回：hold不住了 浅谈楼盘的成本，避免重蹈保利心语覆辙。

管理成本，这更是走账的一大出路，管理成本真的很高么，房产公司正式员工可真不多，修房卖房的都不是哦。万科不到3万人，但真正开发系统的才4000左右，其他都属于物业公司，。我算每个人都年薪百万吧（可能吗？），才40亿，以万科营收千亿，这才多少呀，想怎么算怎么算。

营销成本，现在大的房产公司都是把房子以点的形式外包给销售公司的吧。这个到底几个点，我们大致估计下，心语60万平的规划的建筑，均价算5000,总额30亿。某销售公司包下来，我不知道现在心语的销售人员有多少，50个人有没有？ 人均年薪10W有没有？一年500W，卖3年吧，1500W。双倍吧，3000W，加上广告费啥的（又可走账了），6000W吧。这才2个点。。。当然肯定不止。

好了，总结下，心语，1600楼面地价（可以改规划来减少）+ 1200建安成本（不少了，不含好处费等）+200的费+5个点的税+5个点的营销管理等成本。3500元/平 看似乎微利但应该亏（好处费不能不给），4000绝对有赚。所以一期开盘在3500~4000. 没有开发商开盘就亏的，特别年景好的时候。

开发商Z大的挑战不是亏，而是如何把赚的账面做得好像盈亏不大，然后把钱转到个人的口袋。

其实还有一个很大的成本，借钱的成本。中国的房地产运作其实就是资本的运作，景气好的时候，借钱成本低，银行贷出来5~6%，而到了现在，银行的渠道不行，国内信托的成本就10%以上，海外信托20%，短期高利贷更是恐怖，这才是房地产公司喊得凶的原因，几百亿的负债不是开玩笑的。降价回钱本来是Z直接的，但对房产商和行业的未来的影响是巨大的，毕竟大家手里都有大量的地皮，碧桂园上市之所以老板变首富就是土地储备多，但随房地产往下走，会计提计，账务就不好看了，股票缩水严重，所以房产商不走到Z后一步宁可借高利贷也不愿降价的原因所在。

以上仅供讨论，不周之处多包涵哦。

中国房地产归根就是资本的运作，拿1千万借1亿做2亿的事，2亿微利的10%相当于1千万的200%暴利的，所以即可以叫微利又可以叫暴利，而亏10%，就是老本都没了，所以想房产商亏本卖，也是无比困难的。

我也做不到，因为层层分包。

但看看单位自己修的福利房的价格，淡定吧

我老家湖南的一個小縣城，去年過年的時候，低的房價是1500~1800，同學單位的福利房，800。至於我父母的福利房，不過早了點，十多年前，不到300，沒見是豆腐渣呀。

不要把建安的好處費加到真實的建安裏面去，當然加了，2000就很正常啦。

我剛剛看了萬科的2010年年報，不看不知道，報告真奇妙

樓上的各位，我說的很清楚了吧，1200的建安不含什麽好處費，什麽層層分包費。這些費用是多少我怎麼知道？但存在即合理，我現在只是無聊在分析，在擠水分，神都沒辦法規定規定哪個樓盤是多少錢。