【楼市达人秀第三季NO.81】也来说说二手房买卖经验吧，一家之言。8.18 35楼更新贷款

关于中介，要说的太多。

因为中介手上有买卖双方，银行，评估公司，担保公司，房产局，公积金中心的各方信息，交易全程的很多真实情况中介算是Z清楚，消费者作为买或卖的一方，能知道的信息相对是有限的。当然，这是一般情况，如果你能直接找到房源或者不用贷款，情况会简单很多。楼主卖过一个二手房，直接和买方交易的，对方全款，也是清白人，于是双方各带了各自过户资料，楼主提前在房产局输了合同，约好时间房产局碰面，2个小时全部交易完成。扯远了，还是扯回中介。

和中介打交道，首先是要让对方觉得你有诚意，中介费什么的留到后面去谈，第一阶段的首要目的是尽量多拿到房源信息。卖家不要瞎跳价，跳几次之后，中介多半积极性就会降低。买家要告诉中介自己的需求，房屋没有十全十美的，你是更看中楼层户型还是环境装修，自己要有取舍。和中介交代的越清楚，后期浪费的时间越少，可以有效避免被中介带看一些乱七八糟的房源。

等到有房源带看阶段，正常看，带看单这种东西能不签尽量不签，除非独家房源。因为卖家一般很少只挂一家中介，在一家签了带看单，以后想换中介签约，第一家会和你扯皮。至于中介为了促成签约，耍的那些套路，比如说有人要订啊你要加快啊，房东马上涨价啊，交个诚意金好去谈价啊，这些七七八八的，楼主都听了不要不要的，基本都是这个模子，忽略就可以了。买卖双方没见面之前，任何交钱行为都是耍流氓。

终于等你看好一个房子，打算来进入实质谈判了，下面是重头戏的中介收费。一般来说，中介收费包括中介费，评估费，担保费。其他的我没见过，如果有交过其他费用的tx，欢迎补充。一句话，除了中介费，评估费和担保费都不应该是中介收入，属于代收。但是，评估费担保费的谈判中间也Z大。下面楼主分开来说。楼主还是一年级，发帖还要审核，伤不起。

楼主终于在电脑上更新了，将后面的内容编辑放到前面来，方便大家看。后悔没有多占几个楼。算哒，有更新先在这里更新，以后再转多少楼会写出来，免得大家看不清楚。

关于中介费：名义上是买卖双方各1%，但卖方由于净得，所以转嫁到买方承担，也就是买方交2%。当然，这个是挂牌价，实际当中当然有的谈。怎么谈，楼主不太好说，因为这个跟是不是独家房源，买房区域的供求关系，中介的回款任务和公司的管理要求都有关系。

从楼主的经验看，大的中介一般很难拿到较低折扣，毕竟公司管的严格一点，如果你要走业务员的私单这种路子也不是不行，但楼主觉得风险较大，虽然有中介业务员提出来过，但楼主没答应。

小的中介公司中介费好谈一些，楼主一般以1%为基础去谈，看情况适当上浮，多数小中介可以接受，但要注意，小中介操作不太规范，前期基本都是各种好好好，交了钱开始扯野棉花，所以后期风险控制请提高警惕。

关于买、卖双方与中介公司的关系，不论业务员和你吹的多么全能可以帮你一条龙搞定所有的事情，但以楼主见过的中介合同来看，主题思想都只有一个，中介的任务是撮合买卖双方交易，只要双方签约中介任务即告完成，就有权收中介费。翻译过来通俗的理解是，后期你们买卖双方发生任何问题，都与我中介无关，帮你们协调是人情，不做是道理。所以，楼主一般在中介合同中都会要求加一条，中介代办贷款及交易过户手续，协助收房。

顺理成章的，中介费要求分期支付，签约付一笔，贷款放款付一笔，收房付一笔，具体怎么谈，还是要看具体情况，各自修行谈判技巧吧。但无论如何，楼主建议有贷款的一定要留一半中介费到放款再付，否则就只能看中介的良心了。

