未来武汉最有价值的地方，加一些碎碎念

青山是非常神奇的地方，在武汉整体二手房挂牌量超过11万套的今天，各个区挂牌普遍超过8000套，洪山甚至1.5万套，而整个青山的挂牌量只有3000多套，不止主城区Z低比远城区都少。

因为有很多二手房，都被拆除，已经腾挪出足够空间做城市更新。

跟徐家棚不同，青山工业路——工人村滨江这一带相对封闭，有改造预期，只是目前区域内毛坯价格已经到1.8万。

比完成更新后的四新贵，接近五里墩，问题是青山还没改呐……虽然功能远比四新要成体系，但房价还是略微超前。

他以一个“不成熟睡城”的底子，卖出成熟睡城的价格，但上限可能是“人造商务区”，而市场完全感受不到。所以1.8万的一江璟城，卖了一年，价格也没动。

至于钟家村、汉阳滨江、硚口宗关这些区域的级差，其实大家已经说得很多，哥就不再重复口水话。

整个汉口，高级地段是二七滨江吗？

不同人心里，有不同的认知，这就是地段级差。

比如业内人士怒气不争，颇有些看法——

嘴上喊着“滨江商务区”的宏愿，身体干着“天地后花园”的勾当

打着“商务区”的旗号干住宅罢了……

这貌似是个很危险的偏差。

但在地段买单者眼里，这些什么开发模式开发顺序？根本就不care。

除了一群神秘有力人士，在武汉买4万+豪宅的客户，转来转去都是同一批人——10年前老豪宅的业主和他们的孩子。

他们买二七滨江，并不太在意未来升值幅度（但重视保值），也懒得在乎滨江商务区能不能干起来，他们的决策基于一个共识——身边都是同一类人，且大家都认同，这里就是豪宅区。

OVER。

所以，购房者有时候跟研究机构，不在一个频道。

说到购房者，你又不能忽略土著。

那些汉口土土著，从来对“人造商务区”不感冒。

在他们眼里，汉口的范围，永远只有那一坨。

哥总结一下土著内心对二七滨江的看法，打个不恰当比喻——

崭新的50块钞票，比皱巴的100块钞票，值钱？

于是万松园，台北路，西北湖冷不丁冒出的豪宅，经常有散落海外的老汉口，打飞的回来掏钱。

好，我们可以很明显发现——

武汉对高档地段，缺乏共识。

为掩盖缺乏共识这件事，我们又创造出一个新“共识”——

武汉是“多中心”城市。

也就是说，虽然大家意见完全不一样，但都对。

二七滨江应该先发展楼宇经济/高端商业，扎堆引进现代服务业，然后净流入高端人口，豪宅的诞生水到渠成。

这个流程很正确，正确到几乎无法操作，而且Z大问题是慢。

现在整个二七滨江被推倒重来，噼里啪啦搞一通住宅，全部建成超高层。立面公建化，远远的看，你根本分不出他是住宅还是办公楼。

也就是说，甭管他里子什么成色，至少迅速改变区域城市界面。

而这种肉眼可见的变化，给市场，尤其是有钱人强劲的兑现信心。

“新”本身就是价值。

很多人反驳——单纯的新，全是住宅，开始热闹Z后一地鸡毛。

积玉桥，CBD能不能算成功？你反向对比汉街，天地，先商业后住宅，至少同步开业/销售，修成正果。

其实哥这样看，武汉CBD开发强度并不大，印象中他建成后的平均容积率大概2.5。为什么容积率给得不高，就是希望尽快建成。

（是不是跟你想象中不一样，CBD高楼很密集啊？其实他规划底子，就是很精致新区形态，所以你把他当住宅区，平均分很高。）

大家认为汉街/天地，“先商后住”很牛逼，他先干的“商”是什么？是商业街。

看起来很长很大一片商业，其实都是不超过4层的低密建筑，同样追求的是一个“快”，快速改变面貌。

而且商业街有个特点，在建筑密集区域打开城市“开敞空间”，相比一栋楼/一个购物中心，这种类似“广场”的形态天然吸引人流，形成辐射中心。

大家可以关注下，华发对青岛路，远洋对归元寺的改造，都是以商业街形态为核心IP。

相反，积玉桥/CBD除了住宅，标签担当是摩天大楼。

摩天大楼的开发周期，是Z慢的，如果标签是一片办公楼，更慢。且不说办公楼招商的难度和商业街相比谁更高。

在住宅供应的新鲜劲过去后，很长一段时间，城市界面/功能再无改观，没有持续挑逗市场关注度的道具，一旦间隔太久，就凉了。

二七滨江的成立理由，就在于推倒重来、快速迭代，再加上蹭天地配套、长江主轴加持，整个区域下限“一出生就风华正茂”。

上限同样取决“持续对市场的挑逗力”，不能总玩“价格梗”，今天二手房破7万、明天新房备案6万5......如果无持续力，二七滨江辐射范围很有限。

从二桥的外滩首府往北走，不过2公里，到滨江金融城，就有点没看相。再继续往北，同样没过二七长江大桥，同样的长江主轴，中海项目至今没有动，多少都有些忌惮商务区辐射半径过短的现实。

主轴和光谷我还是支持的

楼主，四新之光咋样？

长江新城的铁路网什么时候迁走

买啊

让武汉越来越好发表于 2019-11-18 14:36 长江新城的铁路网什么时候迁走

除非市**搬出汉口，不然代价再大还是会硬抬的，估计会慢一些

明白人

汉阳滨江还是挺好的，就是商业版图太少了，住的话还是挺舒心。

买房哥陈柯写的这段明显是看了我的帖子，哈哈哈哈哈

长江新城已经没了，主轴和光谷，基本都看好吧

当年cbd要卖房子的时候，也是这么说的

有深度

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还是武昌 汉口 的江滩加光谷。

青山到底咋样，靠近二七桥的青山滨江和华侨城入主的红钢城板块哪个更有前途一点，和靠近二七桥这边的武昌杨园板块呢

这个不是房叔公众号里面写的吗?

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