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烂尾房坑人无数!为什么就不能取消预售制?

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前天,我们发了一篇关于“武汉停工、烂尾、延期交付项目的文章。有网友评论:烂尾楼这么多,为啥不能取消预售,直接现房销售?


▲图源网络

这个要求,也是很多购房者所期盼的,为什么不能现房销售,今天咱们来聊一下。


01

预售制度的起源


预售制,即香港那边说的“卖楼花”,据考证Z早是由传奇大亨霍英东在1953年发明,经过60多年的发展,已经成为由香港政府规管的成熟制度

随着内地房地产市场崛起,“商品房预售制”这种有利于“高周转”的制度,也被我们一并借鉴过来。

1994年,我国出台《房地产管理法》,其中提出“商品房预售制度”,就是“卖楼花”在内地的变形。

说明:香港的“卖楼花”以及美国等国家的住房预售制度,无论在资金监管,还是购房者利益保护上,都具有极其严格的设计,这一点和我们内地的监管环节有所区别。(两者的区别不在本文讨论范围,有兴趣可以自行查阅相关文章)

发展至今,预售制衍生的“期房交易”已经成为市场主流。有数据统计,从2018年开始,现房销售的房源比例,占整个市场份额不足20%!

▲图源网络

期房销售是中国房地产早年发展的主要推手,因为它保证了开发商可以同时腾挪多个项目,但是它的后遗症很明显,就是烂尾楼。

▲2020年各个城市房价收入比

楼市上行时期,楼盘烂尾现象只存在于少数地区;如今随着大环境发生巨变,很多房企生存变得越发艰难起来,新房烂尾风险已经逐步加剧。


02

取消预售制的实际进展


对于取消商品房预售制度,不少专家在奔走呼吁,一些地方政府也在积极推进相关工作。

知名经济学者马光远,呼吁“废除商品房预售制”已经有十多年。他的态度就非常明确:中国目前的住房预售制度具有极大的缺陷,完全沦为了开发商的融资方式,推高了房地产行业的杠杆,同时,这是一个极其不公平的制度设计,缺乏对购房者利益的保护,要么进行颠覆性的手术,要么完全废除,实行现房销售。

民有所呼,上面也在积极响应。

一些城市也在为取商品预售而努力:

①2017年6月,广东省第一次发文鼓励推行现房销售。

▲图源深圳晚报

②2018年9月,广东省房地产协会下发的《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》中,也建议逐步取消商品房预售制度,全面实施现售。

▲图源网络

③2020年3月7日,海南出台新规,新出让土地建设的商品住房,实行现房销售制度海南由此成为全国首个全省推行商品房现售制度的省份。

▲图源海南日报

值得注意的是,海南虽然在2020年3月提出要推行现房销售,但也明确规定:文件出台以后新拿地的项目,才实行现房销售;已开发的存量土地项目,仍然实行预售。
目前,我国实行现房销售的城市寥寥无几,一些城市的“现房销售”也只是阶段性的,楼市一旦出现问题,前面的政策旋即就被收回。


03

取消“预售制”,困难在哪?


房地产开发,本身就是一个高杠杆、高负债的行业!

大多数开发商扮演的,实质上是一个“资源整合商”的角色!

整个开发环节,真正需要开发商自掏腰包的,主要就是土地款项!其余的资金,可以通过承建方垫资(行业惯例)、银行贷款、发行信托等方式来调度。

拿到各方垫资,快速推进工程,达到预售之后,就可以通过销售回款,快速回笼资金

一方面,取消预售制,房企周转速度变慢,高周转模式就此终结,这必然带来房地产行业的全面洗牌

一旦要求现房销售,回款周期将从半年延长到2年。

对中小房企来说,就他们那点“家底”,根本玩不转房地产!而对品牌房企来说,打击也同样致命,预售款拿不到,还得还利息,想通过“高杠杆”来做大规模根本就不可能!

另一方面,地方政府未必乐见“卖楼花”消失。
对于地方来说,高周转的好处,是大大提高了土地出让的效率,短时间内获得更多的卖地收入。如果高周转不复,一宗土地两年才能变现,开发商必然减缓拿地速度,土地财政直接崩塌。

04

当务之急是加强预售资金监管


为了不造成太大的冲击,取消预售Z好的时机,应该是房价处于上涨周期。
就目前房地产的趋势看,房价短期内上涨的周期基本结束,过去几年累积的高杠杆已经让很多开发商处于“暴雷”的边缘。

