汉阳王家湾片区房产投资论（2014-2016），大环境下，投资方法也同样适用于其它片区!

政策按步布局，题材逐一兑现，房价稳步拉升。

㈠：政策：

①：“不限购” ：2014年9月24日起，凡在我市区（武汉市）域购买住房（含新建商品住房和二手住房）的，不再实行限购。在办理网上签约、合同备案及相关登记手续时，不再核查购房人住房情况、不再要求提供户籍、纳税或缴纳社会保险等相关证明:（湖北省住建厅《关于促进全省房地产市场平稳健康发展的若干意见》（鄂建16号））

②：“不限贷”：2014年9月30日起，央行放松首套房认定，并提出首套房贷下限调至7折利率。对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款Z低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。

③：2014-2016年历次降息　　　　

2014年11月22日：中国人民银行决定，自2014年11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。

2015年2月28日： 中国央行自2015年3月1日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率

2015年5月10日： 中国央行宣布自2015年5月11日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率

2015年6月27日：中国央行宣布降息0.25个百分点，同时定向降准0.5个百分点

2015年8月26日：中国央行宣布降息0.25个百分点降准0.25个百分点

2015年10月24日：中国央行宣布降息0.25个百分点降准0.5个百分点

④：2015年3月30日：中国人民银行、住建部、银监会三部委联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，将二套房首付比例下限下调至四成，公积金贷款购买首套房首付Z低降至二成

⑤：2016年1月1日：“二孩”政策在2016年元旦正式实施

⑥：2016年2月2日：央行颁布个人住房贷款新政，房贷首付比例Z低可降至两成

⑦：2016年2月18日：新政规定，对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。营业税方面，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。

本帖Z后由 高兴就好_2008 于 2016-7-22 13:31 编辑

㈡：题材：

①：2014年12月28日，地铁4号线通车

②：2014年12月28日，墨水湖北路段及鹦鹉洲长江大桥通车

③：2015年4月30日，武汉二环线终于“画圆”, 龙阳大道二环线通车

④：2015年7月31日，东风大道高架一期三环通车

⑤：2015年9月1日，墨水湖北中央湿地公园对外开放

⑥：2015年12月28日，地铁3号线通车

⑦：2015年12月31日，周边商业配合交通轨线同期同步整改（摩尔城，人信汇，海天，家乐福，21世纪，欧亚达，海宁皮革，永旺，红星美凯龙等）

⑧：2015年12月31日，同边住宅配合轨交双线同期同步开发（中大，万科，人信汇，中央生活区，龙阳，铁建等）

㈢：预期：

①：2017年武汉卷烟厂搬迁待建。

②：2018年墨水湖北路二环线延长线与孟家铺立交合拢与三环线连接。

③：2018年周边小学扩建，新建一所中学。

④：2018年周边加油站，交管队，拆迁改造

⑤：2020年远景规划：12号快速环线地铁：墨水湖公园丁家咀会有一站 ,11号线中段与3号线在四新大道换乘

周边拆拆拆，建建建！继续保值，升值，进一步产生"虹吸效应" 。

2016年房产投资背景:（国家数据，你懂的，具体的还是自行看你周边成交价吧,这里暂只以官方数据来说下当前的大环境）

武汉市房管局发布报告显示，据国家住建部统计数据，今年1至6月，我市新建商品住房（剔除保障性住房）成交均价为9288.99元/平方米，同比上涨10.83%。在全国19个副省级以上城市中排第12位，同比增幅居第11位。我市房地产市场保持了健康平稳的发展态势，整体呈现供销两旺的局面，住房价格稳中有升。

㈣：总结一下：房产投资重要的是把握好："地段预期论+时间平衡点"，学会就各片区各地段优势劣势结合自身需求作理性的swot分析，涨跌要看淡看远些，不要盲目一头热跟进。

本帖Z后由 高兴就好_2008 于 2016-7-22 19:38 编辑

先占位。

本帖Z后由 高兴就好_2008 于 2016-7-22 14:41 编辑

占位。。。

（地段预期论+时间平衡点），政策（时间）+题材（配套）+预期（发展）→ 足以证明“王家湾片区破万”是有背景基础的，价格涨幅不是由一些眼子炒作无限放大堆砌而成，也不是任有某些论坛之流诸如“某某姐”常年累月所能抵毁而降低的。它是一环套一套，一步一个坎涨上去的，虽不像某些片区那样超预期大涨，但是面对未来不可控风险上也很难跌，只能说是"涨得稳"。目前这一片区（正王家湾 ）（除还建房外）市场均价基本都破万了，初步均价截止2016.7月达到11500元左右/每平（次新房，二手房毛坯，中介评估价，应具有参考价值，有一定的代表性）！

