十.对再购新房做一个详细的规划

确定好，要卖房之后，心态就平和了很多，很多事就可以慢慢开始规划了。

因为公积金已经用出，我也没有显得那么着急了。再买肯定是商贷，那么就无所谓了。

不过怎么买，买什么价位，买哪里就成了一个新的问题。

由于第一套房因为时间紧张的因素，导致从看房到下定太过迅速，根本没有什么时间去踩盘，所以这次我打算好好的去把武汉的一些好楼盘仔仔细细看一遍。

在看之前，首先要规划的就是这套房总价多少，如何还贷。

我们手上现在还有12万，我预估卖出的房子有70万左右，加上半年后能够取出的20多万。可控资金大概有100万。

按照二次商贷首付四成的规定，我们Z大可购买总价是250万。

但是显然我们不能这样搞，一个是我们要留下装修钱，第二个是，如果总价买满，贷款压力会增大很多。

本着这个思想，老婆打算买和南国中心总价相近的房子。

而我不太赞同。

我的理由如下，既然打算卖房再买房，看中的就是投资潜力，要么咱就不卖不买，要卖要买，就要在我们承受能力范围内资源Z大化！

经过和老婆的协商，我们定出了二手房180万，纯新房200万封顶的总价计划。80万用来首付，公积金余额的20多万用来装修和其他。

根据二套商贷的利率，我们要月供6000-7000左右的月供。

第一套南国中心公积金为我负担了大半房贷，如果顺利出租，以循礼门的租金来说，我估摸着还商后还能结余个小2000元。

还剩下的4000-5000，在200万这个价格的二套房出租后，基本能够覆盖。即便和我所想有所出入，出入也不会太大。完全没有压力。

目标一经定下，我便在一边卖房一边看盘的状态下度过了2015的整个下半年。。。

看盘之路即将开始。。。

给你看看户型图吧。

十一.投资购房碎碎念之购房者篇

我去年大部分时间都花在了看盘和投资购房可行性分析上面，虽然我不敢大放厥词说自己已经精通房产投资之道了，但是对投资型房产这种模式也有一个自己的理解和解读。

也许我理解和解读的并不一定准确，也不一定符合读者你们的投资观念。但我希望我的理解和解读能够起到抛砖引玉的作用，让有意进行投资型房产的小伙伴们能够以更广的视野角度去看待分析它！

