房价是否会跌，能不能跌，简单的逻辑分析

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近一个月房子不好卖

但也不会降价的

我们公司都还挺得住

年后就是春天了

不会降的

ok，首先分析一下房地产涉及到的相关利益方，以及利益所在吧。

ZF：卖地、相关税费、灰色收入

房地产商：拿地，找人建房找人卖房，高额利润。

房地产从业人员：卖房代理、中介之类，代理费/中介费，或者自身炒房

建筑商：垫资盖房，相关利润

投资客：炒房，高杠杆比

银行：更高的贷款利率，灰色收入

普通人：日常住房、少量投资

从以上相关方来看，有能力影响房价的主导在于ZF，这其中又要分中央ZF和各级地方ZF，第二是银行，主要是相关亏损需要ZF兜底。

房价上涨直接影响的人是普通人民，理论上来说是社会的基础，或者说政权的基础，目前来说实际是压迫的对象。有的东西平时体现不出来，但是终究会影响社会的走向。

至于房地产商、从业人员、建筑商、投资客而言，可以通过影响或者绑架ZF/银行来间接影响房价，但是相对ZF来说连胳膊都算不上，顶多算个手指头。

事实上目前而言，房价更多的是中央ZF和地方ZF之间的较量。银行相对更多执行的是中央ZF的意志，其实涨跌或者是否亏本，只要国家认问题就不大。中央ZF需要考虑的更多的是社会的稳定或者可持续发展，地方ZF考虑更多的是政绩，他们不对人民负责，只对上级或者或者说升迁负责，当然也有很多FB的因素在里面。

楼上的老是说房产涉及到的利益链。有没有考虑老百姓的利益呢？如果真的不考虑百姓利益，要国家要ZF何用？历史上的那些王朝覆灭的经验还少吗？

楼主说的很有道理！中央的想法是好的！可惜到了地方就变了！中央那啥马上到期了，看看自己单位要到期下台的领导，就知道中间的奥秘了！房子一定会降，但是能降成什么样，还是在地方ZF控制中！

看样子LZ家很多房子~

ok，那么继续。

关于中央和地方的较量，中央和银行的较量，或者说中央和商人的较量，我们先来看看历史。

中央和地方，目前总在说的是90年代的财政改革，或者说分税制。改革前后中央的财权得到极大增强，国税得到了70%的财政收入，胳膊终究没有拧过大腿。这也导致了地方财政接近10年的窘境，直到受到港英ZF启发，卖地收入作为地方财政收入的重要来源才有极大的好转。ok，中央ZF完胜地方ZF。

中央和银行，大家记忆Z深刻的是93年前后的海南房地产泡沫，中央在银行几乎是不知情的情况下开始了房地产调控，倒了海南发展银行，几乎所有银行都参与了房地产泡沫，损失惨重。按照相关记载”这场调控的遗产是给占全国0.6％总人口的海南省，留下了占全国10％的积压商品房。全省“烂尾楼”高达600多栋、1600多万平方米，闲置土地18834公顷，积压资金800亿元，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元。“，这300亿是93年的300亿，而且只是4个国有银行的数字。ok，中央ZF不一定会被银行束缚手脚，为什么这次调控银行这么配合，不能不说这个教训的影响不存在。

中央和商人，这个其实举例都没什么必要了，从50年代的囤货商人，到70年代的资本主义尾巴，到80年代的投机倒把，到90年代的海南地产商，到2000年的湖北本地的东星或者说温州在山西的煤炭吵架，在ZF面前，商人从来都是下风，无论是地方ZF或者中央ZF，闹大了就是平民愤的对象。温州在山西的煤炭炒家亏了至少300亿，这个只是2009年的事情。

别把自己当作多大一回事情，为什么商人都要移民，搞国外身份，呵呵。

我是从事二手房工作的，房价降下来，不是一朝一夕就能控制的，在目前国家主要以房地产作为GDP增长，如果降价，那后果不堪设想，但房价也不会一直往上升的，否则通货膨胀，所以确实需要买房的人们，不要犹豫，还是尽早买房吧。

