【楼市达人秀第四季no.5】谈谈我2015-2016折腾买房投资的不归路

二。购房初心

本来我在2015年并没有置业计划，将买房提到日程计划上并执行完全属于阴差阳错。

起因是今年五月和同事于华农深造时，闲聊之下，他告诉我们，他刚刚入手一套理工大附近的小户型，40多平方精装修，折后11500元一平。他感觉非常不错，让我们也去看看。

于是趁着中午休息之时，我们一行三人就直奔2015年看的第一个楼盘——泓悦府。

中午时狮子上到石牌岭那边还不算拥堵，于是很早就到了那边。

同事的置业顾问热情的接待了我们，在她的带领下我们参观了40平小公寓的样板间。

老实说，Z开始对泓悦府并无多大兴趣。交通不好也不坏，如果雄楚那边一堵，出行也是大问题。

况且，泓悦府小户型居住条件不算好，两梯n户的户型，太吵。

于是我抱着看热闹的心情听着另外两个同事和泓悦府销售进行沟通。突然，他们之间的对话突然让我的想法出现了一丝变化。

泓悦府的销售用了一个很特殊的方式成功“勾引”另外一个同事买房。

话题讨论焦点是“公积金”和“出租”。

泓悦府小户型总价大概48万左右，首付三成是15万，贷款33万，纯公积金三十年每个月大概还1400元左右，而同事的公积金正好覆盖，并且泓悦府小户型地处理工大附近，十分好出租，每个月可得2000左右租金。就相当于每个月都能把公积金套出来用！

那个同事一听，马上行动了，当即拍板定了一套。

虽然我没有在泓悦府买房，但是以前从没有过的“公积金”＋“出租”的投资模式在我脑袋里挥之不去，让我重新动起了心思。

三.卖房

有了买房投资这个念头之后，第一时间就是想到公积金以及公积金余额的提取。

回家和老婆商量之后，Z开始打算的是通过将公积金余额取现之后当做首付，然后再去买房。

研究之下，发现这个方式不仅很麻烦，而且有风险。因为不太确定取现余额以后，公积金的使用会不会变得困难。所以权衡之下，我们放弃了这个方式。

于是Z关键的问题来了，没有首付怎么办。经过和家人的商量和沟通，我们决定将黄浦大街罗家庄的一套69平的老房子处理掉当做首付。

卖掉这套老房子还是下了很大决心的，首先，这是我成长的回忆，有感情。第二，家人说，老房子楼下的地铁很快就要通车，卖掉会不会影响到今后的价值。第三，万一遇到拆迁怎么办？

这几点我依次和家人分析，首先老房子的租金很少（当时在1500左右）。并且因为感情的因素，空置7年从未出租，即便地铁通了，就保证一定会去出租它吗？Z后，我分析就算那块会拆迁，也不是五年之间会发生的事——因为那地方老房子密集，地盘又小，非大开发商根本负担不起。等到拆迁那个时候，说不定我们买的楼要比拆迁的收益要高的多呢。

工作做完，下定决心，就是一个“卖”！当时老房子成交价在9000左右，我挂了62万。

没过一周，就有一个二七拆迁户通过中介联系我，他愿意出58万，现金全款。

几经拉锯，他Z多出到59万全款。而我老娘非要60。我考虑了一会，感觉我现在重点不能在一点点差额上面拖时间了，当断还是得断。

我又出面做老娘工作，下定决心59万现金——“卖”

