公积金没算，除开公积金。因为公积金全覆盖了，不需要算钱

八.新的一轮折腾开始了

手头上捏着购南国中心剩下的12万元。加上两人公积金余额的20多万左右合计能有30多万。

我估摸着能够付的起一套不超过90万总价小户型的首付，但是其中的问题就是，即便公积金的余额可以拿出来，前提条件也必须先还款六个月才能提交申请。

南国中心提交贷款申请时间是7月份，听说混合贷批款时间又是Z久的，等到贷款批下后再还款半年，那就要等到16年5月份了。

到那个时候90万总价的房子能买到哪里，我觉得无法预测了，冥冥中有种感觉告诉我武汉的房价要大涨了，我必须得想办法再弄一套投资用房，并且越快越好，

我第一时间就想到了卖掉那套还建用房。

还建用房地点在白沙洲.面积120左右，马上网签，证也会立即下来。

这套房的优点是，有两证能安全交易;公摊特别小，只有16％;物业费1.3，比较低

但是缺点也较为致命顶楼，临街。

就是，这个缺点让我在卖房时错过了不少好机会，现在回想起来略微有些遗憾。

老婆先并不同意卖，她觉得出租是一个更好的选择。

但是经过我和她不断地分析和灌输思想后，老婆有些动摇了。

我是这么分析的，第一，如果装修，120平户型再怎么简单装修，算上电器家具也得8万多9万了，以白沙洲目前的租金情况，能租到2000就很好了。也就是说我们得花4年的时间才可能回本。

第二，这个房子质量肯定不如商品房，万一出租的过程中出现不可逆转的比如漏水之类影响房屋价值的事情的话，反而是一件坏事。

第三，武汉房价内环二环涨幅一定比三环大的多。

就在老婆还在犹豫不决的时候，我丢出了撒手锏。卖了咱们就去买都会轩！老婆听了以后果断心动了，大手一挥!卖

九.给大家的一些卖房小建议。

这一章节的标题叫给大家一些卖房小建议，其实也算不上什么建议。只是前后卖掉了两套房所遭遇的一些教训，给大家分享一下。

第一，没有自己的资源和渠道，能找中介就找中介吧。专业的事留给专业的人去做。虽然说中介有很多坑，但是靠网上发布和论坛二手房交易更不靠谱，二手房论坛和qq群有许多脑袋不清白的人拎不清和你裹紧，明明没钱还在那里和你装逼。

你要知道一点，买房和卖房一样，真正有需求的人一定也会通过各种渠道寻找中介。

我曾经就在得意二手房论坛发过贴，几个装逼犯对我是冷嘲热讽，说此房只值3.4000一平。导致此交易贴直接沉沦，所以有需要卖房的朋友Z好不要在论坛上耽误宝贵的时间了

第二，要对自己的预期有一个合适的估量。

这句话怎么理解呢。首先，你卖房，你要知道你卖房的目的是什么。

如果像我这样，卖房是为了押注楼市投资，整合资源，就一定要爽快。千万不要为了1-2万的还价预期耽误了自己投资的时间。

都说时间是金钱，在去年卖的两套房让我感受深刻。

第一套，卖的很爽，没有为1万块钱和买家争论很久，一周内就完成了交易，买到了南国中心。在我买南国中心没多久后，由于都会轩卖的太好，小户型全部卖光，随后南国中心取消了活动，变相提高了房价。就在前几天，南国中心业主群里一位新朋友刚买房，和我同户型同朝向的业主（比我高四楼）总价比我高了25万。