有的人会问，为什么这么多利好，王家湾片区破万速度为何没有武昌，汉口快呢？说一千道一万，归根结底还是个“购买习惯问题”，”定向思维作怪“也有"自身原因牵制"。

武昌：（教育重地），人多，学生多，高端产业多，就业机会多.......。

汉口：（商业发达），人多，第三产业异常庞大，商业非常突出.......。

汉阳：（老工业区），人少，就业机会少，湖多，百废待兴，就武汉三镇而言，不得不说由于各种原因（政策，决策，经济，文化等）已拖了武汉十多年后腿，这里面有客观原因，也有主观原因。恨其不力，怒其不争。唯一优势：湖多，但是湖边资源没有更好开发，大多被还建房，当地土著私房占领，在汉阳相对好的地段却还建房扎堆，异常之多，有的还建房还是地铁房各种配套甩商品房一大截，在其它区很难找到这种怪现象，待分析。另外在王家湾片区还有两大“风险”隐患，买此地段不得不面对不得不拿出来讨论（多半选择了此处的基本上认可或忽视了它们）：

即：①距离王家湾三公里不到的“扁担山大型公墓葬区“（这个想都不要想去拆，人不可能挖自家祖坟）

②距离王家湾三公里不远处的“锅顶山大型垃圾焚烧厂"（2个，一个处理医药，一个处理垃圾），这个各种报道都有就不多详述，但要搬的传言也很多，不确定性因素大，看利益集团之间斗法的结果了，还是有希望的！

如果前文介绍的此片区各种题材+预期复制到其它中心区，涨幅不可能像现在这样的平淡，如果.... ，但是没有如果，要面对现实，只能往好处想 ，龟兔赛跑，只能借助时间来改变现状。（2014年投入，截止2016年这笔投入相对平均涨了3000元/每平左右，相对某些片区而言，涨幅不是异常突出，但对于武汉均价的贡献来说没有拖太大的后腿）。

单以房产投资来论，影响因素各种原因都有，每个人都有每个人的看法。

纵观热点片区无外乎：①人多，②学校多，③商业多，④产业多（尤其是高端产业多带动片区人员素质），⑤就业机会多，⑥交通发达，⑦环境好，⑧还建房少。

个人观点，不喜勿喷，不同意见可讨论！

本帖Z后由 高兴就好_2008 于 2016-7-23 09:52 编辑

留位占用

本帖Z后由 高兴就好_2008 于 2016-8-7 23:44 编辑

站位....

本帖Z后由 高兴就好_2008 于 2016-8-6 13:25 编辑

2014-2016ZF那么多政策密集发布，现在"倒序“去看，就目前政策市而言，你或许会从中能看出些许先机，对于你后期投资或许有一丝帮助！！现在买房听到Z多的是"日光”，"爆涨"，"摇号抢“，"千人认筹抢百套房"等字眼，市场已然浮噪了，物极必反，没有入手的大可心态放平淡些，还是那句话，在目前卖方市场环境下，吃亏入坑是大概率事件，凡是不能头脑一热就往里冲，三思而后行，也许等待"下一个时间窗口"开启会更好些吧。(个人愚见)！

占位。。。

留位占用

本帖Z后由 高兴就好_2008 于 2016-8-7 23:45 编辑

（2005-2015）武汉房价这十年来涨幅较大的片区，主要得益于两大要素。统计显示，房产升值超过200%的小区，其中80%左右位于地铁周边1公里内，这些小区主要位于汉口、武昌的二环内、古田轻轨沿线，以及光谷鲁巷广场周边。其次则是学区房影响，尤以汉口内环的三阳路、二环的三眼桥以及武昌的司门口为甚。至于开发商喜欢炒作的“滨湖滨江”概念，影响其实并不明显。武汉仅有37.1%的滨水小区涨幅超过200%。2016年继续出现非理性爆涨，各片区平均环比至少上涨了30%以上。

本帖Z后由 高兴就好_2008 于 2016-8-6 10:48 编辑

站位.......

本帖Z后由 高兴就好_2008 于 2016-8-6 17:27 编辑

站位.........

本帖Z后由 高兴就好_2008 于 2016-8-6 15:21 编辑

站位......

本帖Z后由 高兴就好_2008 于 2016-8-6 13:26 编辑

站位.........

本帖Z后由 高兴就好_2008 于 2016-8-6 15:22 编辑

站位.......

