新房涨不可怕，可怕的是二手房量价齐跌，买房观转变？

       本文的目的不是讨论房价涨跌，而是购房观念是不是正在开始转变。

      本文站在炒房角度来探讨的。因为不炒房的话，租房明显比买房自住划算多了，所以支持买房子只住不炒的，就没有必要看后面的数据。 炒房子Z怕的不是价格涨跌，应该是怎么换到现金。一个换不到现金的房子比跌价更可怕

文章开始之前，先记住几个数据

2020年1-5月数据

    1：武汉市2020年1-4月 新建商品房销售21173套，销售面积237.13万平方米，环比增长53.72%，同比减少60.18%;其中，新建商品住房销售18352套，销售面积210.61万平方米，环比增长54.50%，同比减少60.23%。:

    2：存量房成交8566套，成交面积83.54万平方米，环比增长36.15%，同比减少69.01%;其中，存量住房成交7991套，成交面积75.75万平方米，环比增长35.53%，同比减少66.38%。

     3：截至2020年4月末，库存情况。已批准预售尚未网签的商品住房158932套，面积1817.27万平方米。

2019年1-5月数据

    1：新建商品房销售73164套，销售面积792.36万平方米，环比增长33.04%，同比增长4.17%；其中，新建商品住房销售62934套，销售面积704.20万平方米，环比增长32.97%，同比增长17.10%。:

    2：存量房成交35308套，成交面积365.59万平方米，环比增长35.64%，同比增长23.83%；其中，存量住房成交32857套，成交面积308.89万平方米，环比增长37.10%，同比增长17.06%。

      以上两个数据 ，都可以明显看出，不管新房还是二手房，交易量都是在急剧萎缩，大家感受到的武汉Z近新房交易暴增，可能真的只是疫情缓解后的一次集中消费。感觉是主观的，但是数据是客观的。

     另外有的朋友提出，这是疫情期间，用疫情期间的数据来说话好像是占便宜，这里我单独找出3年新房二手销售量来说明下：

:       2019年，全年 新住宅供应量15.5万，去化率79%，实际销售13万套低于18年的16.5万套，也低于2017年的20.7万套， 销售 二手房10.9万套，包含住宅8.8万套高于2018年的7.9万套。持平2017年的8.7万套，但是三年二手房的挂牌量是逐年暴增的。具体后面有一篇文章，专门讨论2010-2020 10年新房 二手销量和市场到底有多少房子。没有疫情经济也是下行。疫情只是加速这个过程。而不是决定因素。    

        下面切入正题，我们老百姓只关注二手房，因为买了房必须要卖啊，，下面是贝壳网的数据，从2020一月到现在，总共卖出二手房不足3000套。按其他交易渠道是贝壳的三倍来匡算，也就是交易总数在9000套内，和武汉2019年全年9万多套的二手房销量已经是云泥之别。疫情的冲击是很大因素，更大的因素是全球经济都处在下滑阶段，只是这次疫情加速了各国经济的下滑。

       政府目前对房地产市场的态度：必须卖地卖新房，这是财政支柱也是GDP的支柱，同时防止二手房市场崩盘和挤兑性的套现，而这两点其实是矛盾的，你不涨价，肯定就没有人买，跌价就崩盘，但是你涨价前期那么多的二手房肯定会加速套现离场。所以只有培育老百姓房子是商品不是用来炒作的，也就是新房继续涨价卖，政府财政收入不降低，GDP继续高涨，房子卖给老百姓以后，老百姓作为传家宝不炒作不交易，这才是政府心中Z完美的房地产形态，怎么达成这个完美的房地产形态呢？政府这多年做了不少努力，笔者总结了下，感觉应该是以下几点：

      一：频繁土拍，从价格上让新房地块占优势，每一次地拍，都会造成二手房东对本片区房价格上涨一直存在很强的期待，你三环外裸地都1.2万一平，我们这一环还不五万啊，进而产生惜售并挂高价，然后无形中就形成了新盘价格比二手房有优势。其实这是让二手房东自己控制套现冲动，这招应该是Z高明的，即便部分聪明房东低价抛盘，也不会形成大量二手房挤兑性套现。让时间来消化一切，

    二：加大新老片区的配套差异，对买家造成很强的落差心理，一边是破旧物业混乱二手房，一边像花园一样的新房，万松园1,8万二手卖不赢三环外1。8万的新房，魔幻就这么轻易产生了。

      三：利用交通规划比如地铁，那种新房子偏远的地方先把地铁通上，二手房哪怕你在一环内，也等着几年后地铁的规划。纸坊都通地铁了，一环内好多地方都还没有地铁。

总之，让买家尽量买新房，让二手房尽量延迟交易套现不至于干扰新房市场，这就是总体方针，特别是在当下经济恶化的大环境下，

          当然了政府的终极目标应该是：房子是商品，交易后就应该贬值，新房是稀缺资源，应该稳步上涨，二手房不应该成为干扰房地产的关键力量。如果说以前大家买房，是为了过手赚一笔，那么现在就希望买家是真正的把房子当商品在购买，你买一台几十万的车可以接受付完款就贬值20%，为什么就不能接受一套房子住几年亏本呢？从近2年的二手房交易价格和量来看，越来越多的人 开始接受这个观念。新房茶水费溢价是不是很像汉兰达加价提车。奔驰加价提车，但是这些溢价和二手车卖价关系不大，到了一定年限该贬值还是要贬值，即便强大到如丰田普拉多也必须接受这个规则。这也是中国新房市场以后要走的路。至于走不走的到这一步，就看命了。

以下是近1-2年 部分二手房的价格走势，二手房交易量和价格下跌趋势从去2018年开始一直在延续，即便在新盘屡爆新高的情况下，二手房量价齐跌的情况并没有好转，

2020年1月到5月的武汉市二手房成交数量2900套附近。去年全年二手房交易是9.7万套

光谷东神盘。近一年的价格变化

南湖金地格林近2年的交易价格情况

金地格林小城四年时间，只交易过120套房子。

下面看下武汉核心地段的万松园片区

2020.5月8日交易的那套房子，应该是2018年4月18日交易的那套房子。

下一次更新：央行数字货币对房市的影响

本帖Z后由 lxw968 于 2020-05-29 20:12 编辑