谈谈公寓价值

小时候特别喜欢看《三国演义》。

年少的我固执的认为刘备乃当世之好人，治世之能臣，而曹操则是乱世之大奸贼。

长大后又看了一部剧叫《军师联盟》，重新站在曹魏的角度去看司马懿，或者站在司马氏的角度去看曹魏，我才发现，这世界哪有什么对错、黑白。不过立场不同罢了。

再后来，我又读了《三国志》，我才发现，判断一件事物好坏不要仅凭一家之言，因为——你所坚持的常识可能是错的。

NO. 1｜壹

房地产这个行业，其实人们谈论起来也挺有趣的。

不管是七大姑还是八大姨，东边的老王还是西边的老李都能聊的兴高采烈，但真正实操的根本就没几个。

这就是这个行业很诡异的地方，太多的人认知可能会出现偏差，比如很多人说不能买公寓。

事实上， 说公寓是坑的是因为他们不了解。公寓产品主要的购买投资价值是出租收益和资产收益。出租收益是有天花板的，但是资产收益可以让公寓有更多深层次的玩法；部分高品质公寓，与住宅一样，分享着地段增值的红利。

为什么说武汉公寓大多数都是坑？

因为优质的公寓比优质的住宅更难寻找。

大量的公寓，出现在住宅区附近，仅仅是为了搭配容积率，不得不规划了商业公寓，毫无特色，品质一般，修出来卖不掉，如此往复，恶性循环。

如果真的按高水准打造，武汉的公寓，我认为是可以做到高增值率、高租金水平。

因此，只要会辨别，优质的公寓比住宅更具投资价值。

NO. 2｜贰

那么，投资公寓究竟要看什么？

你肯定说无外乎是政策市场（是否利好政策、产品）、地段（区域是否有潜力？是够能吸引足够的人流？）

对，也不全对。

公寓，说到底也是一件普通的商品，既然是商品，就有一定的商业逻辑在里面：Z终的使用者满意，并愿意为自己的消费付出合理的价格。

同理，投资一个公寓的商业逻辑是这样的：Z终使用者满意并能够支付合理的价格，并把按照合同的约定及时支付给投资者（商业物业购买者），这样才是完整的商业逻辑。

这也是互联网行业经常提到的产品运营逻辑。

因此，投资公寓Z首要的前提是，购房者一定要有，洞察、辨别开发商建造公寓思维逻辑的能力。

直言不讳的说，在利益和成本的驱动下，市场上大多数公寓，都是按照开发逻辑来完成快速建设。

看似光鲜亮丽、毫无问题的表面，其实却有着极其不稳定的内在结构。因为按照开发逻辑所打造的公寓，开发商Z终的核心与目的，是要节约成本并快速出货，后期运营的好坏？业主利益的保证？Who cares?

所以你会发现，市面上某些公寓即使地段再好，但是梯户比、容积率高到逆天，没有小区环境，更让人“惊喜”的是同一栋楼里还有几家美甲店、理发店、轰趴馆……

如此产品，你还指望能租出高价格？你还指望能有人接盘？

NO. 3｜叁

运营逻辑的本质，就是开发商在源头上和业主们风险共担，利益捆绑之下，开发商会把更多的重心，放在公寓产品整个的生命周期中，而不是仅仅为了卖房而卖房。

所以，我们看到运营逻辑之下的公寓产品，一定会在建设初期，在动线布局、空间打造、功能匹配上做到，既贴合市场需求，又Z大化利用空间，这样具有保障和市场验证的公寓，显然更符合当下投资人群的首选。