回：hold不住了 浅谈楼盘的成本，避免重蹈保利心语覆辙。

管理成本，这更是走账的一大出路，管理成本真的很高么，房产公司正式员工可真不多，修房卖房的都不是哦。万科不到3万人，但真正开发系统的才4000左右，其他都属于物业公司，。我算每个人都年薪百万吧（可能吗？），才40亿，以万科营收千亿，这才多少呀，想怎么算怎么算。

营销成本，现在大的房产公司都是把房子以点的形式外包给销售公司的吧。这个到底几个点，我们大致估计下，心语60万平的规划的建筑，均价算5000,总额30亿。某销售公司包下来，我不知道现在心语的销售人员有多少，50个人有没有？ 人均年薪10W有没有？一年500W，卖3年吧，1500W。双倍吧，3000W，加上广告费啥的（又可走账了），6000W吧。这才2个点。。。当然肯定不止。

好了，总结下，心语，1600楼面地价（可以改规划来减少）+ 1200建安成本（不少了，不含好处费等）+200的费+5个点的税+5个点的营销管理等成本。3500元/平 看似乎微利但应该亏（好处费不能不给），4000绝对有赚。所以一期开盘在3500~4000. 没有开发商开盘就亏的，特别年景好的时候。

开发商Z大的挑战不是亏，而是如何把赚的账面做得好像盈亏不大，然后把钱转到个人的口袋。

其实还有一个很大的成本，借钱的成本。中国的房地产运作其实就是资本的运作，景气好的时候，借钱成本低，银行贷出来5~6%，而到了现在，银行的渠道不行，国内信托的成本就10%以上，海外信托20%，短期高利贷更是恐怖，这才是房地产公司喊得凶的原因，几百亿的负债不是开玩笑的。降价回钱本来是Z直接的，但对房产商和行业的未来的影响是巨大的，毕竟大家手里都有大量的地皮，碧桂园上市之所以老板变首富就是土地储备多，但随房地产往下走，会计提计，账务就不好看了，股票缩水严重，所以房产商不走到Z后一步宁可借高利贷也不愿降价的原因所在。

以上仅供讨论，不周之处多包涵哦。

看看

中国房地产归根就是资本的运作，拿1千万借1亿做2亿的事，2亿微利的10%相当于1千万的200%暴利的，所以即可以叫微利又可以叫暴利，而亏10%，就是老本都没了，所以想房产商亏本卖，也是无比困难的。

我想知道LZ是哪家公司做成控的，我一定要向我们老板建议，高薪挖你过来~~其他我不谈但就建安成本 1200/平可以完成的建安成本对我而言是奇迹~~~我不晓得我的同行可以控制到多少 反正我是肯定达不到的~~我现在手上的基本都是还建楼，相对成本Z低的，但我依然达不到~~请LZ介绍几个这个价可以做的总包单位 ~~~

说这多不是为了证明房地产不是暴利，而是想说 成本真的不是你想当然的那么低~~

我也做不到，因为层层分包。

但看看单位自己修的福利房的价格，淡定吧

近2年的建安成本显然不止是1200了，其实谁要能拿到任何一个楼盘的真正成本价，那也不是一般人了，抄底轻轻松松啊，可惜普通老百姓也只能通过有限渠道略知一二，盲人摸象居多，不过肯定可以看出07年以后KFS都是高位地价拿地的，未来楼市不可能是暴跌态势，特别是后续的新盘，我也感觉到除非特别成熟地段，其他的地段一般都是KFS一期微利做人气，二期 三期来剪羊毛~~

前面的东西分析的很细，尤其是你这句话是非常正确的，开发商会利用资金杠杆效应来进行操作，几千万玩上亿的项目，看似微利其实对应其投入确是暴利。这也就变相的说明了开发商为什么热衷搞什么认筹，还有先拿出几栋出来做个一期低价销售，其实就是为了资金回笼。

不过有两点我不太认同。

第一，你说的建安费用真的好低，现在的小区多为高层，而且都有不错的设计和景观绿化，1400/平的建安费用确实太低，豆腐渣工程我相信。

第二，你说地产开发公司会用各种渠道“合理”避税，但是中国的高税收是没有办法“合理”回避的，每个地产公司都会通过一些“手段”少缴税，但是纳税金额摆在那里，纳税这个成本大头是跑不掉的，不信你可以去查看地产公司年报，“税金”占相当大的比重，一定会超过利润。

宜昌长江电力的福利房差不多卖4800/平，目前正在论资排辈。福利房肯定是不赚钱的，地段好不好我没去考证，肯定不会是拿宜昌中心城区的地。既然这种福利房都能卖到4800，建设成本可见一斑。

我老家湖南的一個小縣城，去年過年的時候，低的房價是1500~1800，同學單位的福利房，800。至於我父母的福利房，不過早了點，十多年前，不到300，沒見是豆腐渣呀。

不要把建安的好處費加到真實的建安裏面去，當然加了，2000就很正常啦。

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我剛剛看了萬科的2010年年報，不看不知道，報告真奇妙

这个是好贴啊 必须顶

让大家学到了知识

学知识~ jefferyjie 不要打击好贴

这个福利房地段肯定很好，很可能是江边

有点意思，按楼主的说法容积率是不可信的咯

业内人士好多

我这沾了点边的人学学知识。

你还是没搞明白。多层，高层，小高层，超高层。

建安成本不一样的。

多层的建安成本很低。

在武汉的话，1000一平米都不要。800左右的样子。

但是小高层，高层，成本就上去了。

那种100多层的摩天大楼，建安成本更高。

小县城，因为土地价格低，所以容积率比较低，建多层比较划算，建安成本才几百，卖2000也是大赚。

武汉土地价格高，中心城区别说修多层，就是小高层都不划算，因为地价太高。

抛开楼层谈建安成本本身就搞笑的。

拿小县城多层的价格和大城市的高层比成本也是搞笑的。

你30层的楼房，和7层的房子，建筑材料结构设计要求都不是一样的，

一般的混凝土框架多层，别说800,600都可以建出毛坯房出来。做工程的还有钱赚。

别墅为什么贵？贵在地价，其实别墅房子本身建安成本相对于地价来讲不值一提。结构强度相比于高层来讲，也是不值一提。所以经常见新闻讲，有大户买了别墅推倒从新修建。因为买一栋别墅也许要几百万，修别墅本身的建安成本只要几十万。还能修得很好。比开发商修得还好。

我以前有个关系非常亲密的人，是房地产公司的，里头黑幕我清楚，没关系，没高级别关系，别说你买地盖房子了，一个公章你都盖不下来