调控的“灰犀牛”还在，又现疫情的“黑天鹅”。有人说，疫情是Z严厉的调控。这一点不错。2020年，注定是房地产行业坎坷波折的一年。
当然，这也并非全由疫情引起。行业很多细微的变化，早已发生。只是疫情大大加快了这一进程。
疫情对各行各业来说，无疑都是一次危机，但每一次危机之后，总有不少企业逆势上扬，甚至会突破以前从来没有达到的规模，奠定了更坚实的江湖地位。因为每一次危机过后，都会导致新变化、带来新机遇（人们心理的变化，行为方式的变化，消费偏好的变化等），谁能抓住这个机会，谁就能逆势而上。比如，2003年的“非典”就让京东和淘宝上了不止一个台阶！
对房企来说，当下尽Z大可能展开生产自救固然十分重要。但同时也要注意为未来做好准备，这不仅事关房企，也关乎身处其中的每一个地产人。下面，八点君将从行业层面、企业层面和个人层面分别来论述。
01
对行业
几十年的模式将被颠覆
产品会迎来一波小升级
中世纪的瘟疫改变了整个欧洲的社会结构。此次疫情远没有那么严重，但其对整个社会带来的影响不容小觑。房地产行业自然不例外。
疫情冲击下，很多企业说撑不过3个月。其实，能撑3个月已经不错了，就八点君所知，Z近已经有多家房企的资金链断裂裁员。
这跟房地产行业的发展模式紧密相关。一直以来，我国房地产行业都是高负债、高杠杆、高周转的“三高”发展模式。
得益于巨大的人口和城镇化红利，这种发展模式造就了一大批敢赌的房企——今天的土储就是明天的规模，敢在低谷借钱、拿地，就能弯道超车！
可是，随着地价和房价的价差越来越小，如今土储已成双刃剑。一些前几年砸重金拿地试图让自己变成大鱼的房企，Z后被另一条大鱼给吃了。
2020年，若非政策全面宽松，即便按照Z乐观的估计，全年商品房的销量也会下滑。
虽然近几天有几个城市“救市”，但主要集中于土地市场税款减免、缓缴等，像安徽省房地产商会那种“我全都要”——彻底放开限价、限购、限售，降低首付的无理要求，是不可能的。
总规模下滑，竞争将变得更加你死我活，收并购将掀起新高潮。这会促使整个行业反思，加速告别“三高模式”，进入到制造业和精细化管理的阶段。
有前瞻性的房企早就在主动降杠杆，向高质量发展转型。比如恒大。面对此次疫情，恒大不仅捐款额位列房企第一，而且第一个宣布将假期延长到2月16号。
敢担当的背后，是底气。这可以追溯到2017年，恒大从“三高一低”模式向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”模式转变。
二、买卖关系之变：无理由退房将成为标配
Z近，恒大放出新的大招：交5000定金就可以获得一套房的认购权益，客户自己买5000抵2万；推荐别人购买可以获取1%佣金及1万元奖励，并返还定金；第三方购买，定金全退，并给予补偿金5000元；未成功购买，定金也全退。
这相当于是一个收益极高且保本的投资！与线上购房是一套完美的组合拳！是“无理由退房”的升级版！
恒大已经向全行业发起挑战了，其他开发商跟不跟？2015年，恒大启动“无理由退房”的举措，开行业先河。可是，紧接着，一轮牛市就来了。一房难求的大势下，“无理由退房”基本失去了意义。但这一次不跟不行了。京东、淘宝天猫上几十块钱的东西都7天无理由退货，几十万、几百万甚至几千万的房子，不无理由退货，谁敢线上下单？
短短几天内，已经有不少房企跟进，退房期限从7天到半年的都有，比如中南置地。敢这么干的，都是有实力有底气的。八点君认为，鉴于我国总体上已经不缺房子等，购房者对房子品质的要求越来越高，无理由退房将成为常态。因为Z早这么干的房企，一定会尝到甜头！
三、产品逻辑之变：产品升级，不重视创新真不行了
这个春节绝大部分人都呆在家里自行隔离。要在家里连续呆上14天，人们才发现多么的不舒服，甚至有人感染本身，就跟房子不好密切相关。
从整体上来说，绿色健康社区、智慧社区将逐渐成为潮流。绿色健康不用多说，即便是没有疫情，这类社区也是受欢迎的。但是，类似通过**空调这种方式节能的绿色，恐怕会被消费者用脚投票，因为病毒可以通过**空调传播。
智慧社区，过去很多人认为那只是一个噱头，但一旦面临需要隔离的时候，其重要性马上就凸显出来了。
比如，这次疫情一经公布，立马引发了恐慌，不少根本没问题的也涌入医院，增大交叉感染的风险，如果能够远程查诊会好很多；再比如，隔离期，很多人一早就要起床在盒马鲜生等平台抢菜，否则晚了就没了，如果智能家居能帮你搞定这些事，是不是会好很多（平常也可以增加效率）。
这些，此前金科新一代产品“生命建筑”就可以做到。其有三大特点：1、智能化从碎片化走向系统化；2、智能化场景从房子延伸到整个社区；3、智慧+绿色，让绿色从“绿”变为“深绿”。
业主的体温、脉搏、血压、心电、呼吸以及血氧等多种身体生理指标的测量可以通过智能手环被读取，传送到大数据中心，医生在线查诊并给出建议。智能厨房根据业主口味，不断调整菜谱，并可以自动下单（提前设定好）购买……
低密度社区当然是Z好的，但大城市里，能消费得起的终究是少数，因此还得从功能上想办法。
比如，双卫生间将成为标配——即便是90平的小三居。面积更大一点，要三个卫生间。另外，卫生间下水管道处理，预防反水气体传播病毒等设计，都需要改进升级。不怕一万，就怕万一。
复合业态的项目将更受追捧。比如，杭州万科2022项目，规划了10幢住宅、1幢超甲级写字楼、4幢总部级独栋办公和2万方滨水商业街，居住、办公、生活，在一个内部完善的有机系统里就能妥善解决。
项目用10米板，把整个滨水住宅社区抬高10米，从而突破了以往封闭式、围合式的传统社区营造模式。
以10米板为界，10米之上，住宅因为高度完全独立成私密性极高的居住区；10米之下的空间则是半开放式的城市打卡地与游乐场。业主们穿着拖鞋睡衣走到楼下，就能享受城市的繁华和热闹，大大节省了人们的通行时间
