科学解释对青山区的误区（回答最近热门讨论的问题）

青山区常住人口54万，户籍人口46万（其中33万住三环内）青山总面积80平方公里，三环内面积18平方公里

——总结自百度百科 青山区

1.青山区GDPZ低说明青山区没有明天？

答：人均GDP和GDP产生的原因远比GDP总量重要，不然现在中国造就是发达国家了

2016年青山区人均GDP=464亿/54万=85925

同时期洪山区（含关山等光谷核心区）人均GDP=827亿/128万=64609

直到2013年之前，青山区人均GDP几十年都是各区第一，2007年曾经是武汉市平均水平两倍

2015——2016年即使受到武钢大规划去产能影响，青山人均GDP在市内依然靠前说明青山区早已不再依赖武钢等第二产业，更多的是倚靠靠服务业和基建

还有一点很重要的是，青山区的财政投入几乎全部用到了三环内，招商引资也是全部三环内，属于大牛拉小车

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2.青山区人口流入Z低老龄化Z严重说明青山没有活力？

答：人口流入程度=流入人口/常住人口=（常住人口—户籍人口）/常住人口

人口流入密集度=流入人口/总面积

青山区

超过7成户籍人口和20万外来人口（洪山人，外地人）主要集中在不到面积1/4的三环内

如果只算三环内中心城区，青山片人口流入以及密集程度在市内数一数二

如果以整个行政区来比 青山区人口流入和密集程度依然比洪山区要高

而且，人口流入质量和数量一样重要，依靠大量洼地楼盘吸引的刚需人口其购买力远不如老城区无房贷压力的土著

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3.青山区拿6000退休金的还不如武昌汉口某些有钱人各种收入零头，为什么商业都要扎堆青山区？

答：第二代东北移民因为赶上出生潮在青山区人口所在比例高

武钢这两年减产能回家休养拿2000块钱的人在十年内大部分都会转退休，拿相当于现在6000块钱购买力的工资

消费潜力巨大，所以各大商业会在青山提前布局。

武昌汉口虽然家产千万年入几十万的人比青山区多，但整体来看是以低端服务业为主，一个老板身边有十个站柜台开的士 热干面打零工的，用一句话说：青山有钱人没武昌汉口多，但青山人比武昌汉口人有钱

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4.只有武钢人住青山，外面人进来上班不方面？

答：纯属可笑

打开地图看看，青山区住人的地方 奥山 钢都 建二 八大家 去武昌汉口核心区比某些洪山刚需片区近的多

从建二江边开车到绿地606也才十来分钟，即使是Z远的建九建十也不算远

而且，青山主干道多，更不会有江夏这边的人和你挤着一起去核心区上班，堵车情况少。

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5.武钢污染很大？青山污染很大？

答：青山和武钢的位置关系就和汉阳四新与沌口，洪山南湖与江夏的位置关系一样

青山三环内没有任何工业，住建二担心烟筒污染就和住月湖或者硚口太平洋担心锅顶山一样多余（都是5.5公里左右，而且真正的武钢工业密集区还要远）

哪怕是离三环较近的红钢城，工业四路也仅仅是部分天气下灰尘较大（Z近更多的原因是修地铁和海绵城市）相信鼻子和每天监测的数据

划到洪山区的楼盘离工业区和和平大道差不多远，却比和平大道商业密集区还贵

武钢作为国企排放指标都有严格监管的，没事没车到各县城走走才刷新三观，无知之下的知道才是Z大的敌人

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6.青山出门逛公园商圈是吹逼么？

答：因为青山七成以上的人都集中在三环内，而三环内友谊大道以南又划到了洪山区，导致青山南北才三公里左右

而和平大道商业从二环边奥山到建八沿港路已经连串（奥山，众圆，印象城三大商业体+红仿里步行街+青山百货等中小商业），步行范围之内就有大商场是真的。

公园就更不用说了（现在海绵工程都打围了无法进入），就连洪山区的地铁都可以方便一大票青山人，住友谊大道附近的完全不用等五号线

二万左右刚需片来说，青山片配套

Z密集方便的 古田也不错，但古田南北太远，古田北去解放大道不在步行范围。王家湾商业不错，就是太小不构成一个片区

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7.为什么得意黑青山的永远Z多，他们是炒房客么？

答：

中介才是吹子的大本营，还有刚落户的人，因为已经花了未来30年的收入，所以所买片区在其心理会大幅溢价，吹一吹也是人之常情。

但吹归吹，恶意拉着核心片区和自己刚需片比，或者踩其他刚需片区就会引起其他片区的反扑和口水。

而青山作为一个老城区和独立的行政区，投资客和中介相当来说并没有其他刚需片多，上得意的就更少了，但你完全可以相信一个投资客或者中介今天抹黑青山，等过两年青山拆迁后的新楼盘多了他买到房或者转到那边做中介就会成为青山坚定的拥护者，利益决定立场。

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8.青山由于拆迁泡沫严重？不适合投资？

答：2016年武汉暴涨的时候，投资客更关注热门片区 关山，四新，光谷东等，青山涨幅并不高 (关山四新翻倍，光谷东达到了14的2.5到3.5倍）

就连划到洪山区的青山片因为东湖绿道，汉马等利好加上摆脱了青山标签也涨幅遥遥领先市大盘水平

2017年青山的暴涨除了拆迁还有此时作为价格相对低的片区进行补涨回到平衡点的原因。

实际上，青山和古田 2013年都有过万的盘，2015年年底暴涨前很多楼盘都已经过万，青山这个地方在热钱涌入的时候涨幅没其他热门明显，但长期持有涨幅却非常可观，现在又即将回到一个平衡的价格（核心区2/3左右）,这是本人观察过09年房价暴涨期总结的经验，也是本人16年入手青山的原因。（汉阳土著，半刚需半投资，并非专业投资客,但研究楼市是业余爱好）

从价值上来分析，青山作为一个武汉楼市慢牛Z大的原因是其居住粘度高，来了不愿意走，而居住粘度又可以用我上面的几点回答来解释。

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9.链家上青山楼盘成交量没南湖，白沙洲高？

没事来青山走走，到处都是中介，这些中介早已经布局在青山，部分甚至就是本地人转行搞的，等链家来武汉的时候青山早已经没有了他们的空间，所以青山楼盘成交量在网上少并不代表青山楼盘流动性差，青山的大部分二手房交易在这些中小中介里完成。