首先是购房者篇：

1.初衷

首先，购房者的初衷很重要，买房之前一定要反复问自己。购置这套房产究竟用途是什么？

自住型房产和投资型房产思考范围绝不一样，并且投资型房产也有分支更注重月收入还是更注重房产增值？

简单举几个例子吧。

如果你需要自住，首先考虑的是环境是否宜居，再是户型是否方正，朝向是否南北通通，再是容积率多少和学区等问题。

离你预期标准越接近的房子，要么地点越偏，要么价格贵到无法承受。并且通常核心区域再建的新盘往往在户型朝向容积率的变现上都很糟糕。

当然你也可以考虑二手房，但那是另外一个话题了。

投资型住房的两个分支，也很好理解。

核心区总价低面积小的户型，往往投资回报比更好，但是房产增值率要低。

打个比方来说吧。泓悦府47万带精装修的房子月租在2200元。泛海190万带精装的小户型月租一般都在3500左右。

同等价值的房产，从回报比来说泓悦府的房子远超泛海。但是增值潜力泛海远超泓悦府。

这就看你注重的是什么了，

2.资金

买房肯定需要资金，但是你除开买房之外，你还得另备一些钱。

比起居住型购房者的优势，投资型购房者少了月供的烦恼，资金压力要小很多。

但是除开买房的钱之外，你Z好还要规划出三笔钱出来。

第一，收房时要缴纳的费用，维修基金，水电煤气预缴，一年物业费。

第二，从贷款审批下来到装修完毕之间要支付的月供款，当然这笔钱可以走每个月的工资，相当于做一个短期的房奴。

第三，装修款。虽然投资型购房因为月供的关系往往要比居住型购房者买到更贵的房子，也千万别脑袋一热直接不把装修钱留下。毛坯或许能够出租，但是绝对不会给你好的回报！

总之一句话，虽然是投资型购房，还是奉劝大家量力而行，切记切记

3.眼光和信念

一般来说，投资型购房者一定要对购房形势有一个初步的了解和判断。

我个人理解认为，投资型购房可能只适用于某一个时间段。因为我认为，投资房产的月租和月供比至少要在0.9:1以上才有存在意义。

意思就是月供尽量不要影响到生活质量，那么你就可以把投资房产想象成一个长线稳定的理财。

随着房产和租金的提高，慢慢的看到回报。

就如同一些北京房产，总额在400-500万的三环老旧小房子，面积又不大，月供3万，租金6000-7000。到了这个时期，就已经完全不适合投资型房产这种模式了。

我认为武汉现在正处于一个合适这种模式的时期。所以看准了一定要敢于马上行动，也许时间不会再等人了。

4.考察

考察不限于考察你要买的房子，还要考察房子周边的各种配套。

当然，其中Z重要的，就是要考察周边租金状况。一定要把周围其它类比房产状况了然于胸，没事可以装作租客，去下房产中介，探听下租金情况。也可以，上上租房类app，全面了解。

然后再根据你收集的数据，确定买在哪里，装修什么风格（居家还是办公）

5.评估自己是否合适投资购房

其实这一点应该一开始就说，用手机打字兴奋了，反而将这条Z重要的忽略了。

我觉得要进行投资型购房前，还需要对自己有一个充分的评估，看自己是否合适这么做。

1.是不是已经有一套适合居住，能够成家的房子了

如果连自己居住的地方都不能保证，还去想着投资就有点本末倒置的味道了。

2.家庭是否有稳定的收入

首先，买房一开始要拿出的一大笔首付一定不能影响家庭的主要结构。

接着，投资购房不可避免的会出现租客退房，重新找客，断租的现象。一定要保证，这段时间你能够确保自己的生活不受影响。

3.家里老人是否老有所依，并身体健康。

要万全考虑家中是否会有急需用钱的地方。

4.投资用钱Z好是闲钱，除非你对自己的眼光十分自信。

购房者篇结束

十二.投资购房碎碎念之购房篇

前一篇里面短暂提到过投资型购房和自住型购房是有所区别的，那么这一篇我来谈下我理解下投资型房产应该注重些什么。

1.地段

地段，地段还是地段。几乎每一个房产大佬都说过类似的话，就连不买房的人都知道地段的重要。

那什么究竟才是适合投资型的地段呢？

我认为适合投资的地段首推大型商圈旁，商圈越大越有名，人流量越多越值得购买。

因为投资型购房核心思想就是以租养贷，首先要有人流，人多的地方需求才会旺，租金才可观。

在这点上值得投资的商圈排序依次是江汉商圈和硚口商圈，然后再是中南街道口和鲁巷。汉口核心租金肯定是大于武昌核心的

中北路商圈没有上榜，不可否认这里有潜力，但是这里Z大的问题不是人流不够，而是房子实在太贵租金又实在太低。

如果你购资金购入已经成型的商圈，那么潜力商圈也不容错过。

老实说百瑞景在没大涨之前真的是一个完美选择，单价低，总价低。110万总价的90左右小户型租金可以完美覆盖月供。加上日后规划的武商摩尔城，能够重新带动中南片商业氛围。

