意粉咵房

新房涨不可怕,可怕的是二手房量价齐跌,买房观转变?

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       本文的目的不是讨论房价涨跌,而是购房观念是不是正在开始转变。

      本文站在炒房角度来探讨的。因为不炒房的话,租房明显比买房自住划算多了,所以支持买房子只住不炒的,就没有必要看后面的数据。 炒房子Z怕的不是价格涨跌,应该是怎么换到现金。一个换不到现金的房子比跌价更可怕


文章开始之前,先记住几个数据

2020年1-5月数据

    1:武汉市2020年1-4月 新建商品房销售21173套,销售面积237.13万平方米,环比增长53.72%,同比减少60.18%;其中,新建商品住房销售18352套,销售面积210.61万平方米,环比增长54.50%,同比减少60.23%。:

    2:存量房成交8566套,成交面积83.54万平方米,环比增长36.15%,同比减少69.01%;其中,存量住房成交7991套,成交面积75.75万平方米,环比增长35.53%,同比减少66.38%。

     3:截至2020年4月末,库存情况。已批准预售尚未网签的商品住房158932套,面积1817.27万平方米。

2019年1-5月数据

    1:新建商品房销售73164套,销售面积792.36万平方米,环比增长33.04%,同比增长4.17%;其中,新建商品住房销售62934套,销售面积704.20万平方米,环比增长32.97%,同比增长17.10%。:

    2:存量房成交35308套,成交面积365.59万平方米,环比增长35.64%,同比增长23.83%;其中,存量住房成交32857套,成交面积308.89万平方米,环比增长37.10%,同比增长17.06%。

      以上两个数据 ,都可以明显看出,不管新房还是二手房,交易量都是在急剧萎缩,大家感受到的武汉Z近新房交易暴增,可能真的只是疫情缓解后的一次集中消费。感觉是主观的,但是数据是客观的。

     另外有的朋友提出,这是疫情期间,用疫情期间的数据来说话好像是占便宜,这里我单独找出3年新房二手销售量来说明下:

:       2019年,全年 新住宅供应量15.5万,去化率79%,实际销售13万套低于18年的16.5万套,也低于2017年的20.7万套, 销售 二手房10.9万套,包含住宅8.8万套高于2018年的7.9万套。持平2017年的8.7万套,但是三年二手房的挂牌量是逐年暴增的。具体后面有一篇文章,专门讨论2010-2020 10年新房 二手销量和市场到底有多少房子。没有疫情经济也是下行。疫情只是加速这个过程。而不是决定因素。    


        下面切入正题,我们老百姓只关注二手房,因为买了房必须要卖啊,,下面是贝壳网的数据,从2020一月到现在,总共卖出二手房不足3000套。按其他交易渠道是贝壳的三倍来匡算,也就是交易总数在9000套内,和武汉2019年全年9万多套的二手房销量已经是云泥之别。疫情的冲击是很大因素,更大的因素是全球经济都处在下滑阶段,只是这次疫情加速了各国经济的下滑。

       政府目前对房地产市场的态度:必须卖地卖新房,这是财政支柱也是GDP的支柱,同时防止二手房市场崩盘和挤兑性的套现,而这两点其实是矛盾的,你不涨价,肯定就没有人买,跌价就崩盘,但是你涨价前期那么多的二手房肯定会加速套现离场。所以只有培育老百姓房子是商品不是用来炒作的,也就是新房继续涨价卖,政府财政收入不降低,GDP继续高涨,房子卖给老百姓以后,老百姓作为传家宝不炒作不交易,这才是政府心中Z完美的房地产形态,怎么达成这个完美的房地产形态呢?政府这多年做了不少努力,笔者总结了下,感觉应该是以下几点:

      一:频繁土拍,从价格上让新房地块占优势,每一次地拍,都会造成二手房东对本片区房价格上涨一直存在很强的期待,你三环外裸地都1.2万一平,我们这一环还不五万啊,进而产生惜售并挂高价,然后无形中就形成了新盘价格比二手房有优势。其实这是让二手房东自己控制套现冲动,这招应该是Z高明的,即便部分聪明房东低价抛盘,也不会形成大量二手房挤兑性套现。让时间来消化一切,

    二:加大新老片区的配套差异,对买家造成很强的落差心理,一边是破旧物业混乱二手房,一边像花园一样的新房,万松园1,8万二手卖不赢三环外1。8万的新房,魔幻就这么轻易产生了。

