前天，我们发了一篇关于“武汉停工、烂尾、延期交付项目”的文章。有网友评论：烂尾楼这么多，为啥不能取消预售，直接现房销售？
这个要求，也是很多购房者所期盼的，为什么不能现房销售，今天咱们来聊一下。
01
预售制度的起源
随着内地房地产市场崛起，“商品房预售制”这种有利于“高周转”的制度，也被我们一并借鉴过来。
1994年，我国出台《房地产管理法》，其中提出“商品房预售制度”，就是“卖楼花”在内地的变形。
说明：香港的“卖楼花”以及美国等国家的住房预售制度，无论在资金监管，还是购房者利益保护上，都具有极其严格的设计，这一点和我们内地的监管环节有所区别。（两者的区别不在本文讨论范围，有兴趣可以自行查阅相关文章）
发展至今，预售制衍生的“期房交易”已经成为市场主流。有数据统计，从2018年开始，现房销售的房源比例，占整个市场份额不足20%！
▲图源网络
期房销售是中国房地产早年发展的主要推手，因为它保证了开发商可以同时腾挪多个项目，但是它的后遗症很明显，就是烂尾楼。
▲2020年各个城市房价收入比
楼市上行时期，楼盘烂尾现象只存在于少数地区；如今随着大环境发生巨变，很多房企生存变得越发艰难起来，新房烂尾风险已经逐步加剧。
02
取消预售制的实际进展
知名经济学者马光远，呼吁“废除商品房预售制”已经有十多年。他的态度就非常明确：中国目前的住房预售制度具有极大的缺陷，完全沦为了开发商的融资方式，推高了房地产行业的杠杆，同时，这是一个极其不公平的制度设计，缺乏对购房者利益的保护，要么进行颠覆性的手术，要么完全废除，实行现房销售。
民有所呼，上面也在积极响应。
一些城市也在为取消“商品房预售制”而努力：
①2017年6月，广东省第一次发文鼓励推行现房销售。
▲图源深圳晚报
②2018年9月，广东省房地产协会下发的《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》中，也建议逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。
▲图源网络
③2020年3月7日，海南出台新规，新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。海南由此成为全国首个全省推行商品房现售制度的省份。
▲图源海南日报
03
取消“预售制”，困难在哪？
大多数开发商扮演的，实质上是一个“资源整合商”的角色！
整个开发环节，真正需要开发商自掏腰包的，主要就是土地款项！其余的资金，可以通过承建方垫资（行业惯例）、银行贷款、发行信托等方式来调度。
拿到各方垫资，快速推进工程，达到预售之后，就可以通过销售回款，快速回笼资金。
一方面，取消预售制，房企周转速度变慢，高周转模式就此终结，这必然带来房地产行业的全面洗牌
一旦要求现房销售，回款周期将从半年延长到2年。
对中小房企来说，就他们那点“家底”，根本玩不转房地产！而对品牌房企来说，打击也同样致命，预售款拿不到，还得还利息，想通过“高杠杆”来做大规模根本就不可能！
04
当务之急是加强预售资金监管
既然取消预售暂时看不到希望，那么做好预售资金监管就是当务之急。
目前，各地均将预收款存在监管账户，无论是房企还是银行都不得轻易挪用。只要预售资金还在，即便开发商破产，业主们依旧能够盘活烂尾楼。
然而，开发商擅自挪用预售资金监管账户的案例不在少数，更有甚之，部分开发商误导业主将购房款存入非监管账户，从而带来更大的风险。
所以，购房者认准预售资金监管账户是第一位的，而地方政府更有必要做好监管。
05
写在Z后
