好久不发帖了，一是关于房产该说的都说透了，二是疫情后武汉房地产市场的回暖速度和房价的拉升速度比我预测的还要来的猛烈。分化是必然，眼光决定命运，多说无益。
今天谈谈大家非常关心的住宅容积率问题——居住舒适度到底跟什么相关？容积率高是否意味着一定不舒适？
路边社主流的观点是：1、低容积率一定比高容积率好。2、超高层=高容积率，不适合居住，未来是贫民窟。3、能买低容积率的住宅一样要买低容积率的。
以上这些观点，全错。
居住舒适度跟小区的硬件和软件直接相关。硬件——房屋建筑用材用料、套内面积、户型合理度、窗墙比、景观、绿化率、绿化高档程度、容积率、物业服务设施的高档程度、人车是否分流、地库大堂等公区的装修高档程度等。软件——物业对小区的维护、管理和服务水平，邻居和周边业主的平均素质等。
如果在小区内散步遛娃还要担心被汽车撞，停个车还要靠人肉抢车位，雨雪天不能让老人小孩孕妇地库电梯直接入户，那这个小区就不消谈什么居住舒适度。容积率低对居住的舒适度来说，只是锦上添花，不起到关键作用。
马上有人会跟我扣帽子，说某些人买了超高层就为超高层高容积率站台。呵呵，后湖xx花都的小高层，青山建二小高层，虎泉的小高层，南湖北岸xxxx的小高层某人都隔三差五住过，xx半岛的超高层，东湖xx的高层某人也长期体验过。只想告诉键盘侠们，容积率到底多大程度上影响居住舒适度，你得全面体验后才有发言权。
某小高层在当年的片区内是Z贵的小高层，某人从2005年就长期居住，当年一期经常能看到埃尔法从地库出来等待业主，且中央绿化、喷泉水景、户外泳池一应俱全。可以说当年品质极高，完美符合键盘侠口中的低容积率高舒适度小区。但是，从2010年之后，某人再也不想去那边常住，因为物业管理每况愈下，门禁形同虚设，闲杂人员随便进出小区，垃圾桶直接放在每栋楼的一楼入户附近且清理不及时。人车不分流的硬伤随着入住率增加慢慢爆发，车辆在地面乱停甚至堵塞地库出入口，地库脏乱差，盲点多基本无照明。小区引以为傲的户外泳池也荒废，水景长期没有维护。就算物业费涨价了，小区衰败的命运依旧无法挽回。Z让某人不能忍受的是：外地过个年回小区，发现门上居然贴满了牛皮癣。其他的后湖小高层、青山建二、虎泉等小高层某人都住过，容积率是低，但是长期住，没什么舒适度可言。
现在某人居住的是有接近15年房龄的高层，容积率在当年算高的，当年开盘是全武汉Z贵一档，北东南三面全落地窗，绿化水景植被非常好，布局错落有致，人车分流，地库电梯入户，物业门禁管理和卫生维护比较不错，每天早上8点前出门都能看到保洁在每层楼清理生活垃圾，下楼就能看到保洁对路上的落叶和树枝进行清理。每年还能看到物业对植被进行修剪养护。对于一个15年的老小区而言，某人对舒适度还是比较满意的。
可见，低容积率小区也可能不宜居，高容积率小区维护好，一样可以很舒服。
通过某人在武汉多年的不动产置业和居住经历，对舒适度的看法是：舒适度与邻居素质、居住面积、景观、窗墙比、绿化品质、人车是否分流、地库是否电梯直接入户、公区精装修、物业管理和服务水平相关。容积率在居住适度的影响占比上，远不如以上因素重要。
正好某人前段时间去当年开盘3.6万均价，超高容积率5的某超高层小区一期参观交房，上图。
这是1期整个小区的入户大堂。
这是从小区大堂进入后的绿化，水景未拍。
这是6栋的入户大堂外景
这是入户大厅
在键盘侠口中，这超过了80米的高容积率超高层就是未来的贫民窟，甚至还有个2 b之前发帖说这超高层连周边的老破大都不如（这 2 b跟得意领导闹翻了被打脸，自己发誓再不来得意了，2个专咬人的小号也不敢出来蹦跶了，之前还未暴露的“木吉”这个小号现在隔三差五出来自己顶自己，真是恶心的一b，自己吐出去的痰又自己吃进去），某人就不放周边老破大的实景图了，一个顶楼乱搭乱建，周边胡乱停车的老小区，就算容积率再低，舒适度也谈不上好。
当然，键盘侠依旧会说，香港的超高层不就是贫民窟吗？可惜键盘侠从来没有了解过中环的超高层豪宅能贵到什么地步。不说香港，就说上海，难道黄浦江边的15年房龄汤臣一品超高层（容积率6）现在已经是贫民窟了？说回武汉，天地3期的超高层和云廷超高层是不是贫民窟呢？
关于超高层会不会沦落到贫民窟的问题，不能一概而论。对于人口不断流入的一线和二线城市，核心片区的超高层维护得当（物业费能保证，物业管理跟上，业主素质普遍较高），依旧能保持很高的舒适度和品质。这也是为何我推荐大家若买超高层住宅，一定要买年轻业主多，价格高一点，物业好一点的新小区。当然，你钱多可以选择核心地段的小高层甚至叠墅，那个价格嘛，你就不要抱怨太高了。
有人会说某人拿出来举例的超高层都是豪宅，所以偷换概念? 所以刚需超高层未来一定是贫民窟。这个质疑的逻辑错了，豪宅与否不重要，重要的是：房龄超过10年后，小区的物业维护能不能跟上，说白了就是物业费能否常年保证且慢慢增加。因为房龄大了后维护费用是逐年增加的，毕竟人工材料费用都在涨。而好的物业或豪宅来说，业主对物业费的缴纳是相对可以保证的，固豪宅相对来说更保值更易于维护更不容易衰败。
小区衰败与否跟后期的维护和业主素质是息息相关，而跟是否超高层无关。不管是低容积率小区还是超高层小区，若物业管理和维护跟不上，租户较多，业主素质跟不上，则房龄一大都会很快衰败，或彻底沦为键盘侠口中的平民窟。
有次去汤逊湖旁边的xx岸小区叠墅玩，那容积率简直了，完美符合键盘侠的意淫。只是我在梅南南街步行出去买水的时候，一路上的狗屎和生活垃圾还有汤逊湖面的野草让我瞬间回到了现实。回家的路上，LD说买叠墅还是要买核心市区的，这郊区的低价叠墅····一言难尽。某人说，谁不知道东湖边、汉口江边的低密度叠墅好呢，不过那价格有点吓人呢，算了，还是市区高容积率大平层吧。
Z后是总结：之前我看过一位大佬写过一篇《当我们不可避免的面对小区衰败》，中国的住宅，不管是超高层还是高层还是洋房，都会面临一个事实：10年到15年就会破败。唯一能延缓这种趋势的就是——钱。
屌丝们应该感谢zf，若不是现在武汉依旧维持较高的容积率和新房供应量，你连上车的机会都没有。别提什么15年前20年前的武汉容积率，那时候武汉还是武县。偏执的认为低容积率=舒适度的屌丝，你大可去买郊区的舒适盘。
本帖Z后由 小怪兽的奥特曼 于 2020-08-19 17:14 编辑
没有前提的高谈阔论