买房答疑

武汉这个板块涨得最快,内行人一直在悄悄扫货!

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提问:新人首问!你好,目前想投资一套小户型二手房,自助过渡+后期投资。看中了积玉桥这边的恒大首府,交通地理位置方便。但是担心后期涨幅空间小,不知道是否应该买偏一点的地方呢?如果考虑市内有哪些不错的值得投资小户型推荐?

回答:你好,积玉桥板块在近3年的横盘行情中,价格表现的不算坚挺,目前价格还在微跌中。流动性最好的楼盘分别是:

1.融侨华府

2.恒大首府

3.金地国际花园

4.水岸国际峯岚天下

5.绿地国际金融城二期

其中融侨华府和金地国际花园已经止跌缓涨,另外几个楼盘价格还在下调。武汉的问题之前我们也有分析过,喜欢到处摊大饼,没有一个集中规划,没有真正的CBD。

但武昌滨江毕竟整体条件开始不错的,还是有机会的。入手价格和选筹要多做功课,小户型入手价格建议控制在2.5W以内

提问:我非刚需买到了绿地星河绘a2-2楼东边户<98平方>,请问有什么不利因素,我主要担心反水问题,采光的问题还好,因为a2前面没有任何遮挡,您觉得呢?

回答:这一次非刚需能抢到就已经很不错了

如果不是花了高额的茶水费,基本跟好楼层无缘,抢到了就安心持有吧。

2000年以后,高层新建商品房,都改为1楼单独下水、总排水在2楼。相对于其他层,2楼发生下水问题(堵了、反水、返味)的概率高于其他层。至于究竟是多高?以我个人的经验来看,新建商品房,2楼出下水问题的概率也很低。可能就是其他层是0.1%,二层是0.2%,确实比其他层高一倍,但绝对来看,概率仍然很低。

如果一定要深究,这个很大程度取决于用的下水管道的管径。我印象里面05还是06年以后,房子的下水管比以前的又粗了一些,发生的概率就更低。

当然这个数据不好查询,你看看去工程处能否问到。

提问:现有子弹600,目前有泛海桂海园220平自住,金色雅园143平出租。小孩今年刚满十八岁,用小孩户口在泛海芸海园购置了129平方投资,九月份小孩开学后将户口转到了上海的学校集体户口。

现在想咨询:

1、想把孩子户口从上海学校迁回武汉,在武汉融创玖玺台、月亮湾一号或者泛海桂府购置一套房产,应选哪里?或者有更好的推荐;

2、小孩今年大一,毕业后大概率留上海,有什么方法现在在上海购置房产吗?

3、想购置200平公寓自己公司使用,初步定在范湖龙湖天街。手里租金该如何投资,烦房姐指点!谢谢

回答:你好,不建议用孩子的房票买,sfsd用在一线城市才能利益最大化。

武汉有3种方案还能首付3成.

你关注的这几个新盘中自住+投资首选月亮湾一号。

上海二手房成交量爆发,同比增81%,环比增13%,11月二手房成交量3.2万套。量的反应已经非常足了,但因为目前上海70城房价指数还没有出现普涨,所以子弹还会继续飞一会,短期内不会出现调控。但同时,可以预料,未来上海楼市吃到调控是不可避免的,因为全中国一线城市里只有上海没有限售、限离的手段,对比当前的北京和深圳,上海目前是最宽松的政策环境,加之上海疯狂的吸引人才,李佳琪也作为人才落户上海等因素,市场一定会从局部热转为全部热。

所以对于想买上海房子的朋友,我建议一定要尽快买,因为时机不等人,一旦调控出台就又没有机会了。但同时考虑到未来可能的调控政策,也要控制好现金流,为长期持有做准备。

投资角度,各个物业类型收益率对比:纯商品房>70年产权住宅公寓>写字楼=社区商铺>40年权公寓

公寓写字楼租售比在5%以上,自用可以入手。

提问:没有武汉户口,但是我想给我妈买一套汉口中心区的小公寓~自住兼投资小面积段60平米以内~有没有楼盘?给我推荐一下~谢谢

回答:你好,自住和投资属于鱼和熊掌。有没有投资和自住兼顾的房子呢?答案是,没有。凡事告诉你这房子投资自住兼顾, 大概率是在骗你!

