未来武汉最有价值的地方，加一些碎碎念

青山是非常神奇的地方，在武汉整体二手房挂牌量超过11万套的今天，各个区挂牌普遍超过8000套，洪山甚至1.5万套，而整个青山的挂牌量只有3000多套，不止主城区Z低比远城区都少。

因为有很多二手房，都被拆除，已经腾挪出足够空间做城市更新。

跟徐家棚不同，青山工业路——工人村滨江这一带相对封闭，有改造预期，只是目前区域内毛坯价格已经到1.8万。

比完成更新后的四新贵，接近五里墩，问题是青山还没改呐……虽然功能远比四新要成体系，但房价还是略微超前。

他以一个“不成熟睡城”的底子，卖出成熟睡城的价格，但上限可能是“人造商务区”，而市场完全感受不到。所以1.8万的一江璟城，卖了一年，价格也没动。

至于钟家村、汉阳滨江、硚口宗关这些区域的级差，其实大家已经说得很多，哥就不再重复口水话。

整个汉口，高级地段是二七滨江吗？

不同人心里，有不同的认知，这就是地段级差。

比如业内人士怒气不争，颇有些看法——

嘴上喊着“滨江商务区”的宏愿，身体干着“天地后花园”的勾当

打着“商务区”的旗号干住宅罢了……

这貌似是个很危险的偏差。

但在地段买单者眼里，这些什么开发模式开发顺序？根本就不care。

除了一群神秘有力人士，在武汉买4万+豪宅的客户，转来转去都是同一批人——10年前老豪宅的业主和他们的孩子。

他们买二七滨江，并不太在意未来升值幅度（但重视保值），也懒得在乎滨江商务区能不能干起来，他们的决策基于一个共识——身边都是同一类人，且大家都认同，这里就是豪宅区。

OVER。

所以，购房者有时候跟研究机构，不在一个频道。

说到购房者，你又不能忽略土著。

那些汉口土土著，从来对“人造商务区”不感冒。

在他们眼里，汉口的范围，永远只有那一坨。

哥总结一下土著内心对二七滨江的看法，打个不恰当比喻——

崭新的50块钞票，比皱巴的100块钞票，值钱？

于是万松园，台北路，西北湖冷不丁冒出的豪宅，经常有散落海外的老汉口，打飞的回来掏钱。

好，我们可以很明显发现——

武汉对高档地段，缺乏共识。

为掩盖缺乏共识这件事，我们又创造出一个新“共识”——

武汉是“多中心”城市。

也就是说，虽然大家意见完全不一样，但都对。

二七滨江应该先发展楼宇经济/高端商业，扎堆引进现代服务业，然后净流入高端人口，豪宅的诞生水到渠成。

这个流程很正确，正确到几乎无法操作，而且Z大问题是慢。

现在整个二七滨江被推倒重来，噼里啪啦搞一通住宅，全部建成超高层。立面公建化，远远的看，你根本分不出他是住宅还是办公楼。

也就是说，甭管他里子什么成色，至少迅速改变区域城市界面。

而这种肉眼可见的变化，给市场，尤其是有钱人强劲的兑现信心。

“新”本身就是价值。

很多人反驳——单纯的新，全是住宅，开始热闹Z后一地鸡毛。

积玉桥，CBD能不能算成功？你反向对比汉街，天地，先商业后住宅，至少同步开业/销售，修成正果。

其实哥这样看，武汉CBD开发强度并不大，印象中他建成后的平均容积率大概2.5。为什么容积率给得不高，就是希望尽快建成。

（是不是跟你想象中不一样，CBD高楼很密集啊？其实他规划底子，就是很精致新区形态，所以你把他当住宅区，平均分很高。）

大家认为汉街/天地，“先商后住”很牛逼，他先干的“商”是什么？是商业街。

看起来很长很大一片商业，其实都是不超过4层的低密建筑，同样追求的是一个“快”，快速改变面貌。

而且商业街有个特点，在建筑密集区域打开城市“开敞空间”，相比一栋楼/一个购物中心，这种类似“广场”的形态天然吸引人流，形成辐射中心。

大家可以关注下，华发对青岛路，远洋对归元寺的改造，都是以商业街形态为核心IP。

相反，积玉桥/CBD除了住宅，标签担当是摩天大楼。

摩天大楼的开发周期，是Z慢的，如果标签是一片办公楼，更慢。且不说办公楼招商的难度和商业街相比谁更高。

在住宅供应的新鲜劲过去后，很长一段时间，城市界面/功能再无改观，没有持续挑逗市场关注度的道具，一旦间隔太久，就凉了。

二七滨江的成立理由，就在于推倒重来、快速迭代，再加上蹭天地配套、长江主轴加持，整个区域下限“一出生就风华正茂”。

上限同样取决“持续对市场的挑逗力”，不能总玩“价格梗”，今天二手房破7万、明天新房备案6万5......如果无持续力，二七滨江辐射范围很有限。

从二桥的外滩首府往北走，不过2公里，到滨江金融城，就有点没看相。再继续往北，同样没过二七长江大桥，同样的长江主轴，中海项目至今没有动，多少都有些忌惮商务区辐射半径过短的现实。

买啊

让武汉越来越好发表于 2019-11-18 14:36 长江新城的铁路网什么时候迁走

除非市**搬出汉口，不然代价再大还是会硬抬的，估计会慢一些

武汉无中心，碎片化是趋势，因为能够抬房价是外地人

新区没批，新城在搞，土地储备都收了

没文化的穷x突然翻身是这样的

那个地方限售适合长期持有。我不买走长期的地方

看盘啊，不谈地方啊，我重金光谷啊

光谷看地方，二万入花山不是傻子吗？

哈哈

有需求别

我之前的帖子也可以看一下，没有任何地域

我更看好东湖国际，你加我微信cmt198545吧，我给你分析