商业和办公用房等存量房改造为租赁住房的通知》。

根据内容显示：为了推进武汉市房地产市场供给侧结构性政策，加快培育和发展住房租赁市场，有效增加租赁住房供应。在相关政策指导下，结合武汉实际情况，现允许部分商业和办公用房等存量房改为租赁住房！

主要事项如下：

改造范围

从区域来看，可适用政策的具体区域包括：江岸区、江汉区、硚口区、汉阳区、武昌区、青山区、洪山区、武汉东湖新技术开发区、武汉经济开发区（不含汉南区）、东湖生态旅游风景区、东西湖区金银湖、金银潭、吴家山片（京珠高速以东、沪蓉高速以南、府河以西）、江夏区纸坊、庙山、大桥、藏龙岛片（江夏区107国道以东、沪渝高速以北）、黄陂区盘龙城片（武汉外环绕城高速以东、后湖以南、岱黄高速公路以西、府河以北）、长江新城近期起步区（冬至武湖泵站河、南至长江北岸、西至滠水河、府河、西南至张公堤路、北至江北铁路）、武汉新港空港综合保税区和武汉阳逻经济开发区，已建成闲置低效的商业、办公、厂房等非住宅存量房，可以改造为租赁住房。

城市重点功能区和主干道沿线临街的商业和办公用房，不得改造为租赁住房。

改造原则

1、保证房屋结构安全、消防安全、治安管理安全、共建配套需求的前提下，以区为主，统筹协调；

2、整体确权、性质不变。即建设用地性质及房屋性质不变，改建项目整体确权，整体转让，不得分拆确权、分拆抵押、分割销售、以租代售。

3、改建租赁房源，由全市住房租赁管理系统统一监管。

申请资料

申请人可以是房屋权利人或其委托代理人（含受委托的承租方），由申请人备齐资料后像所在区房管部门提出申请，申请资料包括：

1、申请函

2、房屋权属信息，及现状照片

3、项目改造方案。包括施工图设计文件、消防设计文件、项目运营方案、租赁管理方案

4、房屋安全鉴定报告

5、申请人身份证

（1）自然人提供本人有效身份材料（身份证、军官证、警官证、护照等），其中身份证只需提供原件核减；申请人是单位的，应当提供统一社会信用代码，个体工商户、农村集体经济组织和军队事业单位提交未加载统一社会信用代码的资料（个体工商户营业执照或组织机构代码证证号）。

（2）法人代表或其他组织主要负责人有效身份材料。

（3）由代理人办理的需提供：代理人身份材料（身份证、军官证、警官证、护照等），加盖公章的授权委托书，包含委托内容、权限、期限、1-2名代理人姓名、身份证件号、联系电话。

运营管理

改造后房屋出租前，房屋权利人或其委托代理人应向房屋管理部门、公安部门办理房源备案。房屋出租后，房屋权利人或其委托代理人必须在租赁合同订立后3个工作日内办理租赁合同备案，向东安部门申请租住人员信息。

时间期限

自2020年5月20日起实施，有效期5年。

那么该政策真的是为了刺激公寓项目吗？答案当然是否定的！

首先，我们再一次强调，目前国家对于房地产市场的态度——房住不炒！

今年以来，各地楼市新政频频推出。尤其是2月份之后，“松绑”的消息不时传出。不过，无论是广州、河南驻马店，还是上周的青岛，几乎“松绑”的政策到后来的共同命运就是“撤回”。只是撤回的时间，从“一日游”到“三日游”不等。

4月17日新华社播发了政治局会议通稿，对于楼市，通稿中有这样一句话：要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展。

4月20日，湖北省人民政府办公厅印发《促进建筑业和房地产市场平稳健康发展措施的通知》，《通知》指出，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，坚持房地产宏观调控政策不变，全面落实城市主体责任制，有效应对影响，防范化解房地产市场风险，实现稳地价、稳房价、稳预期目标，促进全省房地产市场平稳健康发展。

所以，现阶段说刺激楼市什么的，基本不可信，“稳”才是关键。

其次，我们注意看下文件的具体内容，就能得出结论。

从地段来讲：“城市重点功能区和主干道沿线临街的商业和办公用房，不得改造为租赁住房”。

根据资料显示，武汉7个中心城区每个区均规划一个重点功能区，他们分别是：武汉中央商务区、汉正街中央服务区、二七沿江商务区、四新会展商务区、武昌滨江商务区、青山滨江商务区、杨春湖商务区；

再加上主干道沿线临街的限制，可以说地段的好的公寓，这个政策是享受不到的！但是购买公寓的大部分不都是为了投资吗？地段不好，人流量不够，这种公寓有多少人会买？

针对群体来讲：“已建成闲置低效的商业、办公、厂房等非住宅存量房，可以改造为租赁住房”。

重点：该政策针对的主体“已建成”且“闲置低效”，那就说明决不会是新建公寓之类的项目，所以吹公寓利好的可以休息下，或者你也可以不听劝，买公寓空置几年看能不能再座上这艘船。

关于性质：“商业、办公、厂房等非住宅存量房屋改建租赁住房不改变基地原有建设用地规划性质、房屋类型和建筑容量控制指标。”

也就是说，虽然可以“商改住”，但是相关性质并不会改变，只有房屋用来出租时可以申请“民水民电”，这有助于适当减轻承租人负担。但对于业主来说，房屋一旦出售，房屋性质依旧不变，也就是公寓还是40年产权，且税费不变！而公寓之所以难出售，其根本问题是后期税费过高！所以，这一政策如果说是利好公寓，只能说是治标不治本。

再次，从申请资料中的“改造方案”，其实我们已经能够推断出，这个对于个人还是相当有难度的。

至于选择办公、厂房作为商改住的落点，则有以下几个好处：

从区位角度而言，城市版图在不断地扩大，那些曾经的旧工厂所占土地现今则是城市中心区域寸土寸金的资源因此，区位优势是其经济价值的首要体现。

从成本角度而言，尤其在经济不景气的时候，对旧厂房的改造其成本相对低于重新建造的成本投入。

从物业角度而言，旧厂房大空间、高楼层的物业条件，以及大面积多建筑物构成的规模效应，能为项目功能重新定位提供多元组合空间，甚至衍生出全新的产品，以满足个性化的需求，从而进一步挖掘其商业价值，甚至开创新的生活理念，类似于SOHO、LOFT等产品。

综上，武汉“商改住”绝不是利好公寓项目，这是武汉政府有效盘活市场租赁住房房源，减轻企业压力，同时也将给租房者更多选择空间，并适当减轻租房压力的有效手段。

下附政策全文：

本文仅为作者个人观点，不作为投资依据！

本帖Z后由得意房小主于 2020-04-22 16:10 编辑

得意房小主

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