另外还有一点注意问题想提示卖方。很多卖方觉得中介费和自己没关系，所以完全不关心。但是这个世界谁付钱谁是主子。当买卖双方发生矛盾的时候，中介天然的会倾向出中介费的买方。所以，作为卖方而言，保持和中介的良好沟通很重要，毕竟中介也是人，讲道理做事耍拉的客户，大家都喜欢。

评估担保费：这两个费之所以放在一起，因为性质差不多，都不属于中介费，但一般都是交给中介了的。不贷款的tx不用看，恭喜你，完全没有这个费用，直接愉快的过户吧，由于全款，还可以和卖方在价格上再往下压。楼主当卖方的时候，Z喜欢付全款的买方了，宁可降点钱，100万可以降1-2万。但是楼主当买方的时候，当然是喜欢贷款了，尤其是利率低的时候，不贷款天理不容，比如现在公积金利率3.5%，比银行理财都低，能贷多少贷多少出来，利差就是利润。唉，楼主就是喜欢扯远，经常发散性思维收不回来，各位体谅一下，多看些废话哈。

关于评估担保的具体操作，楼主放到后面和银行的关系来说。这里主要谈评估费和担保费。一般中介告诉你的口径大致是：评估费是评估价的千分之三，担保费按贷款金额收取，商贷1%公积金2%。这个钱都是给银行的，是行价，没得商量，不交这些钱根本贷不下来款。中介是不是这么说的？听到过这些话的tx请举起你们的双手！你如果要问楼主对这些话的评价，楼主只想说一个字母：P

关于评估费。这个费用的确免不了，要贷款首先要确定房屋价值，评估公司的作用是告诉银行这个房子值多少，只要贷款就有评估费产生。至于千分之三，一般用不了，100万的房子，5折大致上是可以搞定的。

关于担保费。但凡中介跟我扯担保费，我都跟他说，我不要担保，你给我贷。中介此时都会大惊小怪的说，不担保贷不下来。在这个时候，你只需要冷静的看着他，让他再清楚的说一次，多半中介就会心虚了。担保在这个贷款流程里面是个什么地位，楼主不展开了，估计大家也不爱看。楼主直接说结果：不担保是可以放贷款的。缺点是贷款的放款进度会慢，有些银行的确出于懒也不想搞，但不是所有银行都不接受。当然，中介如果说，不担保影响放款进度，楼主作为买方一般是这么说的：慢就慢呗，我又不等着住。当中介听到楼主这么说的时候，我就知道他心里就会开始划小圈圈想和楼主绝交了。

说上面这些，不是鼓励大家真不交担保费或者不用担保公司，中介要赚钱的，你把他的利润完全搞没得了，他对你的case就不会太有兴趣了，这样不利于以后的交易。楼主素来的原则是，中介你该赚的钱我不拦着你，但是话要先说明白，不能把我当傻子，赚钱在明处，皆大欢喜。

所以，楼主还是付担保费的，付多少，楼主只能说，自己谈吧。很多时候，能到什么价格，取决于你自己。如果你什么都不清楚，对银行贷款担保抵押这些一点概念都没有，真的只能被中介牵着走，因为他会不断有你听着陌生的词汇给你，到Z后你只能放弃。而楼主因为对此比较熟悉，不敢说能说过银行，应付中介还是绰绰有余，所以，Z后的结果通常还算满意。

其实楼主在写评估担保费的时候，非常犹豫。因为不希望给大家造成错觉，觉得真的可以很强势的跟中介谈不交这些费用。买方在二手房市场其实真的是非常弱势的地位，好的房源大家都抢，你太强势的去谈，中介大不了不做你这单生意，吃亏的还是自己。楼主自己遇上过因为评估担保费没谈拢，Z后看中的房子被别人买了的经历。所以楼主特别把这段话标注颜色出来，希望大家注意。所有的谈判，都在于知道自己的底线的情况下不断妥协。

在二手房买卖过程中，遇到任何问题，请先默念“买到合适的房子才是自己的初衷，不要本末倒置”，这样才会有好的心态面对后续的一切问题。

好了，中介的收费基本谈完了，下一次谈贷款的问题。更新内容会转到35楼。

本帖Z后由 cicity 于 2015-8-14 13:58 编辑

楼主看帖的时候比较喜欢放在一起看，Z怕这里一段那里一段，翻起来麻烦。因此楼主在这个帖子里，将挑选楼主觉得有典型性的问题进行集中解答，有需要问题解决的TX，可以时不时看看本楼是否有更新。