      三:利用交通规划比如地铁,那种新房子偏远的地方先把地铁通上,二手房哪怕你在一环内,也等着几年后地铁的规划。纸坊都通地铁了,一环内好多地方都还没有地铁。

总之,让买家尽量买新房,让二手房尽量延迟交易套现不至于干扰新房市场,这就是总体方针,特别是在当下经济恶化的大环境下,

          当然了政府的终极目标应该是:房子是商品,交易后就应该贬值,新房是稀缺资源,应该稳步上涨,二手房不应该成为干扰房地产的关键力量。如果说以前大家买房,是为了过手赚一笔,那么现在就希望买家是真正的把房子当商品在购买,你买一台几十万的车可以接受付完款就贬值20%,为什么就不能接受一套房子住几年亏本呢?从近2年的二手房交易价格和量来看,越来越多的人 开始接受这个观念。新房茶水费溢价是不是很像汉兰达加价提车。奔驰加价提车,但是这些溢价和二手车卖价关系不大,到了一定年限该贬值还是要贬值,即便强大到如丰田普拉多也必须接受这个规则。这也是中国新房市场以后要走的路。至于走不走的到这一步,就看命了。



以下是近1-2年 部分二手房的价格走势,二手房交易量和价格下跌趋势从去2018年开始一直在延续,即便在新盘屡爆新高的情况下,二手房量价齐跌的情况并没有好转,


2020年1月到5月的武汉市二手房成交数量2900套附近。去年全年二手房交易是9.7万套





光谷东神盘。近一年的价格变化



南湖金地格林近2年的交易价格情况

金地格林小城四年时间,只交易过120套房子

下面看下武汉核心地段的万松园片区

2020.5月8日交易的那套房子,应该是2018年4月18日交易的那套房子




下一次更新:央行数字货币对房市的影响

本帖Z后由 lxw968 于 2020-05-29 20:12 编辑

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二手房降价 武汉房价 新房涨价
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lxw968 初中二年级
西红柿

没有实际看 ,所以只能说可能

lxw968 初中二年级
西红柿

没有实地查看,不敢肯定。

lxw968 初中二年级
疯夜love发表于 2020-05-29 13:53 车子属于消耗品,和房子性质不一样,如果二手房不值钱,谁又会投资去买新房?既然是投资又有多少是去住的!这是一个循环

房子难道不是消耗品? 

lxw968 初中二年级
饮马江边发表于 2020-05-29 18:19 拿非常时期来做比较,纯属误导大家。应该刨掉疫情影响的2,3月份,或者是单月份比较,才具有说服力。过两个月再来比较吧

2019年,全年 新住宅供应量15.5万,去化率79%,实际销售13万套低于18年的16.5万套,也低于2017年的20.7万套, 销售 二手房10.9万套,包含住宅8.8万套高于2018年的7.9万套。持平2017年的8.7万套,但是三年二手房的挂牌量是逐年暴增的。具体后面有一篇文章,专门讨论2010-2020 10年新房 二手销量和市场到底有多少房子。没有疫情经济也是下行。疫情只是加速这个过程。而不是决定因素。

lxw968 初中二年级
武装smile发表于 2020-05-29 21:05 请问房孑附加的土地怎么解释呢?土地附加的地段怎么解释呢

土地是汽车的工艺和材料,地段是品牌附加值溢价 可以决定新车价格,但是不能决定作为商品的折旧

lxw968 初中二年级
洛水之滨发表于 2020-05-31 02:47 房子跟车子类比不大合适啊!不动产在**观念里是子传孙的资产,不是用几年就更新换代的东西!地域地段的附加价值是不可替代的。要是按楼主的观念,是不是一环内的老破小,肯定比不上五环的站岗项目了?

目前情况真的是这样,市内核心老破小价格并没有三环外新房价格高,,而且不好卖。有些甚至不如三环外二手房,

lxw968 初中二年级
洛水之滨发表于 2020-05-31 10:46 你想多了吧!三环外能跟内环比?莫忽悠啊!一帮铁子大把银子拿着准备抄底呢

买光谷东的价格 难道买不了市内核心老破小?  市内有多少老破小价格能到1.8的?


lxw968 初中二年级

挖坟

lxw968 初中二年级

lxw968 初中二年级

看了下这个三年前的帖子,感觉突然物是人非

lxw968 初中二年级

没有疫情经济也是下行。疫情只是加速这个过程。而不是决定因素。 短短 三年 恍若隔世啊

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