又更新了，但是在审核发不了。我也不知道为什么

四.看房以及烦恼

刚过六月份，59万现金就拿到了手上。第一次有这么多钱拿在手上，那种感觉真的不是一般的好。

本来想着可以慢慢看房，慢慢选房，看中了再买。

谁知道，突生变故。一套拆迁写在我名下的房子即将网签，可能在8月份就会发生。

由于我和老婆名下有婚房，一旦网签下来意味着我们的公积金将会被锁死，不能使用。如果不能快点买房，那么就意味着公积金买房计划完全泡汤不说，还白卖一套房子。

这还了得？！当时的心情就如同被太阳灼烧了一样，心急火燎的。心里面只有六个大字看看看，买买买。

对于自住的房子，大概还有一点研究，但是对于投资的房子，除了对地段有要求之外，真的是一无所知。

Z开始我把投资目标定在了武昌，并且当时的想法十分单纯59万现金，加上60万公积金。买个120万之内的房子，不用还贷，轻松加愉快。

于是我就是按照当时的想法去选房找房的。

不得不说，真的是经验不足。首先去看的是中南国际城的尾盘。

由于自己的二逼，干搞错了国际城b座和国际城。（当然国际城b座据说也没120万左右的房子）。

直接去了国际城的售楼部去了才知道这尼玛哪是售楼部啊，在中建的一楼就只有一张桌子。一问销售才知道，原来就只剩下两套90平房子了一个在22楼一个在34楼。

并且我们特么的根本就看不懂户型图。。拉着老婆去看实体房后（连样板间都没了），然后立即找销售算了一下总价，大概116万。

然后我们啥也没问，差一点秒下定了。

后来我想不过，又重新上楼看了看。我的妈呀，幸亏上去看了一下。

第一次去的时候是下午五点，还有光线，第二次上去是六点多，整个房间除了阳台都是黑的。

厨房厕所全部是暗房。

虽然我不懂户型图，但是这种采光，想必也不好租吧。。。

于是礼貌的和销售说再考虑下，就拉着老婆走了。

接下来看的盘是丽岛2046。

本来想到百瑞景看看的，但是那天正好看到了车站上2046 90万买小复式的广告，顿时觉得，诶，复式诶，不错哦。

于是我们直接去了2046。2046在雄楚大道的新公安厅旁边。虽然现在还有些堵车，一旦门口brt开通，加上门口的车站，无论去光谷还是武昌都挺方便的。

更何况2046的绿化环境确实不错，是一个闹中取静的小区。均价在11500，价格比起百瑞景一平要便宜1000左右，性价比颇高，

户型上面选择也比较多，从30多平的一房到110多平的小三房都不错。

但是我是为啥而来的为复式！于是我拒绝了其他户型的选择权，把所有目光集中在了90平复式上。

不得不说从赠送面积还有性价比上，2046这个复式楼真心不错。90平送10多平的一间房，加起来就是100平左右的两室两厅两卫。楼上卧室，楼下会客吃饭，功能区分。

价格也良心，几个特价房折合下来不到10000元一平。

当然，它也不是完全没缺点Z大的也是Z为致命的缺点就是它的复式不仅临街而且离高架桥及其引桥不到20米，居住环境想必不会太好。

但是一来我是投资出租，二来我比较喜欢复式这种户型，并没有特别在意。

90多万价格不贵，但是本着想把120万这个目标用的淋漓尽致，我把目光放到了2046小复式的样板间里。

名牌卫浴和装修风格，我都很满意。除开家具我不要之外算下价格，大概110万，虽然不够120的目标，但是感觉差不多可以了。当即就下了20000元定金。

在交定之前。由于担心8月份的网签影响问题，我一再强调了贷款办理速度的重要性。

销售顾问也一再承诺，一定对我开绿灯加急办理。

谁知道，等了三天，销售顾问给我推荐了一个建行的贷款顾问，我们坐下来约谈。

这个建行顾问在业务方面极其极其不专业，一问几不知不说，由于7.1号公积金有可能会有新政策调整，她以不清楚新政为由，拒绝提前为我办理贷款，只能等到7.1号新政之后才能办！

当时已经是6月20号左右，离7.1还有十天，我当时急的不行了，就问顾问怎么办。

顾问在协商之下，表示我大可以等到7.1号办理贷款，她保证贷款不会耽误我的时间。

尼玛我轻信了她，决定等待。等到了7.1号到来，我交了所有材料，然后安心等待贷款的好消息传来。

结果等了三天，我得到了一个噩耗它的样板间没有在房地局备案，无法销售。并且要备案得花1个月时间！！！

这尼玛，我果断不干，要求退定。2046Z开始不愿意，Z后扯了好久好久的皮才把定金退还回来。

至此，2046购买计划终告失败，我也耽误了两个多星期时间，此时离8月份不到一个月时间了。

五.迫在眉睫的买房之救我于水火的百瑞景

离拆迁房网签的日子越来越近了，我的心也越来越焦躁。我甚至都对公积金买房不抱有太大希望了。

这个档口，正好老婆的闺蜜一家有想买百瑞景的倾向，邀约老婆陪同一起去看房。我本来不太想去，但是本着死马当活马医的想法，去探探盘看看环境也好。

于是我们约着一个周末就去了。去的时候百瑞景在热卖第六期，第五期和第四期也还有一点尾巴。

以地理位置来看，百瑞景真不错。周围学校，医院配套齐全，周围商业街也十分成熟，人文环境浓郁。另外，听销售顾问讲，前头武锅拆迁，拆迁后将由武商投资修建武昌Z大的摩尔城，修好后会重新带动整个中南片的商业氛围。