另外，楼主时间有限，很难一一回答所有问题，请见谅。

1、回答 crystal101 的帖子 正好咨询一下楼主我百思不得其解的问题，买方在什么情况下支付房款给房主比较好，是在房屋过户后支付还是过户前？万一遇到房主是个骗子，在没过户前把我房款骗走了怎么办？或者万一买方的是个老赖，过户后不付款怎么办？毕竟这个社会也不是那么美好，总有骗子，也总有想要便宜的人

答：要看有没有贷款。如果是全款交易，什么时候付钱，买卖双方的这个矛盾不可调和。通常的做法是过户当天付款。也就是大家先送件，房产局审查完毕后会开收件单，买方拿收件单就可以交税费。这时候，卖方先把收件单拿着，让买方付款，手机银行直接转账Z方便。转账完毕，卖方将收件单给买方，买方交钱领证就和卖方无关了。如果是贷款，麻烦点，首付款基本和上面的步骤是一样的，贷款是过户后银行直接付给卖方。

2、回复careyhua 买方办理贷款买房的话，什么时候付首付，卖方什么时候交钥匙呢？

答：首付款是过户当天付款，具体请参照第1条。交钥匙是卖方收到全款。

3、回复蓝妹妹729 关于二手房中介给出的税费是否合理

答：从图片看，房屋面积52平，评估价44.2万，交易价42万，贷款金额30万。房屋满五唯一。

工本费查房费、抵押手续费，楼主没听说过，也从来没交过。

评估费、担保费，请见本帖2楼。

契税、个税、营业税，请你确认房屋是满五唯一并要求写进合同，如果不是，超出部分税费由卖方承担。

转让手续费、转让登记费、土地登记费、测丈费，这个是过户的时候交房产局和土地局的，楼主大致上看下来是对的，不过楼主近期没有交易过，不清楚是否有变化或者楼主记不清的情况。好在这个钱不多，影响不大，而且中介也不会找你收，是你过户的时候直接按房产局拉出来的收费单自己交。

存量房合同4元/份，这个楼主没交过。

佣金，中介按2%算的，楼主觉得是有谈判空间的。

总结来说，由于房屋金额不大，和中介谈判的空间有限，毕竟金额越大越好谈。建议你要求中介将工本费查房费、抵押手续费剔除，佣金+评估+担保费谈个打包价，除此之外，不再付中介其他费用。打包价能打到多少，请自行斟酌，楼主就不瞎出主意了。

本帖Z后由 cicity 于 2015-8-15 15:20 编辑

下面来谈贷款，考虑到手机看帖的同学，楼主尽量每个楼写的不要太长，所以贷款问题大概会占几个楼。

关于贷款，其实比中介更烦，因为买卖双方和中介打交道是免不了的，但和贷款方打交道很少，甚至很多时候根本不知道贷款到底在怎么做。要么听中介说，如果有公积金贷款的，Z多在公积金网站上查个进度。楼主不清楚写贷款这部分大家有没有耐心看，还是挑浅显的说吧。

首先，贷款可以自己办，不通过中介。这一点是毫无疑问的。有银行不愿意搞，但有银行愿意，具体自己打电话问。楼主第一次自己办贷款的时候，先问了据说服务很好的招行，人家一听是二手房个贷直接拒绝了，要求通过中介办理；后来又去问据说态度恶劣爱理不理的大妈行，大妈很是热心快肠的说找中介干嘛，浪费那钱，你把资料拿过来自己办！所以，凡事无绝对，很多事情需要大家自己去尝试。

但是，尽管理论上可以自己办贷款，实际上也有办理成功的案例，但楼主在很多时候还是会选择让中介代办。原因如下：

1、懒。是楼主个人原因，大家不要效仿。

2、中介费好谈。很容易理解，如果所有的手续都自己办，中介费往往谈不下去，楼主买房一向看中介费+评估费+担保费的总支出，看哪个合算。如果相差不大，出于省心省力的目的，我不爱自己办。

