大家不要喷我标题，可以理智帮忙分析下
先说下自己背景
本人三十而已，一套全款商铺收租4000，一套公积金贷款小别野(15年交房，Z近正在挂售)
一套宝丰路小户型住宅，刚刚卖了，到手82万
一套全款别墅目前自住，一套商铺收租1600
目前
我全家想法就是资产整合，把各种不自住租金少的小房子卖了把钱攒起来，换成长远自住有潜力的房子
我的小别野，父母拆迁房，宝丰路小户型，父母收租1600的商铺(这个基本卖不出去) 全部卖了，现金Z屁400万
我们是买个小点的学区房还是别墅？因为疫情看到太多破产背债的身边人，我家现在都倾向于全款购房或者贷款金额不超过50万，再留点钱装修，过个有品质的生活，这个钱只够买一套房。
本人有一个三岁儿子，老公外地人农村户口，父母在本市无房
按照本人自己的田园理想生活，是偏向于全款买个跟我妈妈现住别墅一个小区的别墅的，虽然现在住不上，但是伢在市内读书无非也就12年，等他上了大学，我肯定就回来折腾我的别墅，然后满世界旅游度假直到他结婚生子。
按照我父母的想法，是希望我能买个有保值空间的学区房，面积100左右小三房，以后伢读书稳定，可是我Z近看了看江岸区租房，发现环境好点的房租并没想象中的高，3500左右就可以租到小区环境不错，好学校附近的三室一厅！但是如果谈新房或者二手房卖价，那也是3.5～6万/平，买套房子500万，住12年后又折腾卖掉买别墅，学区房估计是保值的，郊区别墅估计是缓慢升值的，不知道12年后还能不能买的现在价值400万这种品质和地段的别墅。
租12年，平均每个月5000，一年6万，12年房租也才72万。工资全部用来投资伢的教育，门面收的租金还能存着以后装修别墅或者伢结婚。
我说学区房是可以保值而不说增值是因为经历了自己卖房才会有明显感受，这两年二手房其实有价无市，二环内小户型次新住宅，挂了1年，Z近终于以16000的价格卖了，平时看房人寥寥无几，去年9月份看房的Z多，但没成交，而附近的葛洲坝新房却是3.5万左右，挂自己的小别墅也是，2015年新房，带精装修挂价125万，每到周末看房人一波接一波，年轻小夫妻和重组家庭居多，还没成交的原因很多，因为自己是7月份挂的，中介说天气热了看房人频率少，再就是疫情和***调控，不少人不敢下手，不过总体来说，通过看我房子的人，我发现购买别墅才是未来大趋势
其实我父母还提出400万，不够好学区房，也够买2套小点的二环附近的新房，70-80平 买2套，父母1套，我们1套，门对门，只要不进同一个门就不会吵架，蹭吃蹭喝可以，睡觉滚回自己的窝，以后伢读书，我父母也搬过来互相有个照应，但是这种房子我估计在未来并不容易倒手，因为面积小，又不是纯粹意义上的重点学区房，再过12年，房龄也会老，到时候只能出租，那我的养老房子就难得折腾上了。
如果房住不炒政策落实到位，到底怎样买房既能保值又能满足自己的心愿呢
好在我老公修地铁的 懂点施工 装修都是他找的公司里工人搞得 设计是他朋友设计 我们就只负责买材料 所以我是没吃到亏的