物业纠纷解答

我们小区物业10.31号到期，怎么样可以不续约，怎么样换物业公司，求司法程序？

我们小区二期业主的空调外机不准挂外面，但一期的都挂在了外面物业管不住。现在我作为二期业主要强行挂外面，物业会有些什么手段阻挠我，假如物业断我家水电我怎么反击。

楼主，活雷锋，有意粉咨询快快回来作答哦

你好！沙发呀！

如果不着急的话，可以等快到期时以业主委员会的名义给物业公司发函，表明到期后不再续约，尽快与业主委员会做好交接事宜。发函的时间看物业服务合同有没有约定，没有的话提前个把月时间。

如果想马上解聘就麻烦些：要召开业主大会，在业主大会上提出解聘建议，经业主大会集体讨论，经全体业主过半数通过才能解聘。

相互学习，相互学习

卫生间漏水怎么办

案例简介：某小区业主王女士说：在入住一年多后，楼下邻居反映她家卫生间漏水，但两家并未因此红过脸，都想好好解决问题，于是双方找到相关单位希望处理此事。开发商认为交房时已做过闭水测试，不渗漏，这事该找物业公司协调处理。物业公司却认为这事该王女士找装修公司处理，与物业公司无关。

解析与启示：

　　房屋渗漏水是小区高发问题之一，业主（客户）投诉比较集中，对已入住的业主来说，防水出现问题，常常带来较大的连带损失。因此，解决防水问题的投诉，不仅仅是工程维修，还要涉及装修破坏、贵重物品损坏等赔偿。下面对此问题做一分析。

　　厨房、卫生间渗漏水原因一般有两种情况：一是防水层损坏，二是管线损坏。第一种情况比较普遍。按照国家建设部颁布的《房屋建筑工程质量保修办法》规定，屋面、厨房、卫生间地面防水保修期为五年。

　　在实际工作中，我们会遇到以下几种情况：

　　(1)保修期内，开发商原销售的房屋是精装修房，厨房、卫生间因防水层损坏漏水怎么办？

　　一般该由开发商负责。因使用不当造成的损坏，则应由行为人修复。

　　(2)保修期内，开发商原销售的房屋是毛坯房，厨房、卫生间因防水层损坏漏水怎么办？

　　①如果在收房时业主曾亲自对24小时闭水试验进行确认，由业主负责；

　　②如果业主（或其委托人）没有确认，开发商只有竣工验收合格证（现在为竣工验收备案表），但开发商、物业公司能证明业主（或装修公司）人为损坏的由业主负责；不能分清责任的，双方协商解决，协商不成，申请第三方鉴定，费用由鉴定后责任方出。

　　(3)开发商、物业公司不配合怎么办？

　　在渗漏水问题上，开发商不配合、物业公司不配合的情况时有发生。当业主的正当要求无法得到满足时，业主可以向当地房屋主管部门反映情况或向当地人民法院起诉。

　　(4)保修期外厨房、卫生间防水层自然损坏怎么办？

　　房屋是一种特殊商品，其特殊性之一就是在于房产的不同所有权人之间存在结构相连部分或共有、共用设备和附属建筑，该部分房屋发生自然损坏（因不可抗力造成的损坏，视同自然损坏），所需修缮费用由涉及的所有人按份额比例承担。

　　(5)保修期外厨房、卫生间防水层因人为损坏怎么办？

　　房屋因使用不当造成损坏，由责任人负责。

　　(6)邻居不配合怎么办？

　　自然损坏，应及时修缮，不得拖延或拒绝；否则，造成损失的，责任人应负责赔偿。跟据这条规定，如果你的邻居不配合，你可以向物业公司“求助”，因为协调业主之间的关系是物业公司的义务；也可以找业主委员会调解；如果调解失败，可向当地房屋主管部门反映情况寻求调解，或向当地人民法院起诉。

　　(7)保修期内因管线损坏造成的渗、漏水怎么办？

　　在保修期内，一般应该由开发商负责维修处理。因使用不当或业主自行改造（拆、改、增加）等而造成的损坏，则应由行为人修复并承担相应责任。

　　(8)保修期外因管线损坏造成的渗、漏水怎么办？

　　分共用管线和自用管线两类情况，如属于共用设施、设备的一部分，可启用专项维修资金。属于业主表（阀）后的自用管线，由业主修复（或付费委托修复）并承担相应责任。

物业服务人的违法行为及其法律责任

1、物业服务人的违法行为：

（1） 非法经营行为。指不具备从事物业服务资质和能力的企业，以物业服务企业的名义从事物业服务活动。

（2） 擅自作为行为。指物业服务企业在实施物业服务过程中，违反物业管理法规的禁为规范或者违反物业委托服务合同中的禁为约定，而擅自作出的犯禁行为，如擅自将绿地改为停车场。

