索偿3000万，“钉子户”与ZF的法律博弈2016-04-19 17:06
2016年3月17日上午，几台挖土机正在拆除武汉市香江新村一个一层的商铺，商铺的主人就是李女士。
这个案件的开始，是ZF下达的一张《房屋征收决定公告》。
李女士的商铺287㎡，层高5m，位于武汉市江汉区香港路繁华地带。2001年，李女士花110万购买了这个商铺。因为地段好，10多年来一直被银行租用。
2013年10月2日，李女士得知消息，她家的商铺被划进了ZF拆迁征地范围。而就在房子被征收半年前，李女士刚刚跟银行续签了3年约，租金每年63万，可现在房子要拆，每年63万的租金也就没了。（加起来将近200万！）
那为什么才建了15年的房子，非得要拆迁呢？
ZF征收这栋楼，是因为要修建武汉地铁6号线，而李女士商铺所在的位置，计划中就是地铁三眼桥站的1号风亭和4号出入口。
（很通情达理啊，那问题出在哪呢？）
听说要修地铁，周围的房子都涨价了，李女士也希望ZF能给自己一个合理的补偿。
ZF给她的补偿报价是1508万。（那就是5万多1平）
李女士打听到自己周围的商铺两年前的成交价在7万8，相邻马路上正在出售的商铺价格是10万。按这个价格算，她家商铺287平米，再加上原来的装修费和租金的损失，总价应当在3000万以上。（差了1倍！）
为什么ZF的报价和李女士的估价差了这么多！
区ZF解释，这1500万，不是依据商铺的市场成交价测算出来的，而是根据商铺的租金收益来核算的。李女士家的商铺是商业门面，在我国商业门面的法定使用权是40年，李女士这个商铺已经使用了15年，剩下25年，按照25年租金加上装修损失等，就是1508万。
报价相差悬殊，是因为李女士是根据相近商铺的市场交易价值来算的，而ZF请的评估机构，是根据租金收益来算的。
那为什么不按商铺的市场交易价格来算呢？
根据规定，评估机构对房产价值评估有多种方法，Z常见的是根据市场成交价，需要至少3个交易样本取平均值，如果没有成交价可参考，就根据房屋的租金收益核算。
这条街地处繁华，房租高，没人愿意卖商铺，自从修地铁的消息传出，就更没有商铺出售了。而李女士提到的那两个项目，ZF请的评估机构认为都不具参考价值。
李女士认为这实在太不公平了，觉得这家评估机构明显是偏向ZF的，于是自己找了一家评估机构，重新做了一份评估报告。
李女士觉得这样的评估才是合理的，如果按这样评估，整个商铺的价值应该是2600万左右，把这些补偿加在一块，绝对超过3000万。
但是这样的结果ZF并不认可。
ZF表示当初是让这栋楼全部97户业主投票，从12家机构里选出的一家，Z后由这家机构做出的评估，这个结果才是公平和公正的。
李女士说，当初她没有收到投票的书面或者电话通知，因为ZF当时是将通告贴在商铺的外墙上的，而她很少去商铺，根本就不知道。
在双方价格无法谈拢的情况下，李女士提出了一个新方案。
可是置换房子也没能得到一个好的结果。李女士认为ZF提供的房子，不是地段不好，就是刚开始挖地基，不确定因素太大了，无法接受。
双方就一直这样僵持着，这栋楼的其他96户业主先后搬走了，到了2014年元月份，这栋楼只有李女士一家没和ZF达成协议。而地铁工程就也这样一直被拖延着无法进行。
地铁公司认为，正是李女士拒绝拆迁耽误了地铁施工，事情不能再这样拖下去了。2015年4月江汉区ZF正式对李女士下达了《房屋征收补偿决定》，这意味着不管李女士是否同意，ZF都有权进行强拆。
面对ZF的这个强拆的决定，李女士并不接受。她认为当初拒绝在ZF的那个评估报告上签字，评估报告就没有生效，ZF就走不到强拆这一步。
李女士这才知道，尽管自己没在评估报告上签字，ZF索性就在当地居委会和公证机构的见证下，把评估报告贴在她家商铺墙上，就算送达了。
她认为ZF这种方法太“简单、粗暴”，李女士依法向武汉市人民ZF申请行政复议，可不久被驳回。
2015年10月8日，李女士向武汉市中级人民法院提起行政诉讼，请求撤销武汉市人民ZF的行政复议决定和江汉区人民ZF做出的《房屋征收补偿决定》。她认为江汉区ZF做出的具体行政行为程序不合法。
让她没想到的是，这场行政诉讼审理开始前，江汉区ZF以地铁工程关系重大公共利益为由，向法院提出能不能对李女士的房子采取行政先予执行。
2016年2月25日，武汉市中级人民法院经过审判委员会商议，对这个先予执行的合理性做了评估。
法院认为，地铁项目利国利民，延误一日，损失重大，鉴于李女士和区ZF只是就征地补偿金额无法达成一致，在区ZF征收补偿账户提供两个多亿担保情况下，程序上裁定同意了江汉区ZF的请求：区ZF可以将该争议房屋先行拆除。
2016年3月17日，在轰隆隆的机器声中，李女士的商铺被夷为平地。对法院做出这个先予执行的裁定，原告李女士在无奈的同时也表示了理解。
目前，本案实体部分还在审理中。
普法时间
在这个案件中，区ZF和地铁公司向法院提出了叫先予执行，那什么样的原因可以提出先予执行呢？撒花请出我们的法律专家应松年教授！
《行政诉讼法》单独有一条规定：在诉讼当中，对弱势这一方公民救助方面的事情，医疗方面的事情，应该给他钱而没给他，他提出来了，《行政诉讼法》规定法院如果审查了以后，可以在判决之前先把这个钱给他，但是另外一方因为行政诉讼，另外一方是行政机关，行政机关有没有可能，提起一个先行执行呢？原则上说 不行。但是在一些特别的情况下，比如说是涉及到国家利益 公共利益，重大的、情况非常紧急，马上需要处理，在这种情况下，司法解释里边说了一点，就是可以申请先行执行，那么要经过法院的批准，而且还要报上一级法院批准，非常严格 那才有可能。像江汉这个案子其实完全可以等将来判完以后，可以再送Z高法院，请求Z高法院做出一般性的规定，这样对我们这个拆迁工作有好处。
依法维护群众的利益是ZF的责任，另一方面，我们作为一个普通公民，当自己的个人利益与公共利益发生冲突的时候，要有法律意识和大局意识。说法君希望本着这样的原则，这起案件可以有一个圆满的句号。
本帖Z后由 黑人 于 2016-4-19 22:44 编辑