投资,一定是投目前还不适合自住的房子等待利好兑现,是一种小小的赌博。但凡适合自住,那也就没有暴涨潜力了。自住,是考虑个人复杂的情况,如交通、学区、户型、配套、楼层、采光,做出的选择,是一种消费行为,以后涨幅能跑赢大盘就算不错了。自住找自己喜欢的,生活半径附近的,什么都符合你标准的房子,只能是CEO

投资和自住天生就是矛盾的,甚至有职业炒家提出【投住分离】,即买房只为投资,租房自住。所以买之前,请思考清楚,你到底是要自住,还是投资。

投资是要将世上各个领域的知识与智慧汇集在一起,外化在决策和实操上的综合体现,对人的全面素质要求其实是很高的。如果对投资还完全不清楚是怎么回事呢,也没有什么买房的经验,上来就直接挑战高难度,未必是明智的做法。你闭上眼睛,把自己想象成武汉未来最引领时代的新兴产业的一名生机勃勃、前途光明的从业者。

武汉破限购很简单,有8种方式,详见知识星球内部分享。

我们一直不建议买公寓汉口60平以内的小面积商住两用公寓近4年的涨幅,非常不理想,严重跑输大盘。见下图:

(注:2016年-2020年 汉口60平以内的商住两用涨幅

而同期的普通70年大产权住宅,从单价1.07W 涨到2.2W,涨幅在100%以上。见下图:

(注:2016年-2020年 汉口60平以内的普通住宅涨幅

建议破限购之后买后湖板块的小户型。如果一定要买公寓汉口流动性比较好的公寓,比如知识星球内部推荐的几个公寓

注意入手价格公寓的入手价格要控制在周边住宅价格的5-6折才考虑。

提问:您好!目前想入手有租金回报的写字楼。目前的选择有光谷大道三环边的鼎创国际,金融港,汉街总部国际,还有武昌滨江版块。请问哪一个选择比较好?写字楼多大的面积相对来说比较稳定并好租?

回答:你好,既然支持散售,那么属于写字楼四级中的第三级:普通级。写字楼属于没流动性的市场都属于高阶操作,普通人进去一没资本,二没融资手段,三没流量资源,根本玩不转。

一个比较重要的衡量指标是 附近写字楼的租售比能不能到5%以上。

武汉现在开发商拿地要求很多,必须要建写字楼公寓,导致写字楼过剩,加上开发商招商能力又不足,卖给散户的写字楼未来很难成气候,除非有统一规划。其实办公楼还是应该租,尽量就别买了。

投资价值有限是一方面,自用因为感受不到租金压力,公司财务运营角度不会有感觉,反而造成不自觉的浪费。

写字楼空置率比你想象的高很多,出租不出去也是有很大可能。中国的写字楼是过剩的,北上广深如此,北京写字楼空置率为13.8%,上海写字楼空置率为21%,而深圳写字楼空置率则为24.6%。

武汉更是如此,因为疫情 就业环境 经济周期 物业经营等原因,写字楼的租金收益大打折扣。

总结过往数据看,住宅涨幅远远甩开写字楼。相比住宅的接盘数,写字楼更惨,因为需求写字楼的购买者少之又少。

就产品来说,住宅>写字楼>商业,核心区优质写字楼的回报率,拉长时间看也许并不低于住宅,但选择太难、套现更难。

所以,就只看住宅

提问:新人首问!你好!我现在已经摇到了中建星光城,但是又看到光谷悦城要加推了,就有点犹豫,想问下中建星光城和光谷悦城选哪个更好呢?

回答:你好,这2个盘对比优先中建星光城。光谷板块的发展,从光谷广场1.0版本,到关山大道2.0版本,现在转移到光谷东3.0版本。

关山大道和光谷东都是2个领涨板块,选筹越靠近核心区,房价涨幅越大。

光谷悦城虽然性价比也不错,但是在这2个板块之间,属于跟涨区。

提问:目前打算建仓光谷东,有几个选筹请房姐帮忙看一下。可用子弹260,计划开发2张老人票接力贷入一个两百万出头的,再入一个小面积的全款。(因为已经抵押贷入了中建大公馆,还款受限)

1.朗诗里程26楼,131 满二,总价240。单价1.82 小区刚需气质太浓,怕不抗衰老。

2.北辰优家22楼,111满二,总价217。单价1.95了。小区环境好一些。

3.绿地国际理想城18楼,141不满二,总价230。单价1.62,有12万增值税。小区更新。这几个麻烦姐姐看一下。期待回复。

回答:你好,关豹高速如同一道墙一般,将东湖高新区“南北切割”,当下的价格能买关豹北,不买关豹南。

朗诗和北辰对比,地段朗诗胜,品质北辰胜。其实朗诗的品质也没有大家想象中的那么差,只是周边都是改善盘,朗诗的品质略显逊色了。

你看的这几套对比,投资优先朗诗里程,自住优先北辰。整个光谷东成交量最大的以90-120之间的紧凑3居为主,超过130的大户型,尽量把价格往下压。

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