（3） 不履行或不忠实履行受托管理义务的行为。指物业服务人不履行物业服务合同规定义务或者违反忠实义务，不尽心尽力履行管理义务，管理混乱，损害了业主的合法权益。

2、物业服务人的法律责任：

无物业管理资质进行物业管理活动的，房地产行政主管部门可对其予以警告、责令限期改正、赔偿损失，并可处以罚款；对于擅自作为的，业主可要求其停止侵害、排除危险、返还财产、恢复原状；对不履行或不积极履行物业服务合同的，应根据合同的约定承担违约责任。

楼主好人！赞一个！

相互学习!

物业维修资金与使用范围

1、含义：

物业维修资金，是依据有关法规筹集的用于新商品房（包括经济适用住房）和公有住房出售后的共用部位、共用设施设备维修之用的专门款项。

2、使用范围：

维修资金专项用于保修期满后共用部位、共用设备和物业管理区域公共设施的维修、更新和改造，不得挪作他用。其中：

共用部位：是指整幢房屋业主共同使用的楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、门厅、传达室、内天井以及房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、梁、柱、楼板、屋顶等）、外墙面、走廊墙和墙外粉饰等。

共用设备：是指整幢房屋业主共同使用的上下水管道、落水管、垃圾通道、水箱、蓄水池、加压水泵、电梯、天线、供电线路、楼道内照明线路设备、邮政信箱、避雷装置、楼道内消防设备及安全监控设备。

公共设施：是指物业管理区域内业主共同使用的公共绿地、道路、小区内上下水管道、沟渠、池、路灯、窨井、化粪池、垃圾箱（房）、消防设备及安全监控设备、公共设施（设备）使用的房屋及非经营性车库、车场、公益性文体设施等

业主的哪些行为属于违法，应负怎样的责任

业主的违法行为主要体现在：

（1） 擅自改变小区内土地用途的；

（2） 擅自改变房屋、配套设施的用途、结构、外观、毁损设备、设施、危及房屋安全的；

（3） 私搭乱建、乱停放车辆，在房屋共用部位乱堆乱放，随意占用、破坏绿化、污染环境、影响住宅小区景观，噪声扰民的；

（4） 不照章交纳各种费用的，包括物业管理费。

业主的法律责任主要有：

业主的违法、违约行为，一般由业主委员会和物业服务企业予以制止、批评教育、责令限期改正，依照法律和管理规约，提请有关部门处理，如果造成损失的，违法业主应当赔偿损失。对拖欠物业管理费的，物业服务人有权通过诉讼方式收回拖欠费用并收取滞纳金。

请问楼主：江滩本来是大家休闲娱乐的地方，十一的时候却有N多商家摆摊，杂音大，严重影响了我们的生活。我们该向谁反映？另外，我们该怎样反映？求楼主解答啊？

请问楼主：江滩本是大家休闲娱乐的地方，但是十一却有N多商家进行商业活动，非常吵。而且还影响正常游玩。我们该向谁反映？怎么反映？

楼主活雷锋，我现在就遇到棘手问题，我家楼道外墙漏水严重，水渍已经一米多高，位于我家门口，现已经确定是公共管道渗水。

找物业，物业说根据物权法，过了两年保修期，他们不负责，让自己搞。

物权法真有这鬼规定？他们不肯解决问题，我们该怎样维权？

购买的私人地下车位，带两证的。小区物业留有部分车位出租，但是管理不善。出现多次外来车辆占用我车位，和物业沟通多次。我是否有权利不再缴纳车位物业费。但是小区车库不交物业费，门禁打不开

你好！你这个问题看似小问题，其实比较复杂。下水管道属于共用设备，若有损坏，根据不同的情况，由不同的责任主体负责维修：1、人为损坏的，损坏人维修；2、质量有问题的，由开发建设单位在保修期内维修；3、过了保修期（下水管道一般为两年），业主与物业公司的合同中约定由物业公司负责维修的，由物业公司维修；4、既过了保修期，物业合同中也没约定的，由业主自己承担维修责任，承担的方式为：足额缴纳了维修基金的，由物业公司发起，动用维修基金维修维修，没有足额缴纳维修基金的，自己负责维修。