对于销售这个说法我深以为然，中南商圈一二十年前是能和武广商圈分庭抗礼的存在。

但是近十年，中南商圈落后太多。不说远的高大上武广国广，在武昌，中南商圈也和街道口商圈和鲁巷商圈距离在拉大。再加上高大上的汉街商圈，中南商圈的存在感显得越发孱弱。

并非中南片居民消费能力不强，恰恰相反，中南片消费能力极强。中南商圈的房租价格是少数能和汉口内环核心区刚正面的地区一个。

这里所缺少的，就是这样一个全新的商业旗舰巨无霸，来改善这里老旧的商业思维观念

接上文。

所以我对百瑞景的潜力还是非常非常看好的。

但是7月份的时候百瑞景户型所剩不多。基本上只有90左右的复式楼和90左右的小户型，再就是150平楼层不好的大户型。

90平的复式价格Z低，均价在11000多，算下来总价大概103-105万左右。但是该户型非常非常的不好，不好的地方有几点：第一楼下的厕所特别小，小到只能立足。第二，楼上面积大楼下面积小，比例非常不协调。第三，这是一个非常规复式，我把它叫做跃层复式---因为他的设计近乎是“Z”字形的，意思就是说你家复式的二楼的楼下是隔壁家的一楼，你家的一楼楼上是隔壁家的二楼。

这样的设计，住家起来是非常残忍的，因为你随时会被邻居不良的生活习惯弄的无法安然入睡。

但是从投资的角度上来说，这个户型其实也有他可取之处---在门口之中隔断一个门可以楼下楼上各住一户人，楼上楼下都可以做到一室一厅一卫。楼上租金比楼下租金稍微高点就行，感觉应该很快能够租出去。还有就是，这个户型在百瑞景里，实在是太便宜太便宜了。

题外话一句，就在20天前，我又重返百瑞景，发现这个户型还有，而且还有楼层可以选，而且价格没有变化。有投资意愿的朋友真心可以考虑这里，因为据说六期开盘的110-160大户开盘价就是17000-18000，而这里还只有11000多，必须是黄金增值点。（这一段重返百瑞景是后话了，以后会提到）。

我没考虑这个复式的原因，主要是它太“便宜”了。说它便宜并不是为了装逼，而是100万挂零的价格让我没有办法将公积金价值Z大化，浪费实在太多，并且我很有可能只有一次用公积金的机会了。

5-6期小户型的90平，价格稍微高一点。四、五期交房早点，但是公摊要大些，六期交房晚很多，但是公摊要小。价格方面倒是差的不多，几乎都在110万上下几万间浮动。并且四期已经没有楼层了，只剩下1.2和顶楼可以选。

老婆的闺蜜很快就定了一套五期的28楼的90平，总价下来大概是115万。我和老婆都有点心动，但是因为公积金的问题犹豫不决。

于是百瑞景的销售顾问帮我们请来了工商银行的贷款专员帮我们解决疑难问题----这个贷款专员比起2046的那位来说，业务水平完全是天上和地下。几句话就消除了我们的顾虑：她说公积金是否能审批下来，取决于房查，只要房查够快，能迅速通过，很快就能审批下来。

