几个疑问！房市武汉真有哪么多需求吗？

看问题看实际，有几个指标很容易就查的到：

1. 现在武汉市的人口，5年10年规划后的人口

2. 目前的人均住宅水平（人均面积），与目前相同城市的人均住宅水平对比

3. 各个区域的楼盘的去化率

你看楼市，看市场，只靠着政策和新闻是没用的。

本帖Z后由 hichenlu 于 2014-8-7 14:38 编辑

没有，供应量远远超过刚需，以前是炒房+产业资本（游资）+刚需三条腿走，现在瘸了前两条。实际上武汉近几年户籍人口在下降。

外地人不断涌入，刚需

同意

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2014-08-06 08:27:54第一财经日报微博作者：张歆晨(参与讨论)

提要： 在越来越多城市宣布房地产取消限购政策之后，作为一线城市的广州，房地产行业终究按捺不住内心的躁动。昨日，由广州Z大的中介代理行合富辉煌领头的一场研讨会上，便有多位业内人士向ZF“喊话”，公开呼吁应该在楼市调控上去行政化，取消限购，以换取楼市成交的恢复。

  在越来越多城市宣布房地产取消限购政策之后，作为一线城市的广州，房地产行业终究按捺不住内心的躁动。昨日，由广州Z大的中介代理行合富辉煌领头的一场研讨会上，便有多位业内人士向ZF“喊话”，公开呼吁应该在楼市调控上去行政化，取消限购，以换取楼市成交的恢复。

  有数据显示，自从去年严格的“穗六条”将限购门槛大幅度提高以来，广州楼市成交持续走低，今年上半年一手房成交量创10年来Z低位，甚至低于金融危机爆发的2008年。

  “五一”之后，广州楼市的跌幅更超过市场预期。合富辉煌的统计数据显示，“五一”前后的楼盘，只要降价10%~15%就能换取大量成交，但是到六七月份，开发商即使降价也已无法换取明显交易，市场动力不足。

  7月份的楼市数据创下一年新低，一手房网签量只有33.8万平方米，是扣除春节的2月之外Z低的一个月，环比下跌37%，跌幅远高于北京、上海、深圳等其他一线城市。

  一家全国性房地产开发企业的营销总监透露，今年广州的跌幅远远高于北京、上海，许多项目属于真实的降价。

  对于交易量的明显下降，业内人士将原因归咎于严格的“穗六条”。有调查显示，在目前无法购房的原因中，31%受制于“3年纳税证明”，28%受制于七成首付。

  另有知情人士透露，广州部分区域巨大的货量也是造成目前市场不景气的重要原因，南沙、番禺某些板块便出现了供大于求。“有几家开发商急于出货回笼资金，导致板块价格大幅下降。”据了解，大幅降价出货的开发商便包括在番禺拥有大量项目的敏捷地产。

  合富辉煌首席分析师黎文江称，“穗六条”前置条件已经过时，应该停止执行。在他看来，“穗六条”的显著影响在于阻止了非户籍人口的所谓新广州人在广州购房，使得非户籍人口的购房比例由去年的35%下降到不足10%。

  楼市成交大幅收缩的同时，广州土地市场也显著降温。数据显示，7月，广州11区通过挂牌出让方式，成功卖地9宗，其中住宅用地2宗，工业用地多达7宗，均以底价成交。总出让面积为24.2万平方米，环比6月下跌42.79%，成交金额14.64万元，环比6月份(28.35亿元)骤减48.37%。

  一位本地开发商表示，今年公司不在广州买地是因为考虑到地价有下调可能。

  而黎文江则认为，本地开发商在与ZF较劲，想以不拿地的方式逼迫ZF放松楼市调控。因此，有业内人士建议：ZF应该将纳税证明由3年纳税调整为1年，同时降低二套房首付门槛。

  虽然早在去年底广州市国土房管局前任局长李俊夫曾表示，今年考虑取消楼市限购等行政调控手段，但随着李俊夫被纪委调查，截至目前，该局暂时未有其他负责人对此进行公开表态。

外地人涌入？广州应该比武汉有更多的外地人涌入吧？人家可是一线城市，咋市场动力不足呢？

J神“房价下跌”的奇怪结论眼看越错越远。

现在开始找原因了。

呵呵，呵呵。

武汉不多，嗯突然都是外地人

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j神的帖子……必须顶

j神急了

J神莫急，请你花时间跑跑售楼部。

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不懂就是不懂。不是让你去查某楼盘的去化率。是看武汉市的出清周期，即目前在建在售楼盘，多长时间能卖完，答案告诉你吧，现在是22个月，意思是如果不在建新的楼盘，现有楼盘的数量能在市场上22个月清零。

给了你三个数据:

第一个，估算整体市场的容量大致有多少

第二个，和目前一线的平均住宅面积去对比一下，精确估算针对第一个数据，需要的住宅套数应该缩小还是放大。

第三个，现有的库存面积和成交速度，再看看还需要开发多少楼盘。

判断事件需要有逻辑，而不是你这样，左搬一条新闻，又发一个政策，然后弄一个耸人听闻的标题。

然后，这就是你的思维水平了。

一个帖子点击量，回复高对你的人生有贡献么？

论坛里一圈人和你对喷然后就觉得很心满意足么？

这和菜场吵架大妈有啥区别，好歹她们还能争出来5毛钱的利益。

你图什么?

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哟，有人以技术论点驳得J神开始无语了。这脸打的啪啪响啊。

武汉的房子现在已经供大于求了，特别是像四新，江夏，金银湖，汉口北，白沙洲这些地方。

武汉的人口很早以前就800万900万了，武汉原来可没有这么大。

武汉现在据说是1100万人，但是房子的数量跟以前比是多了太多。

原来很多荒芜人烟的地方放眼望去全是光秃秃的房子。

只是说武汉和很多鬼城比，还没有到那个程度。

晚上亮灯不到一半的小区太多了，亮灯多的小区大部分还是那些老小区。

不光是武汉吧，即便是北上广深，也有这方面的问题，这是个全国性的问题了。

有用吗？

j神上上下下左右左右 ABAB

就行了。

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