这就是爽带来的好处。

另外第二套，因为和一位买家磨2万元的价格，导致谈崩。直接让我购房计划延迟了三个月，看中几处心仪的房子要么房价暴涨，要么火速清盘，留下了无尽的遗憾。

这是不爽的教训。

当然，我的建议不见得每个人都适用，也许是因为去年武汉房价井喷的缘故，导致时间因素被过分放大了。

非常赞同，我在得意发的卖房贴也有几个傻逼说我的小户型只能买50w，Z后我卖了72万净得！在论坛卖房不靠谱的人太多了！

十.对再购新房做一个详细的规划

确定好，要卖房之后，心态就平和了很多，很多事就可以慢慢开始规划了。

因为公积金已经用出，我也没有显得那么着急了。再买肯定是商贷，那么就无所谓了。

不过怎么买，买什么价位，买哪里就成了一个新的问题。

由于第一套房因为时间紧张的因素，导致从看房到下定太过迅速，根本没有什么时间去踩盘，所以这次我打算好好的去把武汉的一些好楼盘仔仔细细看一遍。

在看之前，首先要规划的就是这套房总价多少，如何还贷。

我们手上现在还有12万，我预估卖出的房子有70万左右，加上半年后能够取出的20多万。可控资金大概有100万。

按照二次商贷首付四成的规定，我们Z大可购买总价是250万。

但是显然我们不能这样搞，一个是我们要留下装修钱，第二个是，如果总价买满，贷款压力会增大很多。

本着这个思想，老婆打算买和南国中心总价相近的房子。

而我不太赞同。

我的理由如下，既然打算卖房再买房，看中的就是投资潜力，要么咱就不卖不买，要卖要买，就要在我们承受能力范围内资源Z大化！

经过和老婆的协商，我们定出了二手房180万，纯新房200万封顶的总价计划。80万用来首付，公积金余额的20多万用来装修和其他。

根据二套商贷的利率，我们要月供6000-7000左右的月供。

第一套南国中心公积金为我负担了大半房贷，如果顺利出租，以循礼门的租金来说，我估摸着还商后还能结余个小2000元。

还剩下的4000-5000，在200万这个价格的二套房出租后，基本能够覆盖。即便和我所想有所出入，出入也不会太大。完全没有压力。

目标一经定下，我便在一边卖房一边看盘的状态下度过了2015的整个下半年。。。

看盘之路即将开始。。。

给你看看户型图吧。

这三个户型好像都不是南北通透啊

占楼看帖，技术贴啊涨知识

坐等继续

十一.投资购房碎碎念之购房者篇

我去年大部分时间都花在了看盘和投资购房可行性分析上面，虽然我不敢大放厥词说自己已经精通房产投资之道了，但是对投资型房产这种模式也有一个自己的理解和解读。

也许我理解和解读的并不一定准确，也不一定符合读者你们的投资观念。但我希望我的理解和解读能够起到抛砖引玉的作用，让有意进行投资型房产的小伙伴们能够以更广的视野角度去看待分析它！

