浅谈楼盘的成本，避免重蹈保利心语覆辙。

在这里查：http://www.wpl.gov.cn/index.html武汉市国土资源和规划局

也可以直接在baidu里面搜索，查询当初的土地拍卖信息。

楼面地价=土地拍卖成交价格/建筑面积（不是土地面积）

保利当时拿南湖这个地块的时候出尽风头，几个地产大鳄抬价非常凶猛，而且总价相当高。同年万科拿杨园的地也才折合楼面地价1600左右，所以保利心语的低价在那个地段确实太高了。

算了，算在管理费里面了。

地价高是一个方面，毕竟2000年初的时候材料、施工、人工、管理、税金等等成本都没有现在高，光是建安成本都比2000年的时候要翻倍了。

虽然现在闹得水响，但是实际成交价格我反正是不知道，如果是按报道的5800/平进行销售，那就是比较正常的销售价格，既不是微利也不是暴利。如果貌似曾今卖到7000多，那个时候就是暴利心语。

本帖Z后由 hold不住了 于 2011-12-6 10:18 编辑

空对月 发表于 2011-12-6 10:07 建安成本2200？ 神奇呀。找個房產公司的朋友好好諮詢下吧

以下信息是别人在华润橡树湾工地拍到的施工告示牌，信息如下：

工程名称:橡树湾B地块A-6,A-7,A-3及地下室工程

建设单位:华润置地

建设面积:96412平米 层数:31/33层

施工单位:湖北建工第二建筑有限公司

工程等造价:1.9亿(含土建安装)

设计单位:王华设计

质监单位:市建二科

。。。

折算下来的施工费用是1971/平，这只是楼房及地下室的建设成本，还不包括设计费、监理费、小区内的景观设计、绿化费用，以现在的行情来看，好一点的小区2000左右的建安费用很正常啊。

改规划、偷面积是房地产行业的潜规则大家都知道，Z简单的一点送的面积是不能在房产证上面显示的，但是羊毛出在羊身上，往往是消费者买单了，所以买的时候计算单价得除开送的面积。

说道偷面积我曾今问过开发商的人，为什么房子都封顶了，脚手架都拆了按说只差小区内的绿化为什么交房还要等一年？结果他告诉我弄完之后要报规划局来现场查看，通过之后再重新施工，把原先的阳台封起来，偷一些面积，所以还要一年。

另外你如果知道房地产的内幕消息欢迎与大家分享，这个帖子就是给大家讨论的，摆出一副很有优越感的样子到底想要表达什么呢？

继续8保利心语。

今天浏览网站的时候无意中发现这句话：

保利心语是保利地产在武汉市场继保利花园、保利十二橡树庄园后开发的第三个代表性作品。保利心语面市后，连续三年获得武汉房地产市场年度销售冠军荣誉，2009年，保利地产（央企地产第一品牌）再度拍得马湖新村KI、K2、K3地块，由此保利心语总建筑面积增加为130万㎡，一跃成为武昌第一大盘！

我发现保利心语的地不是一次性拿到的，09年又拍了一块马湖新村K1\K2\K3地块，于是我狠好奇这块地是多少钱拿到的，于是我找到了以下信息：

不知道为什么字体这么小，具体信息就是2010年2月5日拍到的，总价8.83亿，楼面地价1440/平，比当初的1616/平还要低。但是考虑到施工成本增加，因此保利心语现在卖5800/平是100%赚钱滴。

我这个人比较喜欢有图有真相，谈到保利心语一期的售价，我专门去查了一下网站，查到的信息如下：

蓝色曲线是均价走势，上面的表格是高层、别墅、商铺的报价，其中一期的高层曾今销售过4200的均价，那么像楼上两位说的卖3XXX也是有可能的，比如高层的1~3楼（打个比方，不要对号入座）。开发商肯定会根据房型、朝向等等原因调整房子的售价，如果说当时整个小区所有的楼盘都卖3XXX，我还真不太相信，如果有相应的新闻报道麻烦找出来给我看看，如果是个别房子的售价38XX~39XX都是正常的。

当时买这个地的时候就闹得很轰动，相关的新闻报道不少，以当时的建设成本来分析4600/平左右是盈亏平衡点，这个楼盘还有别墅和商铺，所以高层售价稍微便宜一点也是正常的。

我举个例子通俗的解释一下你就明白了：

ZF拍卖了一块10000平方米的土地（土地性质是规定好的，改性质很麻烦的，这里只说住宅的）

卖地的时候规划局是对容积率有规定的，比如3.0（普通高层小区的容积率在2.5~5.0甚至更高，别墅一般在1.0左右，多层在2.0左右）

那么允许开发商在这块地上盖的建筑面积就是10000×3.0=30000平方米

如果开发商买这块地花了1.5亿，那么对应的楼面地价为150000000/30000=人民币5000/平方米

开发商拿到地就开始盘算了，是盖2栋30层的，还是3栋20层的，还是高层+别墅+多层，同时也会受到规划局的限制。试想一下，如果没有任何限制开发商肯定会拼命往高了盖啊。

恩，我想这也是买房子之前必做的功课，否则一个小区卖得贵还是卖得便宜心理一点底都没有怎么买！不是每个开发商都能像瑞安那样地价拿到黄金地块然后高价出售的。

举了两个例子主要是希望大家能举一反三，如果需要我帮忙分析的，可以说说是哪个楼盘，我尽量查。

当然可能亏本卖啊，环境差的时候绝对会亏本卖，但是保利地产不会，他们的资金链相当不错，不信的可以去看年报。

古田我还比较了解，给你提供一个保利的，其他几个真没时间了。

保利香槟国际我找到这个信息：

2010年1月29日武汉首次土地拍卖会上，保利地产以总价8.54亿元拿下武汉市硚口区汉西新村商住地块，地块占地面积51440平方米，容积率4.0，楼面地价4150元/平方米。

保利香槟国际我去过两次，样板间全部看过了，房子、绿化都还不错，建安成按本算2000/平算。

其他的管理、税金7788的一起按2000/平算，这个房子的成本不低了，据说保利香槟国际卖得不贵，个人认为如果不超过9000能买到就可以了。

顺便说一下，保利这块地是商住地块，售楼的人和我说小区北角有酒店、电影院、商业街，而这些门面、商铺的售价肯定不便宜，会拉低住宅地面的成本，所以我估计住宅楼Z低不会低于8000/平。但是目前卖的都是小区临街的楼盘，虽然关着窗户不吵，我反正是接受不了，建议买第二次开盘的小区中间的房子。

如果要抱着抄底的心态去买房子往往会错过自己喜欢的，还是结合自己的承受能力吧，香槟国际那个地段开发商肯定会卖到1W左右的，其实还好啦，毕竟成本摆在那里。