既然取消预售暂时看不到希望,那么做好预售资金监管就是当务之急。

目前,各地均将预收款存在监管账户,无论是房企还是银行都不得轻易挪用。只要预售资金还在,即便开发商破产,业主们依旧能够盘活烂尾楼。

然而,开发商擅自挪用预售资金监管账户的案例不在少数,更有甚之,部分开发商误导业主将购房款存入非监管账户,从而带来更大的风险。

所以,购房者认准预售资金监管账户是第一位的,而地方政府更有必要做好监管。


05

写在Z后


对于地方而言,摆脱房地产依赖,才是经济长远发展之道长沙、海南的经验就可以借鉴。
对于购房者来说,取消预售制,虽然短期看起来可售房源减少,一两年之后,市场供求关系就能够恢复正常。
所见即所得,反而从根本上避免陷入“烂尾楼”困局的可能。
那些说现房销售会哄抬房价的,不是开发商,就是炒房客。
关于房地产,长期看人口,中期看土地,短期看金融。
现状是,人口下降,限制土地高溢价出让,对房地产信贷收窄。
各种事实都已经表明:房地产时代,总量放缓,区域分化,人继续往大都市圈迁移,房地产要从数量扩张转为质量增长
如果,真的推行现房销售”模式,那些不适应新玩法的开发商,自然会被市场淘汰,反正中国的开发商超过10万家,不少都只圈地,而没有开发能力,像这样的开发商哪怕淘汰80%都不为过。
土地资源真正集中到好的开发商手中,才能真正去杠杆,房子的品质也才更有保障。


END


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烂尾房 武汉买房 新楼盘现房
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注销用户1637215257 博士二年级

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想飞的老鹰 禁止发言

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热干面不好吃 高中一年级
想飞的老鹰发表于 2021-10-30 20:48 说到底就是一个钱字闹的。全世界也没有哪个房开商可以解决中国这么大规模的住房问题,国内几个卖武器搞情报卖保险开银行的大开发商完全不依靠银行资金周转也玩不转这个业务。何况这个事业还有时间上的要求,不能说拼 ...

中国仅不到十年的时间,每千人所拥有的住房套数,至少翻了3倍,从数据来看,已经超越一些发达国家了

热干面不好吃 高中一年级
墨墨发表于 2021-10-30 20:33 胆儿挺肥

这个呼声,已经持续很多年了吧

注销用户1637215257 博士二年级

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苦果~ 高中二年级

不卖预售的话,房价起码贵一成,资金也有成本的,利息啥滴

emsxx 硕士二年级
想飞的老鹰发表于 2021-10-30 20:48 说到底就是一个钱字闹的。全世界也没有哪个房开商可以解决中国这么大规模的住房问题,国内几个卖武器搞情报卖保险开银行的大开发商完全不依靠银行资金周转也玩不转这个业务。何况这个事业还有时间上的要求,不能说拼 ...

跟住房需求没关系, 周转速度太慢满足不了地方政府的钱袋子。

想飞的老鹰 禁止发言

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qm775821 硕士二年级

是的 努力摆脱土地经济才是王道,东西湖、沌口、花山、科学岛多提供一些就业机会 产业升级提供高新就业岗位,不比天天内斗强?

无名松 初中二年级
苦果~发表于 2021-10-30 23:57 不卖预售的话,房价起码贵一成,资金也有成本的,利息啥滴

至少三层。一般预售到交房要2年,用资成本就超过15%,还有筹资成本。并且会劝退很多开发商,再加上地价上涨。

汉克301 硕士三年级

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得意晓得哥 为人民服务
汉克301发表于 2021-10-31 13:37 取消预售那开发商乱尾楼更多,不碰期房不就行了

市场上期房起码80%吧,大多数现房都是卖不动,或者有一定缺陷的,比如户型大之类的,由不得购房者选择啊

得意晓得哥 为人民服务
无名松

清退没能力的开发商,个人觉得是好事,就像清退不合规的p2p一样。那些融资门槛高、房子又卖不动的房企,说明本身就不适合做这一行,那何不换个赛道去发光发热?

海绵抱抱 初中三年级

房价不是房企决定的,是市场决定的,没有投机空间,炒房和中小房企,自然会慢慢消亡

wuzhi7 小学六年级

不是每个人都喜欢公平的,它们就是喜欢浑水摸鱼。

石昊 初中三年级

预售制度好比开市场,需要大量房企参与,但满足资金需要的不多,所以开个口子让房企可以提前回笼资金,也就是放鱼苗的阶段。现在取消不是不可以,毕竟不需要那么多企业活下来,可以卸磨杀驴了

hydrinsk 博士二年级

随着房源越来越充足。现房交易会逐渐占到上风。这本身也是一个发展的历程。。

水木水木 初中三年级
苦果~

购房者的资金一样有成本,而且相对于KFS这种银行大客户来说,资金成本只会更高。

深邃的海洋 初中二年级

没有钱不会慢慢搞吗,就好大喜功,这帮人,看看建筑质量,和老外比起来差的不是一丁点。30几年又要重来一次,天天就知道歌功颂德,鼓吹GDP。全世界就**最累,有意识吗?

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