从武汉主要区域备案价来分析，汉阳无法在短期内有所突破

599回复阅读 443244

小怪兽的奥特曼

硕士一年级 2018年06月08日

初来得意社区，被论坛的汉阳吹，特别是四新吹有点恶心到。今天就以武汉三镇备案价的情况来说说武汉几个大区域房价的未来。观点：汉阳备案价以滨江一众地王为契机试图形成突破，但是短期来说汉阳区域的毛坯备案价会被锁死在2万的坎上。需要下个风口汉阳滨江才会起飞，四新才可能有所突破。只是等到下个风口，恐怕率先起飞的是二七滨江和光谷东了。

先说说武汉市备案价的政策：武汉新房定价标准里有两条参考标准Z为重要。一是项目的往期历史价格、二是参考同区域项目价格。特别的是，对于地王项目，可能在备案价上有所突破，至少也是成本定价。

汉口就说2个区域，滨江和西北湖。2017年，华发外滩首府作为二七滨江商务区首发项目，给出了均价毛坯3.6万的备案价，毛坯销售。虽然离华发前期宣传的4.5万低了很多，但是也开盘了，起码是ZF给二七滨江区域其他盘定了一个基础。随后整个2017年，华发外滩首府都是武汉Z高毛坯备案价，其中华发的观江大平层200平米以上的甚至突破了4万的毛坯备案价。2018年初绿城黄浦湾入市，在华发的基础上毛坯备案均价有所突破，达到了3.8万，并捆绑8300的精装修、智能家居。2018年二七滨江区域还有万科的住宅等着入市，Z受关注的当然是年底入市的武汉天地B区新盘，预计毛坯备案均价会破4万。

前段时间入市的西北湖御玺湾毛坯备案价也达到了3.5万。可见，二七滨江区域和西北湖区域分别是武汉市ZFZ看好和Z认同的区域。一个是商务新区，一个是老派豪宅区。至于新开盘的泛海，从备案价看出已经不是ZF重点发展区域，可想而知未来只会没落。

武昌说3个区域：

武昌滨江，沙湖汉街和东湖风景区。这是武昌Z值钱的位置，滨江区域来说，去年开盘的联投中心和绿地海珀毛坯备案均价都没有破3万，具体是2.8万。而沙湖汉街片区的澜桥公馆、万达御湖和融创一号都破了3万，分别为3万、3.2万和3.1万。其中澜桥公馆毛坯销售，万达和融创都是精装，融创还捆绑家居。东湖边Z值得关注的是华侨城和复地东湖国际，但是东湖国际的备案价想突破4万是不可能的，只能是参考万达和融创了。武昌来说，ZFZ认可的区域是沙湖汉街水果湖一片，其价值甚至超过了武昌滨江。但是在ZF眼中，武昌Z好的位置依旧是比不上汉口沿江和西北湖的。

再说光谷，

光谷在武汉是Z特别的存在，以环线的眼光来看光谷的发展是完全错误的。目前光谷就说关山大道和光谷东。关山大道上的几个头牌：泛悦城、琨御府、中建大公馆和保利时代基本都是毛坯备案价在2-2.4万的样子。随着正荣地王的入市，关山大道的房价可能有所突破。光谷东是全武汉Z有潜力的区域，目前毛坯备案价参考中心城、联投驿园、188等盘，在1.5万左右。未来随着瑞安创新天地的入市，光谷东有破2万的趋势。为什么说光谷东有破2万的趋势？因为ZF的态度。下文还会跟汉阳对比。

汉阳的一大片房子都指望着汉阳滨江来形成价格突破。其中以晴川府Z为打眼。晴川府贵为单价地王，就目前来看，其境遇是极为悲惨的。从2017年就叫着要住宅入市到现在已经偃旗息鼓，准备卖商住公寓了。为何是这样的情况？先说说其周边的楼盘世贸锦绣长江，Z近一次世贸的新盘开盘价为1.8万左右的毛坯。按照目前的备案规则，晴川府若是参考周边新盘备案那只能备案到1.8万。但是地王按理说应该给条活路，起码成本定价吧，但是ZF没有同意。小道消息，ZF给晴川府的毛坯备案价就是1.8万。这里要分析ZF为什么不同意晴川府的备案价有所突破。因为：其一，在全国高举房住不炒的背景下，哪里的房价维稳不利是要问责甚至掉乌纱帽的。给晴川府突破就是给整个汉阳滨江突破。如果给汉阳滨江突破到武昌滨江的备案价格，那武昌滨江难道在2.8万的基础上继续突破到4万吗？汉口滨江突破到5万6万？毕竟武汉三镇是发展不均衡的，汉口滨江的4万就是调子和基础，订好了调子和基础，武昌滨江和汉阳滨江就只能是3万和2万。否则武汉新房均价暴涨，上面要问责的。其二，ZF发展是有侧重点的，毕竟ZF银子有限，不可能共同富裕。ZF给汉阳的态度目前来看很明确，就是不允许你突破。而对光谷、武昌核心、汉口二七的态度就明显是慢慢的放水。有人会说，ZF故意帮忙把光谷、二七的房子炒起来，这样才有人去接盘。这话不假，但是你们想过没，ZF连炒都不愿意去炒的位置，是未来会重点发展的位置吗？整个武汉的新房均价每月都只能慢慢涨，涨价的额度是有严格限制的，对于ZF来说这些额度放给哪个区域，这些区域就是ZF的发展侧重点（当然，也有关系户背景强大的开发商）。

结论：汉阳区域备案价试图以滨江一众地王为契机形成较大的突破，但是短期来说汉阳区域的毛坯备案价会被锁死在2万的坎上，至于龙湖、平安、碧桂园想着法子去捆绑精装和智能家居来形成价格突破那就是八仙过海各显神通的事了。汉阳滨江尚且难以突破，四新片区更是无法比肩光谷，更谈不上武昌核心、汉口核心了。这里要特别说明一下，四新吹口中的路网规划如何好，去武昌汉口交通如何方便对于四新来说其实是个劣势。路网越牛逼，越是导致四新沦为彻底的居民区。在四新住，在武昌汉口上班将成为四新人民的常态。为什么四新不可能比肩光谷，因为没有基本面因为没有高新产业的集群和高收入人群更没有金融。