今天，咱们探讨一下买新房的省钱策略。
为什么是探讨呢？因为新房和二手房，它是真不一样。
新房是开发商早就制定好的价格，无论是谁也没有必胜的把握。但是，我可以提供有价值的几个思路，供大家实战参考。
首先，就是咱们老生常谈的中介返佣。
我建议咱们先锁定几个楼盘，让朋友先去售楼处，把价格探个底，因为你和你的爱人，如果亲自去售楼处会被识别为自然到访，那就没机会让中介返佣了。
然后，让朋友在售楼员进行沙盘讲解和样板间讲解的时候，用手机帮你录个像，你在家看到朋友收集的楼盘资料和帮你在售楼处拍的录像，其实和自己去售楼处没有啥太大区别。
也不用怕售楼员不让录像，录之前只要让朋友告诉售楼员，TA的老公或者老婆太忙，自己录个像，回去让另一半参考用就行了，售楼员不会阻拦的，因为这种事在售楼处非常常见。
就这样，靠着朋友帮你收集来的一些楼盘资料，你看好一个或者两个楼盘之后再去找中介谈返佣。
那为什么最好提前锁定楼盘呢？因为咱已经锁定某一个两个楼盘了。这样告诉中介直奔售楼处，合适的话当天就能成交，给他们节省了大量时间，所以让他们返佣金，他们大多也愿意。
但是如果让中介开着车带你到处乱转，转了好多盘，浪费了他们好几天的时间和精力。那再谈返一半佣金就有点不太好谈了，毕竟占用他们太长时间了。
而且很多房价不高的小城市佣金也没多少，这些中介有时候也不容易，如果让中介带着怨气和你分佣，那么未来不兑现的概率也会加大。
其实，楼盘的佣金也不是中介拿所有，大概会有15%到20被渠道分走，他们到手大概也就80%左右，咱们能分个40%左右也就OK了，不要太狠。
第二个，自己去售楼处有没有可能便宜？
是这样，你可能在外面看到过一些视频，教你到售楼处假装对其他项目也很感兴趣，等等一些方法来压迫售楼员来给你最低的折扣。
但这种方法是多年前的谈价策略，在今天我不敢说100%不好使，但差不多也是99%不好使。
现在的售楼处有什么折扣，基本都是前期就定死了，售楼员告诉你的折扣肯定就是制定的最低折扣。你想一想，本来有两个点的折扣，售楼员为什么非要告诉你只有一个点呢？万一你不还价，直接说回去考虑买了其他楼盘，那它不是傻眼了吗？
而且把房子多卖你一个点，对于售楼员的提成几乎是没有任何影响的，所以它不会刻意隐瞒你，少跟你说一个点，然后等着你去讲价，既浪费时间还有风险。
而且大多数的楼盘的最低折扣和中介都是一样的，因为售楼处和中介是有约定的。约定无论售楼处自然到访客户还是中介带看的客户，必须是同价，售楼处一般也极少敢违约。
不过少数楼盘可能会有员工内部折扣价，也就是说楼盘自己的员工和合作中介的员工，可以以他们亲戚朋友的名义，再额外得到一个点的折扣。
一般如果有这种情况的话，最多也就一个点，因为大多数楼盘，它的管理层最多也就两个点左右的折扣权限，所以如果我们没有管理层的关系，那就去试一下关系户的内部价。
方法是这样，让朋友去售楼处装作买房，然后问售楼员目前最多能优惠多少，然后直接告诉售楼员，真正的购房人没有去过售楼处，也就是说没有被售楼处登记和识别过（员工内部价，需要你是未被登记过的新用户，加过售楼员微信也不行），直接问他，如果找他买，能否帮忙给个内部关系价。
这个时候有可能成功，也有很大概率不成功，毕竟只有少数楼盘才有这个政策，而且这个政策一般还是有数量限制的。所以如果售楼处占不到便宜，咱们就返回第一条和中介商量去，因为中介有时候也是有内部员工折扣价的。
第三个，售楼处经常有交1万抵2万，或者交2万抵4万这样的活动。我个人认为，如果你做按揭买房，只有交1万抵3万，也就是1：3以上的比例，才值得去参加这个活动。
因为前期咱交的这1万抵2万，这一万是不算在房价里的，你交给开发商，开发商可能连发票都不给你。也就是说，参加活动的这1万不能用于贷款，那我们就得把贷款杠杆损失的也得核算到活动里，所以得出了如果你按揭贷款买房，这种活动只有一比三以上才有参加的意义。
另外，如果参加这种活动一定要录音，最好录像。因为这种活动是违规的，将来一旦你不想买房了，要退订金，这个证据就可以和开发商谈判了。
第四个，就是很多售楼处就算装了人脸识别，或者你被其他中介带看过，很多时候是有冷冻期的，这个冷冻七大概是六个月，也就是说六个月以后你很可能依然算作新客户，可以重新选择购买渠道。
所以遇到比较冷清的楼盘，你一不小心被楼盘识别了，并且有其他能帮你省钱的渠道，那么这种情况你愿意等的话，六个月以后可以再去看看。
但如果房源剩余不多或者售楼处生意挺不错的，那就得慎重了，你相中的那套房六个月之后大概率是没有了。
咱们实话实说，新楼盘的定价权毕竟是在开发商的手里，很多时候价格就是锁死的，优惠这个东西，咱们能争取呢，就争取一下，实在争取不了呢，咱们就佛系一点。毕竟买房啊，选到合适的楼盘才是最重要的，对吧。
其实，售楼处的规则也一直在变化，未来如果有新的动向，或者我漏掉了某条策略，我会再来分享的。今天就先分享到这里，大家觉得有用的话，欢迎点赞转发，评论区留言互动。