然后我继续问她，如果房查通过了，贷款还没有到手，网签又签了，那该怎么办。

她回答，只要房查通过了，即便你网签也不会二次审查了。她接着说道，如果找关系，一周之内就可以保证房查的完成。

BINGO，对我来说这是一个天大的好消息。

驻扎百瑞景这个银行专员用她熟练的业务水平，拯救我于水火之中，于是我马上又生龙活虎起来，打算考虑百瑞景的房子了。

谁知道百瑞景销售顾问的不经意的一句话，又将我对公积金运用的思路推到了一个新的高度。

他可能是想让他的业绩更漂亮一点吧，主动问我为什么不考虑150平的户型。

我问他，我为什么要考虑150平的户型呢？

他拿出一张纸给我算了算房价，他给我算了一个三楼（150平的也几乎没户型了），折后总价大概是196万的样子。首付三成正好是59万，公积金用60万，商贷77万，30年月供大概是4691/月.（当时是6.28第一次降息）。

我问他这样对我来说有什么好处？他说了一句，你是二套房，公积金只能贷4成，你买110万的房子，公积金只能用44万，还有16万就浪费了，买150平的这个，你们就可以用足60万公积金额度，而你们夫妻两人的公积金可以覆盖60万的额度，那为什么要浪费呢？

我心里一惊，嗯，还能这样玩？

经过我仔细测算了一下，百瑞景150平租金租到5000左右可能问题不大，应该可以覆盖月供，但是Z大的问题在于，装修费怎么解决？150平再怎么简单装修，都奔10万+去了。

而且当时的想法是，我把所有的资金都投入进去，得到的只是一个收支平衡的状态，那我的意义何在呢？

但是我对百瑞景销售顾问说的用光公积金的说法十分在意。

因为百瑞景没有中间的户型可以选。于是，我放弃了百瑞景，重新开始寻找总价在150万-160万左右的房子。

六.迫在眉睫的买房之因为公积金错过的都会轩

我在定好自己的心里价位后，马上就开始行动找房。本来我把投资目标还是放在了武昌区，准备去看看606以及它周边的武昌滨江商务区的。

结果，又是凑巧。老婆的另一个在深圳打拼的闺蜜，由于实在负担不起2015年暴涨的深圳房价，打算在武汉入手一套房子作为投资，以后再做打算。

由于她是汉口吖，对汉口感情深。正好当时地铁上盖都会轩的广告做的飞飞神。于是她邀约老婆一起去看房，我作为陪同。

当时在各种房产网上，都会轩的均价高达18000，Z小户型94平。我想着这个价格超出了预算好多，不在我的考察范畴。

等我们到了都会轩实楼一看，我动了买房的心思了。

且不谈地理位置的优越程度，人流的密集程度以及交通的方便程度。光是都会轩的气质就深深吸引了我，矗立在繁华商业核心的三座连体摩天大楼气势无比恢宏，大楼基座的商业雏形也是气象万千。

上样板间一看，更是喜欢的不得了。

首先公摊小不管是94平的还是97平的户型都能做成三室。第二，装修简单。都会轩交房标准上做到了水电入户，地面找平，对于投资出租来说会给投资客省去不少时间和金钱。

当然，在这里我是以投资的眼光去评价这里。如果是长期居住在这里我并不觉得合适，它的缺点也显而易见吵，朝向并不太好，港式楼房户型不方正并且有点怪异，虽然做到了三室，但是完全没办法打柜子，再就是电梯换乘问题。

但对于出租客来说，这些都不是问题。

简简单单将厕所厨房弄好，复合地板一铺，办公装修就能够很容易的将这里租出去。

要知道江汉路循礼门这边已经太久太久没有新盘出现在租赁市场了。以这里的人流和交通便利程度（地铁入户）只等楼下11万方M＋商场开业，这里一定很火爆。租金也肯定能让人满意。

