持续更新求建议...不见动静的积玉桥c片有还建指标该选吗？请帮忙抉择

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江汉好好说

高中二年级 2017年11月22日

积玉桥还建房交流Q群：492292593

一、23日更新朋友求助：

和平大道南延线复兴路-中山路房屋征收项目（几十户，是户数规模恰遇项目用地实际需要？还是同期5号线未解决遗留钉子户？）给出该处置换房，Z近有附近朋友问（被拆房小户唯一60多，且无力买二套），货币补偿（估计21000左右打包价，好处是拿钱随便买即时住）和原面积加12%进行置换（坏处是Z少等3年至2020年底）两方案比较，该处还建应该优先选择吗？

二、背景：

积玉桥规划有2、5（积玉桥站换乘）、7（站设两三百米外新河街）三条地铁线路，代表小区：金地国际花园、万达公馆、融侨华府、江南明珠园、凤凰城等，二手房均价已经25000＋。c地块网上号称积玉桥Z后一块宝地，但多年不见动静，现状是靠内沙湖一侧有十多栋多层房屋未拆，其余基本拆完打围中。

三、项目概况：

（积玉桥c地块占地6.46公顷，容积率3.2，总建筑面积21万方，居住15万平，共2048户，其中8万平原地还迁还建）这段描述有多个版本，实际情况以Z终规划审批结果为准。土地性质为出让，按此规划推算是共建8栋其中4栋约1000户用于还建。

其时还建房源给出少量，15年给原地住户优惠价为每平大致10000置换价，与现在20000置换价对比价差1倍，与周边25000二手房均价比还算优惠。但如今不轻易给出房源（前文推算能还1000户还有限？！是内定分配占用大部分？能给拆迁户的真的不多？），周围涉及到的5号线沿线复兴路站、彭刘杨路站、司门口站、昙华林站、积玉桥站、新生路站、三角路站等站点，拆迁价差不大，基本不给积玉桥c片产权调换。近期能争取到该处房源的估计得以近2万（实际19000左右）每平价格置换（选此无货币补偿，面积置换后超出面积需另加钱），还建房价值让素有变脸大师之称的评估公司操作，按现评估时点预计23000+（按真实市场评估26000+）。

优点：位置摆在那，万达对面，工人文化宫和金地国际花园中间，背靠内沙湖。缺点:交房时间是个谜，15年原地拆的那批中有人已等待两年多，乐观点18年能拿证动工，搞不好继续捂地。

其他：此时5号线还哪里？还建传奇白沙洲，专业对口老武昌。过了积玉桥，中山路（得胜桥、东西城壕、中华路、司门口、民主路、粮道街、彭刘杨、复兴路、水陆街、保安街、八铺街、新桥、武泰闸、烽火、武金提。。。直到白沙洲）以下几乎全部去那里。还建技术哪家强，白沙容下全武昌。 15年内环打包拆13000-15000，团购福星商品房10800、某一档楼盘11000。。。，同时有附近多处现房、准现房供选，甚至可跨区选好地段房！（武昌拆迁可选水岸、东原、联发、紫沙金苑等等一大波就近还建）保守估算现值25000-27000，所以15年被拆户操作得好的话，每平拆迁收益至少相当于17年的3万+。

到17年打包20000-22000，区里房源告急了，紧俏地段还建内定，大肚能容万户的白沙洲面世，选货币只够买周边同质老破小二手房，过户装修不留神还得另掏钱。15-17房价上浮1.5倍（原价*2.5），与此同时拆迁未能跟上翻了倍又转个弯的节奏，每年打包价仅仅是递增三、四千，短短两年时间，房价涨幅和拆迁赔偿升幅差距巨大，完全不成比例！

既然拆迁不可阻挡，但不同地段不同房龄不同结构的房屋，不管你三环内几环，不论百年危房，解放后谷皮房，三四十年老宿舍，十年次新房，评估价到此节点出现了同质化，通过评估微差异，奖励大不同，总价终接近，逐渐拉小差距。老破小不谈，便宜拆了，也算是涂个居住环境改善机会，但2000年以后建的房在当年还是有地段价值的，当时与别处的确存在相当价格差异，不过如今在拆字面前，一视同仁一价拆穿。啊，一环，你的价格同青山，啊，一环，人们正往白沙赶。