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本帖Z后由 monkqiu 于 2011-10-28 12:29 编辑

ok，那么很明显中央ZF是这次调控的主角，地方ZF很不情愿的当了配角，在这个资金成本和风险高涨的时代，银行很配合的当了调控的帮凶，房地产商呢，幻想着地方ZF或者银行被绑架，会去和中央ZF对抗，或者等待经济危机，像08-09年一样调控嘎然而止。

地方ZF有反抗么？有的，大家都看到的是佛山限购令的放宽，只不过很可惜，还没有生效就被拍熄了，丢了个大丑。胳膊拧得过大腿么，这传达出来的信号是什么？为什么中央允许地方ZF发债试点，有想过么？

目前的方向已经很明朗了：

1、在没有外因干扰的前提下，保障房政策真正发挥效力之前，不会有真正意义上的放松。通过保障房政策来保证普通人的居住需求以后，才能把其他的商品房作为真正投资属性或者奢侈居住属性的东西推向市场。你们炒房可以，不要对普通人造成太大的影响。实际上普通人居住权没有必要一定和商品房挂钩，中央ZF正在做的就是脱钩。

2、地方ZF的财政收入，应该从单纯的卖地一次性收入转向房地产税这种细水长流的方式上来，重庆和上海的试点和后续的政策研讨对这一点已经基本明确。应该来说这也是可持续发展的体现。一杆子买卖的确容易产生政绩，但是地没有那么多了，城中村已经快拆完了，没看到水果湖剩下的都是公务员6层+的楼房么？

关于限购令，Z新的新闻是待房地产信息全国联网后，可以考虑取消限购令。其实不要以为这对房价是多大的利好，对投资客而言，房产信息联网后，房地产税会接踵而至，真按照每年1-2%的税率来收税的话，手上10套房子，每套按照100W计算，缴税至少10-20W。这里不提北京上海每套1000W+的房子了，就武汉的。租金的问题有兴趣再说。持有成本的大幅增加，足以抵消限购令对投资客们的影响。

ok，接下来就是房价会不会跌，能不能跌的的问题了。请原谅我到这里才说出我的观点，各位看客。

1、短期内房价必须下跌，下跌幅度未知，但是相比目前的CPI而言，无论下跌多少，或者说不涨，都决定了在投资属性上，持币代购或者说银行存款，都要比买房要合理，这里不提其它的理财方式，因为过大的波动，每个人的眼光或者能力不同，位置不同，可能取得的收益不同，所以不提这一点。我在这讨论的都是普遍情况，如果家里有规划局上班之类的小道消息除外，那个属于个案。另外更关键一点是，现在买房资金成本或者说贷款成本太高，不合理，公积金除外。

2、中期而言房价可能反弹，这个受到中央地方博弈，经济形势等因素影响太多，我也无法给出肯定的结论。但是至少我认为的是目前的房价/收入比已经太高，相对中央Z好的选择是提高居民收入，或者通过通货膨胀的方式，来平抑房价收入比，至少不让他成为一个影响一代人择业、婚姻、孝敬、养老的障碍。这才能保证社会的正常发展。当然在这个已经畸形的社会里，everything is possible。不过有一点，这个问题不影响当下的买房选择，中期至少是1-2年内的选项。

3、长期而言房价肯定会涨，因为物价上涨，收入上涨，经济发展。但是它的上涨是否能够超出物价上涨，收入上涨或者说经济发展的幅度，个人持很大怀疑。人口结构、房产税对房价会是很大的压力，人民币升值一旦到位，后续资本获利退场，这对房价也会是一个大的压力，经济如此高速度的增长也是不太可能持续的，资源和国际环境终将会成为限制。论居住属性而言，中国的房子远比不上发达国家的房子，至少我这样认为。持有一个30年就寿命到的房子，长期而言不是一件很让人安稳的事情。但是这个也不影响当下的卖房选择。

少年，请回顾GCD的历史吧，人民利益？老毛笑的嘴都合不拢了

ok，接下来就是买或者不买的问题了。

在我看来，买或者不买，关键还是看出于投资需求或者是追求它的居住属性的问题了。

其实如果前面看好了，那么很明确的一点是，基于投资需求因素，现在不是买房的时候，价格上是高点而且短期很难上涨，资金成本上也是高点，高位接盘投资是一件很愚蠢的事情。你们可以看看温州客吧，他们在做什么，甩房！