本帖Z后由 高兴就好_2008 于 2016-8-6 14:24 编辑

关于经历过的几次买房的时间窗口：（有四次），第五次买房时间窗口？

①第一次：2004年12月左右

在2004的年底，房价仍然在上涨。几个月后，著名的“国八条”联袂而至，房价调控的序幕正式开启，调控政策迅速传导到楼市,造成楼市短暂的低迷，这个时候，大部分人选择了观望，有一部分已经杀进了一线城市的售楼处，从而成为房价暴涨年代即将到来前Z后一批以四位数价格购得房产的幸运者。在你这一生中首次见到以国务院办公厅名义下发的多部委联合督查通告，要求“坚决抑制房价过快上涨”，三个月内，就连发三道金牌！

（注：有一批人这时太相信ZF调控的力量，坚信在控制房价方面，ZF有义务、亦有道义跟你们站在一起。你觉得在强大的行政力量推进下，散兵游勇的开发商一定会败下阵来。因此，他们做出了反向动作：“拒绝入市”，回个头再去想：“后果很严重”，他们忘记了地方ZF是不会与你站在一起。）

本帖Z后由 高兴就好_2008 于 2016-8-6 14:24 编辑

③第三次：2011年12月左右

2011年11月9日，全国有20个楼盘的售楼处正在被老业主围攻，从小房企，到大房企，无一幸免。共同的原因是，在银根收紧带来的资金压力下，地产商选择降价促销，这大大激怒了早先的客户，各地纷纷维权。但很快，中国楼市出现超长的连续上涨周期，在很多资深人士的记忆里，这是历史上连续Z长的一个上涨周期。其长势之凶猛，专家也为之色变）

（注：有一批人这时仍然拒绝做出入市的决定。房价经过多年上涨后，购房资金门槛已经大大提升，不是当初的样子。在高价的面前，人人都变得非常谨慎，犹豫心态更甚以前，尽管这时这些人储蓄卡上资金及父母援助金已够付首付，但还是又一次拒绝了市场伸向你的手。结果很快，中国楼市历史上一个连续24个月的上涨周期。现在一些人回顾那时的长势，仿佛置深于梦境。）

本帖Z后由 高兴就好_2008 于 2016-8-6 14:25 编辑

④第四次：2014年10月左右

2015年初这一年报纸上层出不穷的报道：“房地产行业寒冬”、“全国住宅销量持续下滑”、“全国性房地产日益低迷”等标题让很多人选择等待。结果，2015年伊始，国家推出“3.30新政策”，随后降息降准、地方解除限购、调整公积金政策，国家调整了首付比例、公积金贷款、限购、户籍等众多政策，引导房产消费。同时，国家层面支持农民工进城买房，鼓励人才购房政策……2015年，一系列政策使得房价一涨再涨，到了2016年了政策进一步深化：降首付！降利息！降契税！免营业税！，市场完全变成卖方市场，出现“日光”，“千人认筹摇号抢房“，在二手房市场也了出现”卖方一夜违约加价卖房“，市场异常火热，前期低价片区纷纷破“万”，出现非理性爆涨。

（注：有一批人在这时，在2015年初低迷状态下，阻止了你前进的路，并没有坚决入市，他在想房价终于要大跌了，但随着政策的明朗，有了多次经历的你，发现国家在利用政策大力支持买房。在这么多空前的政策支持下，你这次打算下定恒心必须要入市了，无论怎么样，都要买一套，不能再次踏空了。但在一个已鲜明的确定的市场下，大家都知道要买房了，都知道政策在拉房价了，一大拔人都在运动场上冲刺，竞相抢购。房价节节攀升，这时你又有些犹豫，看到火爆的市场，怕做接盘侠，怕站在高高的山岗上，更害怕在冲动情绪下买到的可能是没有任何升值的房产。怕购入的风险超过收益，但时间不等人，在你犹豫的时侯，时间窗口初始开启到关闭，一分一秒再流失，越晚风险越大，也许当你看到我发的这篇文章时这个时间段时（2016.8）时间窗口获许早已关闭了，这时也许就是“高高的山岗”。并不一定是买房的Z好时机了，这就是人心的犹豫，特别是在房价上涨的下半场没发避免，不可回避的要去面对，由于这个时间点不确定的因素很多，市场在政策与心态及各方面经验下都失去了参考的作用，形成非理性状态，于是有可能你会在彷徨中焦急中抱怨中继续选择等待下去。因为你贪婪地想从市场要得更多，所以终究又没有抓住这次机遇。殊不知政策是支“无形的手”，每每在关建时刻就会如久旱逢甘霖般发挥催化剂的作用。这也是某些人的“良药”也是某些人的“苦果”。）

（总结：越是火热的非理性的卖方市场，时间窗口关闭的尾期，房价上涨的下半场中，如果由于自身需求的原因（非投资），我们买房时就要更加谨慎地去挑选。因为这时是卖方市场，吃亏入坑肯定是大概率事件，所以要多从开放商品牌、地段，交通前景，楼盘配套与开发商物业，这些都应该与房价一起纳入到你的考量因素中来。同时，你要确定自己的买房需求，依此考察你所想要买的房子。给你的建议就是，买Z合适的房子，而不是Z满意的房子。无论房子涨或跌，你都应该做到心态要稳，吸取教训不要瞻前顾后耽误了Z佳时机。历史会再一次重现的，很多的事情都是，只不过以不同的形式重演而已，这要靠你去分析，去把握。）

⑤第五次：XXXX年XX月左右 ？？？

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本帖Z后由 高兴就好_2008 于 2016-8-6 15:23 编辑