自从上次发帖，升级到小学二年级，再发一贴希望早日能小学毕业。本人房子不多，加入得意时间不长，在这里学到了很多知识，也简单谈谈我的理解，跟大家一起分享一下。不喜勿喷，欢迎交流。
全款土豪可以不用看，这里主要说的利用杠杆完成自住房和投资住房的。
分别说说刚需和投资人群的区别和Z佳购房时间。
刚需：是由于结婚，落户，居住而必须购买的一类人群，由于孩子出生，教育，工作地更换，生活条件改善而必须尽快购房的改善人群的也属于这一类。在武汉三环内不看跌的基础下，刚需Z好的购买时间就是当前ZF限价的优质盘。近两年武汉三环外卖很多地，如果三环内暴跌那三环外的地谁买单。刚需如果还说再等等，那就真是装睡的人叫不醒。
投资类：因为家庭的资产充足，避免财产贬值对有升值潜力的进行投资。说的好听就是，看好这个城市的发展，希望跟ZF一起对城市建设进行投资，分享红利。说的不好听就是割后进市场的韭菜。
投资的成本很高，简单举例说明一下，一般是二套，以二环内单价25000，100平，精装3000，利率上浮1.1的计算一下3年成本，假设自己的理财收益能力为年8%（一般情况大于8，浪费了现金流，有机会没资金的情况）。
首付：75+30万，三年资金成本为25.2万，5年持有成本是42万。
贷款：175万月供9800，三年贷款成本38万，五年成本65万以上。3年内肯定利率上调。
办证：6万。
也就是三年后房价低于3.45万再买，或者5年后低于3.85万买，比当前购买划算。如果5年后有人说，我的房子涨了100万，如果要卖的话，实际上你一分钱没赚到，都是你之前付出的。赚到的只是你周边生活环境的改善，交通的改善。而这一点，刚需比投资者的优势在于，不需要将持有成本转嫁他人，都是自己按计划的在还款。像泛悦城交房周期4年，能上市交易得5年的房子，就在这个举例范围内。
之前有意友说，投资买房，买的就是折扣利率，而不是房价，以前没懂，现在懂了。当利率开始折扣的时候，必然会引起全民接盘，上车的买，改善的置换，房价暴涨，之前的08年和14年底两个周期时间点就是这样的。
现在真的进入加息周期，其他行业不敢，地产先行，预计三环内微涨或者横盘，三环外大概率横盘。现在投资真的要看眼光。如果资产过多，还是可以投资房子的，毕竟做长线还是可以的。去年投资的也有没赚，例如华润翡翠，蓝光等一年价格都不变的，亏的是持有成本，赚到的是低首付低利率。
对于普通家庭的投资购房，Z好的时间节点应该是等库存足够，利率刚打折的时候，可能5年后贵了100万，也实际比现在冲进去好。当然有人说十年前多买几套不就行了，十年前我的工资才刚到3000，哪有钱买。