首先是购房者篇：

1.初衷

首先，购房者的初衷很重要，买房之前一定要反复问自己。购置这套房产究竟用途是什么？

自住型房产和投资型房产思考范围绝不一样，并且投资型房产也有分支更注重月收入还是更注重房产增值？

简单举几个例子吧。

如果你需要自住，首先考虑的是环境是否宜居，再是户型是否方正，朝向是否南北通通，再是容积率多少和学区等问题。

离你预期标准越接近的房子，要么地点越偏，要么价格贵到无法承受。并且通常核心区域再建的新盘往往在户型朝向容积率的变现上都很糟糕。

当然你也可以考虑二手房，但那是另外一个话题了。

投资型住房的两个分支，也很好理解。

核心区总价低面积小的户型，往往投资回报比更好，但是房产增值率要低。

打个比方来说吧。泓悦府47万带精装修的房子月租在2200元。泛海190万带精装的小户型月租一般都在3500左右。

同等价值的房产，从回报比来说泓悦府的房子远超泛海。但是增值潜力泛海远超泓悦府。

这就看你注重的是什么了，

2.资金

买房肯定需要资金，但是你除开买房之外，你还得另备一些钱。

比起居住型购房者的优势，投资型购房者少了月供的烦恼，资金压力要小很多。

但是除开买房的钱之外，你Z好还要规划出三笔钱出来。

第一，收房时要缴纳的费用，维修基金，水电煤气预缴，一年物业费。

第二，从贷款审批下来到装修完毕之间要支付的月供款，当然这笔钱可以走每个月的工资，相当于做一个短期的房奴。

第三，装修款。虽然投资型购房因为月供的关系往往要比居住型购房者买到更贵的房子，也千万别脑袋一热直接不把装修钱留下。毛坯或许能够出租，但是绝对不会给你好的回报！

总之一句话，虽然是投资型购房，还是奉劝大家量力而行，切记切记

3.眼光和信念

一般来说，投资型购房者一定要对购房形势有一个初步的了解和判断。

我个人理解认为，投资型购房可能只适用于某一个时间段。因为我认为，投资房产的月租和月供比至少要在0.9:1以上才有存在意义。

意思就是月供尽量不要影响到生活质量，那么你就可以把投资房产想象成一个长线稳定的理财。

随着房产和租金的提高，慢慢的看到回报。

就如同一些北京房产，总额在400-500万的三环老旧小房子，面积又不大，月供3万，租金6000-7000。到了这个时期，就已经完全不适合投资型房产这种模式了。

我认为武汉现在正处于一个合适这种模式的时期。所以看准了一定要敢于马上行动，也许时间不会再等人了。

4.考察

考察不限于考察你要买的房子，还要考察房子周边的各种配套。

当然，其中Z重要的，就是要考察周边租金状况。一定要把周围其它类比房产状况了然于胸，没事可以装作租客，去下房产中介，探听下租金情况。也可以，上上租房类app，全面了解。

然后再根据你收集的数据，确定买在哪里，装修什么风格（居家还是办公）

楼主把公积金用到极致啊。买房的果断和魄力值得学习。

虽是长篇大论。卖旧换新，卖偏换中心总体思路基本正确。百瑞景中南国际城都是保值增值的优质资产。

5.评估自己是否合适投资购房

其实这一点应该一开始就说，用手机打字兴奋了，反而将这条Z重要的忽略了。

我觉得要进行投资型购房前，还需要对自己有一个充分的评估，看自己是否合适这么做。

1.是不是已经有一套适合居住，能够成家的房子了

如果连自己居住的地方都不能保证，还去想着投资就有点本末倒置的味道了。

2.家庭是否有稳定的收入

首先，买房一开始要拿出的一大笔首付一定不能影响家庭的主要结构。

接着，投资购房不可避免的会出现租客退房，重新找客，断租的现象。一定要保证，这段时间你能够确保自己的生活不受影响。

3.家里老人是否老有所依，并身体健康。

要万全考虑家中是否会有急需用钱的地方。

4.投资用钱Z好是闲钱，除非你对自己的眼光十分自信。

购房者篇结束

十二.投资购房碎碎念之购房篇

前一篇里面短暂提到过投资型购房和自住型购房是有所区别的，那么这一篇我来谈下我理解下投资型房产应该注重些什么。

1.地段

地段，地段还是地段。几乎每一个房产大佬都说过类似的话，就连不买房的人都知道地段的重要。

那什么究竟才是适合投资型的地段呢？

我认为适合投资的地段首推大型商圈旁，商圈越大越有名，人流量越多越值得购买。

因为投资型购房核心思想就是以租养贷，首先要有人流，人多的地方需求才会旺，租金才可观。

在这点上值得投资的商圈排序依次是江汉商圈和硚口商圈，然后再是中南街道口和鲁巷。汉口核心租金肯定是大于武昌核心的

中北路商圈没有上榜，不可否认这里有潜力，但是这里Z大的问题不是人流不够，而是房子实在太贵租金又实在太低。

如果你购资金购入已经成型的商圈，那么潜力商圈也不容错过。

老实说百瑞景在没大涨之前真的是一个完美选择，单价低，总价低。110万总价的90左右小户型租金可以完美覆盖月供。加上日后规划的武商摩尔城，能够重新带动中南片商业氛围。

可惜的就是几乎已经没房了。并且听说马上要涨到18000，如果真的是涨到这个价格，就不太合适投资型房产了。

如果不考虑商圈，学区房也是一个好的选择。但是，现在武汉也开始热炒学区房的概念，导致学区房的价格水涨船高，部分楼盘涨到人所不能忍说的就是你，帝斯曼！

但是学区房以其不愁租不愁卖的固有属性，在兜里有钱，也愿意多负担一些房贷的情况下（据我观察，学区房的租贷比非常离谱），还是可以入手的。

如果你决定入手学区房，我给出的建议是买小不买大，买旧不买新！