意粉咵房

27滨江的一点看法

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二七滨江应该先发展楼宇经济/高端商业,扎堆引进现代服务业,然后净流入高端人口,豪宅的诞生水到渠成。

这个流程很正确,正确到几乎无法操作,而且Z大问题是慢。

现在整个二七滨江被推倒重来,噼里啪啦搞一通住宅,全部建成超高层。立面公建化,远远的看,你根本分不出他是住宅还是办公楼

?

也就是说,甭管他里子什么成色,至少迅速改变区域城市界面。而这种肉眼可见的变化,给市场,尤其是有钱人强劲的兑现信心。

“新”本身就是价值。

很多人反驳——单纯的新,全是住宅,开始热闹Z后一地鸡毛。积玉桥,CBD能不能算成功?你反向对比汉街,天地,先商业后住宅,至少同步开业/销售,修成正果。

其实哥这样看,武汉CBD开发强度并不大,印象中他建成后的平均容积率大概2.5。为什么容积率给得不高,就是希望尽快建成。(是不是跟你想象中不一样,CBD高楼很密集啊?其实他规划底子,就是很精致新区形态,所以你把他当住宅区,平均分很高。)

大家认为汉街/天地,“先商后住”很牛逼,他先干的“商”是什么?是商业街。看起来很长很大一片商业,其实都是不超过4层的低密建筑,同样追求的是一个“快”,快速改变面貌。

?

而且商业街有个特点,在建筑密集区域打开城市“开敞空间”,相比一栋楼/一个购物中心,这种类似“广场”的形态天然吸引人流,形成辐射中心。

大家可以关注下,华发对青岛路,远洋对归元寺的改造,都是以商业街形态为核心IP。

相反,积玉桥/CBD除了住宅,标签担当是摩天大楼摩天大楼的开发周期,是Z慢的,如果标签是一片办公楼,更慢。且不说办公楼招商的难度和商业街相比谁更高。

住宅供应的新鲜劲过去后,很长一段时间,城市界面/功能再无改观,没有持续挑逗市场关注度的道具,一旦间隔太久,就凉了。

二七滨江的成立理由,就在于推倒重来、快速迭代,再加上蹭天地配套、长江主轴加持,整个区域下限“一出生就风华正茂”。上限同样取决“持续对市场的挑逗力”,不能总玩“价格梗”,今天二手房破7万、明天新房备案6万5......如果无持续力,二七滨江辐射范围很有限。

从二桥的外滩首府往北走,不过2公里,到滨江金融城,就有点没看相。再继续往北,同样没过二七长江大桥,同样的长江主轴,中海项目至今没有动,多少都有些忌惮商务区辐射半径过短的现实。

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二七滨江 高端住宅 写字楼
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19854512 博士二年级

这是二七滨江用地规划图,黄色是住宅,红色是商服。

按照计划,贴近二桥的“住宅区”先行抱大腿启动,然后顺势向二七桥(以商服为主)扩散。

过去,武汉在滨江滨湖地段,极少批建纯住宅,这导致武汉滨水和人居的关联度很低。比如东湖,沿湖400米范围内,只居住大概70万人。

东湖绿道确实很漂亮,但90%的武汉人去绿道散步,都需要开车。“开车去散步”,很荒谬的生活方式,正是这种规划理念的产物。

在武汉2020~2035城市规划中,一定程度修正过去的思维,大大方方设立所谓“滨水居住区”.

所以二七滨江,住宅先行,并不是什么错误。只是现在二七滨江的肉(住宅)吃得差不多,剩下的都是硬骨头(商办)。

这也就是人造商务区的风险,没有沉淀,区域上限全看开发商良心。

19854512 博士二年级

在上述范围内,随便哪个位置,都有可能出现单价过6万,甚至8万的楼盘,市场不会觉得过于违和。

这个区域南北长接近5公里,东西4~5公里。也就是说20平方公里范围内,都有诞生顶豪的可能性。这和二七滨江2公里外就带不动,是完全不同的土地天赋。

19854512 博士二年级

就是江滩一带一直延伸到解放大道,无论日后出现单价6万还是8万的豪宅,你旁边有二手房,2万卖不出去,依然卖不出去。

因为人家纯粹是情怀+贵妇盘溢价。

但在类似二七滨江区域旁边的二手房就不同了,他能卖到4万+,你的二手房也能跟着鸡犬升一线天。

同理,我们可以推导武昌或者汉阳的地段级差。

武昌高级区域,比较集中在中北路/沙湖和东湖边

金贵若玺 得意大咖

patrickwei1987 小学六年级

奥特曼在杀过来的路上,为了回复这个又把app下了次

葫芦娃都被取了 小学五年级

奥特曼在杀过来的路上

小怪兽的奥特曼 硕士一年级
patrickwei1987发表于 2019-11-18 17:51 奥特曼在杀过来的路上,为了回复这个又把app下了次

我杀过来作甚,,,这不是楼主新垣结衣写的,这是武汉某大v买房哥写的东西,有些内容还借鉴了我的观点,当然,比我那文字能力还是强太多。。。

本帖Z后由 小怪兽的奥特曼 于 2019-11-19 10:18 编辑

野生奥特曼 大学四年级

武汉有 商务吗?不是只有金融诈骗,跟传销保险吗?

糖糖920 大学四年级

二七滨江商务区.躁音大.灰尘大.密度大.前有解放大道及轻轨,后有远期中山大道延长线,先把房子建蛮多栋,配套化个饼,Z重要的是价高3.5万一6万以上每平,又划为改善形区域,面积大摸错了一套三百万至千万元每套

迷恋那些年 高中一年级

滨江公园不错,又延伸到堤角了,我就想弱弱地问下二七下面到三环线的铁路会不会该线?

kingleei 大学四年级

就是江滩一带一直延伸到解放大道,无论日后出现单价6万还是8万的豪宅,你旁边有二手房,2万卖不出去,依然卖不出去。

因为人家纯粹是情怀+贵妇盘溢价。

但在类似二七滨江区域旁边的二手房就不同了,他能卖到4万+,你的二手房也能跟着鸡犬升一线天。

呵呵,这是么原理列。。

无妄 得意号

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养生少女本人 高中一年级

为了卖房子配套建的商务区。希望总是美好的,却又一次次的被社会教训做人~

ttase 初中二年级

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ttase 初中二年级

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ttase 初中二年级

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ttase 初中二年级

编辑尽管屏蔽。。。。哈哈

ttase 初中二年级

是愚弄,还是无奈,希望事实能猛击一哈老刀。。。。。好人看是对谁当,对有的人和有的事是不能当的。

唉,书生,书生啊。。。。

ttase 初中二年级

本人今天心情好,多说两句。

为什么当时没选绿城,除了它是绿城的代建项目,还在于细比较了几种用材,的确比万科用得差。加上超高层、小户型干扰,所以放弃。其实那里华发正售容积率Z低的那栋,但也是以上两原因,加上学区没保障,放弃!

为什么也没选万科御玺,除了超高层这个弱项,还有就是以后江景只能是“缝江”。

另一个就是片区规划的考量,我认为同泛海一样有不少“反人性”的内容,我两位同学搬离了泛海回老房子住,就是老人抱怨生活太不方便,天天像坐牢——泛海这种学虎成猫的社区管理,如果再不改进,会诟病渐多。

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