可惜的就是几乎已经没房了。并且听说马上要涨到18000，如果真的是涨到这个价格，就不太合适投资型房产了。

如果不考虑商圈，学区房也是一个好的选择。但是，现在武汉也开始热炒学区房的概念，导致学区房的价格水涨船高，部分楼盘涨到人所不能忍说的就是你，帝斯曼！

但是学区房以其不愁租不愁卖的固有属性，在兜里有钱，也愿意多负担一些房贷的情况下（据我观察，学区房的租贷比非常离谱），还是可以入手的。

如果你决定入手学区房，我给出的建议是买小不买大，买旧不买新！

关于地段，说句题外话。对于投资型住房，我不太建议独自造城的超大型金融区。

至少现在这个时期我不太建议。

你也许已经猜出来了，我针对的就是606和cbd。

原因如下：

我前面说过投资型房产要在某一个时期内进行，而现在606和cbd感觉好像处于一个很尴尬的时间点。

在这两个地区买的早的可以偷着乐了。

而现在他们的价格已经涨得飞快了。

cbd片的90平的两房，摸错了也差不多190万。意味着月供已经立于7000这个高点了。并且由于划片区域过大，前期投资客很多，入手价相比现在低廉了太多，空置房流入市场的不要太多。竞争压力之下3400包物业的扰乱租赁市场现象比比皆是。

投资型购入cbd就意味着很长一段时间，你买房以后租给别人，自己还得付一套普通房源的首付。

对于资金来说，这是一件很灾难的事。

606基本上也差不多，并且更甚。因为606前期的业主不少是在8000多价位入手的，租赁竞争更大，配套也欠缺。

所以我认为造城的金融区这种地方，目前只适合豪客投资或者自住。至于以后怎么样，不好说。

房屋价值肯定是看涨，租金就不一定了。

毕竟我们这种投资型购房，是以不影响生活质量前提进行的规划。

十三.二次看楼第一站越秀星汇云锦

虽然第二套房还没有卖出去，我已经按耐不住想要看盘的内心了，大概是为了弥补第一次购房时太过仓促的遗憾吧。

此时的时间是2015年7月份，天还很热，我挑了一个下午和老婆一同驱车前往二次看盘的第一站越秀星汇云锦。

对这个盘我了解的非常少，只知道这个盘是硚口第一壕盘。7月份时，大部分楼盘还没调价时就已经以住宅16500元的均价排在了武汉楼盘的Z前列。临江瞰江的精装loft均价更是到了25000元的高价。

随着拥堵的车流，我们开车缓慢地驶过沿河大道，不远处一片醒目的现代化摩天都市群就这样孤傲地伫立在汉江边，仿佛与硚口两边周围的老旧建筑格格不入，这是在提醒我们越秀星汇云锦到了。

