交作业了——关于武汉转型的思考和光谷东的天花板

算是填自己的坑，自己说了要写光谷东，就必然会完成任务。

在说光谷东之前，先谈几点别的概念。城市如何转型？为何提起武汉，给多数人的印象还停留在工资3000的水平？房价的天花板到底在哪？光谷东的致命弱点是什么？天花板到底是多少？

1、武汉转型到底是怎么在操作？

一线城市不说了，汇集了Z好的公司、Z好的人才和Z好的政策。以武汉为首的二线想要转型成功，只能通过一个手段：产业转移。

但中国内部的产业转移非常困难，导致武汉这种内陆城市的高收入工作机会以体制内（ZF机关）和房地产基建相关（中建三局等）为主。这也是为啥体制外的不少底层土著一直觉得武汉工资很低的原因。毕竟武汉体制内的优质工作和优质房地产相关工作岗位太少了。

基建和房地产，所有城市都会做，但是如果不引进和发展先进产业，武汉的繁荣不过是昙花一现，依附于一线的繁荣而存在。武汉这十几年间满城开挖，基建和房地产可以说是欣欣向荣。城市核心区面貌和公共设施早就摆脱了大县城的观感。

但是，我上面也说了，基建和房地产，不能帮助武汉从二线中转型成功。必须产业转移！

2.武汉产业转移的成功例子？

产业转移，说白了就是武汉要跟一线及其他二线竞争，在他们口中把优质的、先进的产业和公司拉到武汉来或是在他们发现优质的产业机会之前抢先培育或抢先在武汉落地。只有导入先进产业，才可能吸引优质人才，才能创造高薪就业机会，Z终才是利好房价。什么是先进产业？东风、武钢这种相对落后产业肯定不是。东北老工业基地的没落、武钢的夕阳正是这个工业时代落幕的Z后缩影。

说2个武汉成功的例子：长江存储。

长江存储落户在武汉，并不是偶然的，该公司前身武汉新芯公司。而武汉市武汉新芯集成电路制造有限公司成立于2006年，是湖北省ZF和武汉市ZF下决心进军集成电路制造领域的产物。一路走来，历经坎坷，具体的事件大家可以去查。2016年，在紫光集团收购武汉新芯多数股权后，7月26日长江存储科技有限责任公司正式成立。武汉市坚持了整整10年的时间，终于迎来了NAND FLASH存储器基地落户武汉，并且将成为中国第一个真正大规模量产NAND FLASH的城市，这背后就是持续10年的对武汉新芯的投入和坚持。

毫无疑问，武汉市在存储器制造方面将处于全国领先地位，领先一线城市。

小米总部：百万大学生留汉，留住人才确实是一件很难的事。zf放宽落户政策，其实不顶用也不解决问题，终归还是要回到产业转移的根本问题上。没有好的公司，没有高薪企业，没有真金白银和实实在在的长远发展机会，谁会留下呢？所以，小米总部的落户是对武汉市Z好的一个礼物。说起来，我和雷军还是校友。不管小米是不是一个组装总厂，对于小米的落户，我还是深感憧憬。

还有其他的例子什么斗鱼、华为我就不说了，回到正题。先进产业转移的落户点在哪？光谷东。

3.光谷东的天花板

看光谷东的规划图，先找核心——绿地光谷400米高楼或政务中心，以此为核心（我还是倾向于400m高楼为核心），画圆。1.5km 3km。看看1.5km的圆涉及哪些：政务中心、小米总部、省科技馆、会展中心、国彩中心、光立方、中建3局总部、联投驿园、188、朗诗、碧桂园云玺和商业、瑞安住宅和商业、绿地光谷中心城、龙湖综合体、奥山世纪、和昌商业、公园绿地等。

3km的圆就比较大了，基本囊括了光谷东核心区所有的住宅（黄色地块）比如偏一点的奥山府、理想城等。

而超出3km的圆就是光谷东的产业区和其他功能区了。看图就能很明显的得出一个结论：光谷东核心区画圆3km内可供购买的住宅多吗？不多。其中核心区被大片的红色商业地块所占据。

龙湖昨天开盘，基本不出意外吧，日光是大概率。毕竟上图中3km圆中有其他供应吗？绿地、联投、188、理想城、北辰等清盘了，目前只有瑞安、龙湖、奥山府有供应。光立方和中建光谷之心明白人都不会去买吧，也很少对外宣传，价格也坑爹。驿山高尔夫是个权贵盘，一般刚需也不会去看。奥山府位置相对龙湖有点差，户型又大。瑞安一直都是内部开盘，加上超大户型，相比之下只有龙湖的户型又小（108和120），还基本是唯一供应。不日光才奇怪。1.8万带装修价格贵吗？其实绝对值来说是有点贵的。但是为何依旧日光？其实是长远预期和短期供应不足的结果，这时候有人会贴出朗诗二手从1.9万降到1.5万的图来说明光谷东崩盘了····我在后面来分析这个问题。大家的预期对吗？光谷东其实是有隐患的。

4、光谷东的隐患

第一个隐患：人口。根据武汉远景规划方案。以光谷东为核心的豹澥城市副中心规划落地人口只有60万。就像有人对小米、京东方、华为、斗鱼、人福等落户光谷东不屑一顾，毕竟这些代表先进产能的企业和公司能招聘多少人呢？跟武汉远景2000万人口规模相比，光谷东的产业再先进，毕竟也只是解决了极小部分人的工作。这也可以解释为何光谷东核心区域的住宅供地并不多，毕竟在大规划层面，光谷东并不是居住核心区，而是高新技术产业转化区和城市新动能新引擎规划区。

这样的规划会导致：未来大量光谷东就业人员会居住在光谷东核心区域以外。光谷东核心区住宅的稀缺性和规划上人口规模的不足综合起来对房价的影响：会导致光谷东核心区域内房价达到一个高点，但绝不会追上武昌核心或汉口核心的房价，因为60万人口的规模支撑不起太高的天花板。

第二个隐患：产业转移失败。上面我说了，内陆城市产业转移是非常困难的。不要以为我上面举了2个武汉成功的例子就觉得光谷东要起飞，其实还只是万里长征第一步。成都对锤子科技和人人车的投资失败就是前车之鉴。当然，武汉和成都这种产业转移的做法是正确的，国内外做风投的专业机构和人士，哪个没有大把的失败案例呢。武汉有这样的决心和意志发展光谷是没有问题的。总比习惯性的把钱拿来搞房地产要好。

自己去光谷亲身体验一下就知道机遇与风险并存，上周末去光谷东踩盘。到处都是中国光谷30而立的标语，中建的总部依旧雄伟，专利局的大楼依旧科技感十足········但是中建的员工真的愿意去那边上班吗？小米的员工真的会来吗？前期买朗诗现在抛盘的人真的不是炒房吗？产业转移失败的可能性依旧存在。当然，我对光谷东的前景是比较乐观的。

5.结语

武汉正走在正确转型的道路上，而光谷正是这座大城转型的标志和桥头堡。随着光谷东的崛起，会形成武汉又一个区域中心房价的高峰但绝不会追上武汉长江主轴制高点。如果非要我说光谷东的房价会与谁持平，我的答案是未来5年Z多与关山鲁巷副中心持平，次于汉口沿江中心、武昌沿江中心、水果湖中心、东湖、西北湖、精武路、CBD等核心区域房价。（但是5年10年后存在暴击的可能）

一个国家的崛起有国运，一个城市的崛起有城运。武汉——重新崛起的中部老大这几年城运确实是不错。期待大武汉早日复兴！

本帖Z后由 小怪兽的奥特曼 于 2019-03-25 22:08 编辑