基于居住因素的考虑，如果必须要买的话，那么没有办法，能承受的话就买吧。不过要考虑清楚背上20年的债务，或者说你未来n年的收入增幅都要投进来。别说自己的收入会增长，可以还清贷款之类的话，赚的钱都不是打水漂得来的，如果不用支付这么高的成本的话，用来旅游岂不是更好？而且推迟半年买房不应该做不到吧。

如果一定要买的话，市中心或者交通便利的地方应该是首选，的确这些地方房价降价程度不会太高，而且相对生活/工作会更加方便，就居住因素而言。不过话说回来，看2017年地铁图，市区内20min步行范围到不了地铁站口的地方还真不是太多吧。这么广的覆盖面积，用来支撑房价猛涨是不是有点力度不足？

不得不说多年来社会强加在房地产上的丈母娘因素，买房结婚因素成功的绑架了一代年轻人，以及他们的父母，不过等这批80后/90后买过了房，00后那种相对叛逆自由的性格，以及他们父母手里的一套套房子，指望00后甚至10后来支撑房价，感觉有点不靠谱的样子呢。

ok，终于到了Z后，现在是对开题某些人看法的一些反驳，或者疑问

1、房地产商10-15%的净利润率决定了房价下跌空间，隐含Z多10%的概念吧。

开盘6000，现在卖16000甚至2W+，这个价格里面6000或者20000更能体现出开发商的成本？从20000+跌40%是12000，卖过6000的人来说，卖12000就不行？

谁说亏本就一定不能卖房了？降价的时候房地产商对客户说合同办事，涨跌自己负责，ok，客户可以亏，房地产商就不能亏了？为什么说接下来房地产市场会出现大鱼吃小鱼的现象呢？真不会亏?

2、地方ZF指望卖地收入来建设城市，如果房价下跌，那么地卖不出去，地方ZF无法忍受。所以地方ZF会变相对抗调控。

胳膊拧不过大腿，前面说过了，后面等对于存量房收税上瘾以后，地方ZF会习惯的，总不能像佛山一样挨拍吧，地方ZF不会笨到这个地步。当然他们同样会试图推高房价，以收更多房产税。

3、物价上涨，买房才能保值。即使房价跌了，更多也会选择持有不会选择割肉，这和股票不一样。

买房保值是出与投资属性而言考虑，既然是投资品，那么到一定程度割肉也就是必然。股票的持有成本很低，至少还有分红可以指望。现在房地产持有成本会逐步增加，因为房地产税的存在。

4、现行买房是Z佳的投资渠道，或者说不是Z差的投资渠道，如果有钱买房的话，比租房颠簸流离要好

国内租房的确有颠簸流离的感觉，ZF对租客的保护远比不上发达国家来的到位，这个必须承认。不过现行在所有摆烂的投资方式里，明显短期会跌价，且极其高昂的资金成本而言，个人认为持币存款待购或者有保障的理财会是更好的方式，至少这个是对于没有其它渠道的人而言，也是短期而言。

5、随着城市建设环境、交通的提升，房价也会同步上涨。

没人说房价不会随着城市环境，交通的提升上涨，但是长期而言它的上涨幅度要超过CPI或者收入上涨幅度，是有疑问的。不说人口结构、社会观念、经济环境、人民币升值因素等长期而言是否会对房价的上涨产生过大的压力，至少就武汉而言，看2017年地铁图，市区内20min步行范围到不了地铁站口的地方还真不是太多吧。这么广的覆盖面积，用来支撑房价猛涨是不是有点力度不足。

我喜欢LZ的签名。。。

我家房子不多，刚好够住而已，或许你没有看明白我的意思。

都怪我习惯了先抑后仰的方式写东西。。。

长文拜读

知道会降就够了，现在不适合买，只需要明确这个。

楼上的老是说房产涉及到的利益链。有没有考虑老百姓的利益呢？如果真的不考虑百姓利益，要国家要ZF何用？历史上的那些王朝覆灭的经验还少吗？

对于统治过中国的ZF来说，历来都不是代表xx利益的，他们所求无非是稳定，担心的是覆舟。中国的现状是社会矛盾需要通过飞速发展的经济来掩盖，否则稳定就是问题。不能说中央ZF不考虑这一点，但是地方ZF考虑的正式不多，他们对上面负责，不对下。