补充点干货哈，以下摘录市民咨询：您关于积玉桥C地块的规划建设情况咨询，市国土资源规划局武昌分局和区征收办分别进行了调查了解。

市国土资源规划局武昌分局行政审批科工作人员于2017年11月20日下午15时40分与您进行了良好沟通，并就有关情况进行了核实，经核实,积玉桥C地块规划用地性质为居住用地、商业用地和社会福利设施用地，属于出让用地，规划建设有住宅、商业、办公及幼儿园，其中包括因城中村改造的需求建设一定面积的还建住宅，具体面积由武昌区ZF核定。关于积玉桥C地块还建房的相关问题，经查，该房屋属于商品房，是可以对外出售的，是出让地性质的。该地块将要建起来的房屋是住宅，办的手续是商品房的手续，相当于团购商品房，整个楼盘的手续是按商品房办的，大部分房源主要用来解决拆迁户，可能有少部份对外销售，也可能不会有对外销售。因目前该房屋未建筑，如开发商按正常程序走，是可以办证的。待该房屋建筑完毕后，如所有手续齐全，能达到正式交房的条件，正常情况下，大约半年后将可办证。关于该楼房规划的问题，据了解，目前有两种户型，一种是两梯四户，另一种是两梯八户（户型应该不会有多大变动，如有变动，也只会微调）。非常感谢您的关注与支持！

划出重点：

1.“大部分房源主要用来解决拆迁户“，公务人员不是应该友善正义智慧发声吗：“大部分房源主要用来满足附近人民原地、就近还建的迫切需要”。其实“解决“虽然简单粗暴，但还是相当受被迁人民的喜爱，比较5号线绝大部分还到白沙洲的居民而言，就这样被你解决，切断了所有退路，我的心情是坚固，我的决定是满足。

2.'还建住宅，具体面积由武昌区ZF核定'根据前期规划传递信号是住宅15万平其中8万用于还建，大致1100户以内，占总户数一半多一点点。而在这次涉及到具体还建面积求证时却说了活话，看来是内部消化差不多了。该项目因故三年未开工建设，在后续拆迁项目中，对平常手段难以解决的少数非一般神户或迷之住户继续给出房源调剂，可见这只大白饼画得相当成功。

3.“相当于团购商品房，可能有少部份对外销售，也可能不会有对外销售”相当于团购但不是团购，意即所有给出房源都是产权调换方式，不难看出此房源实为按“需”确定，到底是尊重所谓的未来开发商需求还是埋头继续画饼交作业，仁者见仁了，且房源所剩无几或已用完。既然是置换：如你和他都是100平的房子，那就不论评估12000也好，评估17000也罢，比方拿钱分别是120万和170万，这时你们不一样不一样。若同要这房那简单，都不算货币了，比方按1.12面积置换同拿112平，此刻你们都一样都一样。（同面积不同价值的待拆房此时拿钱有差别但拿房无异）。 4.楼层户型:一般没资格见房源，二班给你啥就是啥，三班偏不让加面积，四班再说遍要哪层？!

这块地来往也说下，积玉桥c地块当初给了原地部分（15年内环内房源充足的情况下，除了积玉桥原地居民，岳家嘴片电视机、电子厂也能选该地块），其他项目极少给出（不排除少数人硬关系能搞到），但拆迁有钉子户无法交地验收拿不了证，导致迟迟不能挂牌出让建设。由于不少网友对此处土地、房屋性质有疑虑，认为是经适房之类还建，故贴出市民咨询打消其顾虑。该处为出让地块，房屋商品房性质，包括户型户数，前期我们也进行了多方了解，就现时来讲，旧城改造偶尔还能谈就近还建，市政类谈都不谈，而且中心城区内土地稀缺，房源紧张，能够还建积玉桥c片在此情形下算是比较好的选择了。Z后要说，这是一张饼，好吃不好拿。有价值，耗时间，不缺粮食的多房户和唯一住宅苦苦翘望的过渡户，期待的心情和其中滋味各不同，祝愿所有被拆或即拆的住户：人生本是烦恼多，今日不再为房苦，千山万水脚下过，幸福明天好生活。