初看星汇云锦的建筑群还是很震撼的，尤其它的外立面显得十分摩登现代。

售楼部的停车场就在沿河大道上，我们下车后并没有着急进去，而是先在附近观察了一下。

首先，交通上还是比较方便的，通过硚口路可以上解放大道，另外沿河大道也可以走，楼盘不远处就是月湖桥，过了月湖桥就能直接到汉阳。

另外附近还有轻轨站，虽然没有地铁，但是出行应该不太受影响。

但是这里的交通状况并不太好，堵车状况还是十分严重的，再就是沿河大道灰实在太大了。

我说着月湖桥的方向看过去，一桥之隔的对岸也耸立着大片大片的楼盘。其中中海琴台华府楼体上挂的广告异常显眼，均价大概在11000左右。

星汇云锦和琴台华府被月湖桥分开，一边是汉阳一边是硚口。均价差了5000多，虽然星汇云锦是精装修但是差价也太巨大了一点。

公积金余额转还商贷会转到还贷卡里，但是可以取出来不还贷

你好。我发这个帖子的初衷是以自己投资买房所遇到的波折作为蓝本，给有此投资意愿的购房者一点点帮助。所以我觉得买在哪个楼盘并不重要，过程才是重点。

如果一开始就知道了结果，那么就会丧失阅读的有趣性和关注度了，您说呢。

放心，帖子会持续更新到结束，到时候一切都有答案。

现在还不是时候

接星汇云锦

看完了星汇云锦周边环境，我们步入售楼部。不得不说，越秀的门面功夫冠绝武汉。

高端大气上档次，这三个字用来形容越秀的售楼部Z贴切不过了。星汇云锦的售楼部是我去年看过的盘里逼格和奢华程度第二高的地方。

什么，你问我第一高的？第一高的自然是在这之后一个月内开盘的越秀国际金融汇的售楼部。

在楼盘迎宾的指引下，一个帅气精干的小伙子接待了我们，问我们需要看哪些户型。

我们目的明确，开门见山。需要看95平的住宅和72平loft，只有两个总价合适，适合投资。再大就是130平了，价格超太多了

95.96平主推的是4.5栋，是临江100米的准一线瞰江房。销售顾问将我带到了高层样板间，这个户型均可以从卧室阳台卫生间看到楼下滚滚汉江水。武汉人买房喜水，因为信奉有水有财。临水而建的楼盘价格都很高，更以东湖和长江为甚。因此星汇云锦在日后楼盘增值性上肯定是有很大空间的，不过星汇云锦虽然是一个标准瞰江房，但是汉江相比长江来说，还是不够大气，没有长江波澜浩阔的豪气，还是要输去一筹。

另外星汇是精装修房，精装修标准据说很高，对于投资用房来说后期装修费用要大幅度减轻，前期空置率时间也会降低，所以精装修房是一个投资的好选择。

但是越秀的精装修，从网上的反响来看。貌似十分糟糕，维权现象严重

30年啊

还是继续接星汇云锦。

网上查到越秀的维权贴，发现两个越秀的楼盘品质都值得商榷。但是由于自己不自住，投资为主，这两点对我来说并不是那么的重要。

看完96平的住宅，接下来我们去看了那个70多平的loft。

这套loft样板间给我的感觉非常的好，可能是它的装修风格比较对我的胃口吧，现代感十足还不失奢华。无论是在一楼还是二楼都可以透过超大的落地玻璃将汉江景色一览无余。

但是缺点还是空间利用率不高，虽然是loft，但是二楼空间利用率大概只有3/5。被浪费的空间应该是为了落地玻璃的景观而让的路。有得必有失，这也没办法。作为弥补，二楼附送了一个很小的阁楼间，可以放置一些小东西。总体还是满意的。

于是我下楼让顾问算算房价。

虽然当时标记的房价在16500左右，但是折扣算下来后单价大概15000多，43楼96平住宅总价155万左右，70平loft总价也是差不多这个价。（忘记说一句，星汇云锦的楼层价格中间楼层比高层要高）

价格在可以接受的范围之内。住宅首付四成，三十年月供不到6000。

但是loft压力就很大了，首先首付要五成，再就是Z大贷款年限是十年，也就意味着月供要过万。

虽然从心里喜欢loft，但是根据自己的投资原则月租和月供比，只能讲loft去掉。因为硚口这里loft租金要过10000，我自己的第一反应就是很难。

住宅倒是暂时在考虑范畴。

于是我问销售顾问，我是纯投资，这里的租金情况是多少。

顾问还是比较诚实的，他说根据一期在租的状况，这里租金大概在3000左右。他预计五年内能够租金覆盖。

然后我也顺势一搜，硚口附近房租价格确实不高，因为不知道支撑高租金群体在哪。

就隔着一座月湖桥对面的汉阳沿汉江的楼盘，租金更是低廉。

我想着，如果我更注重楼房的增值，这里是一个值得选择的地方之一。但是要我每个月额外再多付2500+的费用投资，我还是有点犹豫的。

毕竟这个楼盘的居住性大于投资性，可以列入备选，放放在说。

因为纯投资，所以没考虑户型，价格又特别合适。

因为要用公积金，150万总价的房子要求好租地段又好，选择性很少。而且留给我的时间不到三周，算上上班时间，能够决定购买的时间就只有2个星期的周末，因为还要预留时间以防万一。

而且不到16000这个价在循礼门非常值了，南国中心有那么大的商业，出租工装或者毛坯商用，户型就不那么重要了。毕竟地段