3、卖方要理解配合。有些卖方自己不懂贷款的，总觉得你自己办有猫腻，或者有中介出于私心也会在卖方面前垫小话，让卖方不同意你自己办。

4、责任好甩锅。贷款过程中，多多少少会出现一些情况，比如贷款时间长啊，需要补资料啊等等等等。但凡自己办的，卖方会直接向买方催催催，有中介就好很多，有个缓冲，买卖双方关系不会闹很僵。

以上，只是楼主的个人想法，说出来大家交流。如果大家觉得自己办更好，楼主也赞成哈。

其次，贷款之前，请自行核对自己的资信情况和可能申请的贷款额度。有没有信用卡逾期或者贷款逾期，自己应该记得，实在不记得，请去央妈的信用平台自己查征信。至于贷款额度，公积金贷款请看公积金网站上的计算公式，两个公式取低，商贷的话，收入高于贷款额2倍。楼主这个帖子不是介绍怎么贷款，资信有问题的能不能贷、流水不够怎么办、收入不够怎么办、代缴公积金怎么办等等之类的问题，楼主不展开了。总之，贷款之前先衡量一下自己的情况，不要等真的银行开始审批了，才发现这里有问题，那里有问题，很麻烦的。

再次，可以自己挑选银行和客户经理。自己办贷款的，这个毋庸置疑，肯接受自己办贷款的银行和客户经理，多半态度不会太差。这里主要说的是委托中介代办贷款的，很多时候，买方都是被中介告知，找的哪家银行，哪个客户经理，基本没有发言权。对于哪家银行，楼主一般不太发表意见，除非我知道这家银行的政策特别不好或者要搭售理财产品之类的附加条件，但是对于客户经理，楼主还是关注的。而且楼主会直接要客户经理的联系方式，一、定、要、要！如果客户经理给你的感觉爱答不理，直接换，反正还没签贷款合同，中介那边也不会只有一家银行的信息。

再再次，关于面签。一般来说，签好中介合同，中介会把你的基础信息发给银行，由银行先查询资信，并由客户经理根据经验来确定一个能贷的金额。差距不大的情况下，中介会让买卖双方准备各自的贷款资料，卖方一般是身份证、户口本、房屋两证和婚姻情况，买方一般是身份证、户口本、收入证明、流水和婚姻情况。准备好以后，中介会约银行、买卖双方签贷款合同，地点随意，可以在银行，也可以在中介，当然也可以在你方便的地方。签约时，卖方主要提供收款的银行卡卡号，买方要在基本上是一片空白的贷款合同上签N个字、按N个指纹。对于这一点，楼主虽然觉得银行太强势，但没办法，不签不能贷。所以，楼主才说，客户经理很重要，在你提交了所有的个人信息又在一片空白的合同上签字后，剩下来的，只能指望银行自律和职业道德了。

好了，这次先到这里，下次继续说贷款，转到46楼。其实，楼主很心塞，这个帖子收藏数过300，回复数100多一点，哎，到底是楼主风格不对，写的不对各位胃口么？

本帖Z后由 cicity 于 2015-8-18 20:57 编辑

占楼，等更新。

看起来不裹筋签约后才裹筋的卖方，楼主遇到过啊。那次交易简直可以当买方各种坑大全。不过楼主不敢写那次的例子，太特殊了，怕有人看得出个人信息。

话说楼主正在考虑要不要改进一下写作风格，现在会不会太啰嗦了，免得有人嫌太长，不吸引人看不下去。

那楼主要闭关三天考虑下后续么样写，楼主自己在手机上看都觉得太长，翻都翻不完…

非常感谢，楼主昨天打字的时候有点笔误，没仔细检查。已经更正了。

楼主此前有点笔误，将营业税打成了契税，有同学此前指出来已经修改了。国家将营业税免收标准5改2以后，只限于营业税，个税还是需要5年唯一才免，这是楼主目前得到的消息。楼主近期没买房，如果个税可以执行满2唯一就免，请确定的tx告诉我。

楼主打算挑几个问题出来做集中答疑，不知道你肯不肯把费用贴在帖子里，我回复的同时也可以让大家一并参考。

那你贴吧，楼主中午会回复的，现在还要补个觉，不好意思你得等等。

好了，请见4楼

占楼，待编辑

占楼，待编辑。