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房子未来会变相跌价 但不会直接跌价 比如保持年3%左右价格增幅 然后通胀达到6%

不要谈谈如果，200个分散理财5%是相对比较保守的。

房子算上通胀和利息，每年没有10-15%的涨幅就是亏了。按照现在的趋势，去年底买入的肯定是入坑了。

算利息的话，200的房子可以撬动400的资产，通胀会减半，利息只有6，还是比现金亏的少很多.

本帖Z后由 Kidd 于 2018-9-5 09:58 编辑

还要算上利息损失，从银行贷款是要付利息的，首付的理财利息损失也应该算上。

Kidd 发表于 2018-9-5 09:57

算利息的话，200的房子可以撬动400的资产，通胀会减半，利息只有6，还是比现金亏的少很多.

按房子横盘算，200撬动400，通胀按10%算，贷款利率按6%算。按只还利息，不还本金算，简单些。一年后，房价值400，首付200的资产价值还是只有200，但是你付掉了12的利息，资产就是200X10%-12=168。如果200投入理财，一年后的资产是（200+10）X10%=189.

不知道我算的有没有问题？

本帖Z后由 hoosoo 于 2018-9-5 10:17 编辑

所以房子每年的涨幅如果没有超过（189-168）/200=10.5%，真的还不如宝宝类。但是去年底买入的房子涨幅肯定是少于10%的，所以这波人很可能入坑了。

本帖Z后由 hoosoo 于 2018-9-5 10:21 编辑

横盘阶段杠杆越高损失得越多。现在不同于暴涨时代了。

hoosoo 发表于 2018-9-5 10:11

按房子横盘算，200撬动400，通胀按10%算，贷款利率按6%算。按只还利息，不还本金算，简单些。一年后，房价 ...

通货膨胀（每年物价上升比例在10%~50%以下）

通胀指的是物价上涨10%。

那么买房后的算法应该是

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400是总资产，200是贷款。通胀时，房屋价格上涨，贷款成本降低。

资产应该是(400)*110% - 200W*90% - 12 = 248W

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不买房

（200+10）*90% = 189

本帖Z后由 Kidd 于 2018-9-5 10:29 编辑

你的逻辑还是以房价会上涨10%算的，我是按房价横盘算的。Z近一年武汉的新房是横盘还是上涨了10%大家心里清楚就行。

哪有那么多炒房的，多数买来除非换大的，或者做生意赌博亏钱了，其他一般没见谁卖

通胀10%，房子横盘，现金通胀10%。负债同样通胀10%。

如果房价不涨：

400W - 200W*90% - 12 = 208W

不买房：

(200+10) * 90% = 189

所以说了，房子抗通胀。这个里面没有细算，毕竟你还了12W，负资产应该减少一点点。

哈哈哈，有些逗比还通胀10%，这么算银行都是慈善家

贷款利息6%算低的，200还的12是利息，我根本没算本金的还款。所以本金可以忽略。1年前你的资产是200，如果横盘的话买房1年后你的资产价值还是200，但是你又付了12的利息，所以资产价值应该减少12为200-12=188.

200投资理财，1年后资产价值大概是200+利息10=210.

现在再来算通胀引起的购买力下降的10%。

你的算法本来就是有问题的。

不考虑通胀的话，1年前你的资产是200，如果横盘的话买房1年后你的资产价值还是200，但是你又付了12的利息，所以资产价值应该减少12为200-12=188.

200投资理财，1年后资产价值大概是200+利息10=210.

hoosoo 发表于 2018-9-5 11:17

贷款利息6%算低的，200还的12是利息，我根本没算本金的还款。所以本金可以忽略。1年前你的资产是200，如果 ...

我花200W，买了400W的房子，我多了200W的负债。

我的资产是400，负债是200，净资产是200

我没有现金。我有的是资产。

你一直在说资产，资产和现金，你先理清楚。

本帖Z后由 Kidd 于 2018-9-5 11:23 编辑

你的资产400，负债200，1年后不还本金算，资产400，负债还是200，但是额外付出了12的利息。所以你一共花了212换来了1年后200的净资产。

如果投资理财，200个1年的净资产会变成210.我算的对不对？

hoosoo 发表于 2018-9-5 11:32

你的资产400，负债200，1年后不还本金算，资产400，负债还是200，但是额外付出了12的利息。所以你一共花了 ...

你没算通胀。你假设的是通胀10%。（只是假设）

通胀时，负资产也是缩水的。。。但是通胀对不动产没影响。

这也是为什么都说房子抗通胀。通胀引起的是物价变化，对房子不动产没有影响。

买房

400W - 200W*90% - 12 = 208W

不买房：

(200+10) * 90% = 189

（当然，只是在你假设的这种情况下，现实生活中，变化条件太多，不适合拿来举例了。）

本帖Z后由 Kidd 于 2018-9-5 11:38 编辑

岁月静好下什么都好，就现在这国内国外形势，还能岁月静好多久？