当时就和老婆商量了一下，下定决心，就在这里了！

我们让都会轩销售顾问帮我们算一套总价Z便宜的，任何楼层朝向都可以（至于为什么要这样选择，我以后会专门有一个专项去谈谈我对房产商业的理解的，这里不过多解释。）

顾问帮我算了一个10楼，94平折后价格在169万。

折后价不到18000。首付51万，足够支付。价格出来后我十分开心，对销售喊到就要它了！

可是当我问及到房查和公积金问题时，销售的一席话给我直接敲了一个闷棍。

对不起，先生。李嘉诚旗下的房产均不参与公积金。。。

虽然销售说我们可以通过商转公的途径去买房，考虑再三。我们实在对商转公的操作不了解，我们也没有时间再去冒这个风险了。

Z后我和老婆只能遗憾的放弃买都会轩的念头。不过，经过在都会轩的考察，给我埋下了几个月后卖和买第二套房子的种子。这是后面的话了。

我擦，手机打了几百个字，没点发送app自动关了！白打了

七.迫在眉睫的买房之退而求其次的山寨都会轩南国中心

从都会轩出来后，我和老婆都十分郁闷，对李嘉诚旗下房子不能使用公积金这件事耿耿于怀。

这时，老婆闺蜜说对面循礼门精武路地王开盘了，可以去看看。

当然，当时的我们这三个菜鸟哪里知道精武路地王是越秀国际金融城，彼时的国际金融城离开盘还有一个多月时间呢。

你不会知道世界上会不会有一个和你很相似的自己，他有可能是你失散多年的兄弟，更可能是一个素质全面弱化的山寨。

去过都会轩，再去南国中心，就有了这种感觉。仿佛南国中心就是一个经营理念相似但素质全面弱化的都会轩。

相似的底层商业思维，南国档次低一些;相似的商场上盖楼，南国明显low一些;相似的地铁无缝连接，但南国要走更长的路。

相隔一条马路的两个楼市巨人隔着一个大润发超市两两相望。从彼此眼神之中看到的都是各自企图撬动循礼门商圈的野心。

南国中心的户型有三种96.97.139。不得不说这三个户型都是奇葩中的奇葩，139的南北通透，但是临街，肯定会吵，并且标榜的三室中的一室只能作为书房，很难做成卧室。

96和97户型设计更差一些，厕所无窗，朝向只有两边，要么朝东要么朝西。

首先纠正一下刚才说的南国139户型，只朝南不通透！

虽然南国中心在户型上无比稀烂，在逼格上也明显弱于都会轩。但并不是说他没有优点的。

他所在的地段比都会轩稍微好一点，虽然都会轩那边人流量更大，但是周边老房子更多。周边人员素质参差不齐，容易出现安全隐患。

而且南国中心和越秀国际金融汇比肩而临，据销售顾问说，南国中心已经和越秀达成了战略合作计划，根据各自的优劣整合双方的商业写字楼配套。南国中心二期还会在继续铸造商业广场的基础上，完全循礼门酒店的改造，彻底改善精武路的老旧形象。

当都会轩M＋广场和南国中心商场以及越秀的商圈全部对外营业时，你不得不期待他们会让循礼门绽放出各种模样的光芒。

对于地段，我是很认可的。对于户型和朝向，我虽然不喜欢，但是以出租投资为主的我，也不那么计较了。

于是买房的重中之重就是价格了。

价格决定一切

南国中心的销售策略是比照都会轩来做的。当时都是18000均价。由于当时有都会轩这个巨无霸存在，外加南国中心自身的二逼设计。南国中心小户销售无比惨淡。

于是南国搞了一个八盘联动的促销。推出了60多套特价房。我挑了其中总价Z低的一套，在18楼，朝西。

折后的单价让我无法拒绝，16100。总价154万4。首付合适，公积金正好。于是我毫不犹豫地定下了。

南国中心的销售经理很快帮我通过了房查，然后在我缴首付时又贴心的给我降了2个点。一下子单价到了16000以下，总价刚过150万。

当和银行贷款专员面对面坐下之后，我发现我又有了新的纠结点。

我手头上有59万，首付是47万。我是付59万，还是只付首付。

根据6.28号的贷款政策，不算公积金，付59万，我的月供是1853.付47万月供是2526。

中间相差不到700块钱。但是如果选择付首付，手头还能多12万。

因为房子用来出租投资，公积金又全部覆盖，这700块钱对我来说意义并不大。那么我究竟要不要多付这12万，如果留下，这12万又能干嘛？

老婆这时候多问了一句，我们的公积金还有不少余额，可以取出来使用吗？

银行贷款专员是这样回答的。原则上，使用了公积金是不能再提取公积金的，但是混合贷款可以用公积金充商贷

那怎么操作呢？

银行专员将公基金余额充商贷的流程告诉了我们后，说了一句公积金中心会把钱打到你还贷的银行卡里

我问了一句嗯？在卡里，我可以取出来吗？

银行专员暧昧的一笑你的银行卡里的钱你可以自己做主，你懂的

于是我秒懂了！

多出的12万加上公积金余额，还有南国中心出租抵贷后的余额，我突然脑洞一阵大开。

另外一个用小钱撬动大房产的念头产生了！！！

于是我付款了47万，留下了12万。将南国中心这套房拿下，至此，2015年第一轮卖出买进任务宣告成功。

但是，这只是开始。。。 。。。

公积金没算，除开公积金。因为公积金全覆盖了，不需要算钱

八.新的一轮折腾开始了

手头上捏着购南国中心剩下的12万元。加上两人公积金余额的20多万左右合计能有30多万。

我估摸着能够付的起一套不超过90万总价小户型的首付，但是其中的问题就是，即便公积金的余额可以拿出来，前提条件也必须先还款六个月才能提交申请。

南国中心提交贷款申请时间是7月份，听说混合贷批款时间又是Z久的，等到贷款批下后再还款半年，那就要等到16年5月份了。

到那个时候90万总价的房子能买到哪里，我觉得无法预测了，冥冥中有种感觉告诉我武汉的房价要大涨了，我必须得想办法再弄一套投资用房，并且越快越好，

我第一时间就想到了卖掉那套还建用房。

还建用房地点在白沙洲.面积120左右，马上网签，证也会立即下来。

这套房的优点是，有两证能安全交易;公摊特别小，只有16％;物业费1.3，比较低

但是缺点也较为致命顶楼，临街。

就是，这个缺点让我在卖房时错过了不少好机会，现在回想起来略微有些遗憾。

老婆先并不同意卖，她觉得出租是一个更好的选择。

但是经过我和她不断地分析和灌输思想后，老婆有些动摇了。

我是这么分析的，第一，如果装修，120平户型再怎么简单装修，算上电器家具也得8万多9万了，以白沙洲目前的租金情况，能租到2000就很好了。也就是说我们得花4年的时间才可能回本。

第二，这个房子质量肯定不如商品房，万一出租的过程中出现不可逆转的比如漏水之类影响房屋价值的事情的话，反而是一件坏事。

第三，武汉房价内环二环涨幅一定比三环大的多。

就在老婆还在犹豫不决的时候，我丢出了撒手锏。卖了咱们就去买都会轩！老婆听了以后果断心动了，大手一挥!卖

九.给大家的一些卖房小建议。

这一章节的标题叫给大家一些卖房小建议，其实也算不上什么建议。只是前后卖掉了两套房所遭遇的一些教训，给大家分享一下。

第一，没有自己的资源和渠道，能找中介就找中介吧。专业的事留给专业的人去做。虽然说中介有很多坑，但是靠网上发布和论坛二手房交易更不靠谱，二手房论坛和qq群有许多脑袋不清白的人拎不清和你裹紧，明明没钱还在那里和你装逼。

你要知道一点，买房和卖房一样，真正有需求的人一定也会通过各种渠道寻找中介。

我曾经就在得意二手房论坛发过贴，几个装逼犯对我是冷嘲热讽，说此房只值3.4000一平。导致此交易贴直接沉沦，所以有需要卖房的朋友Z好不要在论坛上耽误宝贵的时间了

第二，要对自己的预期有一个合适的估量。

这句话怎么理解呢。首先，你卖房，你要知道你卖房的目的是什么。

如果像我这样，卖房是为了押注楼市投资，整合资源，就一定要爽快。千万不要为了1-2万的还价预期耽误了自己投资的时间。

都说时间是金钱，在去年卖的两套房让我感受深刻。

第一套，卖的很爽，没有为1万块钱和买家争论很久，一周内就完成了交易，买到了南国中心。在我买南国中心没多久后，由于都会轩卖的太好，小户型全部卖光，随后南国中心取消了活动，变相提高了房价。就在前几天，南国中心业主群里一位新朋友刚买房，和我同户型同朝向的业主（比我高四楼）总价比我高了25万。

这就是爽带来的好处。

另外第二套，因为和一位买家磨2万元的价格，导致谈崩。直接让我购房计划延迟了三个月，看中几处心仪的房子要么房价暴涨，要么火速清盘，留下了无尽的遗憾。

这是不爽的教训。

当然，我的建议不见得每个人都适用，也许是因为去年武汉房价井喷的缘故，导致时间因素被过分放大了。