地价高是一个方面，毕竟2000年初的时候材料、施工、人工、管理、税金等等成本都没有现在高，光是建安成本都比2000年的时候要翻倍了。

那心语现在的销售是不是微利润？

建安成本2200？ 神奇呀。找個房產公司的朋友好好諮詢下吧

而且，房產公司一個重大的利潤源就是改規劃

虽然现在闹得水响，但是实际成交价格我反正是不知道，如果是按报道的5800/平进行销售，那就是比较正常的销售价格，既不是微利也不是暴利。如果貌似曾今卖到7000多，那个时候就是暴利心语。

本帖Z后由 hold不住了 于 2011-12-6 10:18 编辑

空对月 发表于 2011-12-6 10:07 建安成本2200？ 神奇呀。找個房產公司的朋友好好諮詢下吧

以下信息是别人在华润橡树湾工地拍到的施工告示牌，信息如下：

工程名称:橡树湾B地块A-6,A-7,A-3及地下室工程

建设单位:华润置地

建设面积:96412平米 层数:31/33层

施工单位:湖北建工第二建筑有限公司

工程等造价:1.9亿(含土建安装)

设计单位:王华设计

质监单位:市建二科

。。。

折算下来的施工费用是1971/平，这只是楼房及地下室的建设成本，还不包括设计费、监理费、小区内的景观设计、绿化费用，以现在的行情来看，好一点的小区2000左右的建安费用很正常啊。

改规划、偷面积是房地产行业的潜规则大家都知道，Z简单的一点送的面积是不能在房产证上面显示的，但是羊毛出在羊身上，往往是消费者买单了，所以买的时候计算单价得除开送的面积。

说道偷面积我曾今问过开发商的人，为什么房子都封顶了，脚手架都拆了按说只差小区内的绿化为什么交房还要等一年？结果他告诉我弄完之后要报规划局来现场查看，通过之后再重新施工，把原先的阳台封起来，偷一些面积，所以还要一年。

另外你如果知道房地产的内幕消息欢迎与大家分享，这个帖子就是给大家讨论的，摆出一副很有优越感的样子到底想要表达什么呢？

有理有据，顶了！

我觉得有点稍微低估成本，拿地钱的利息呢， 如果心语毛利3.6%，估计算到净利就是在赔本了，我觉得成本价推首盘可能性大，后期盘子多多少少要保证一些利润的，5800估计已经是底线了~

可是心语可是卖过3500-4000的啊，那时也是赚钱的啊

继续8保利心语。

今天浏览网站的时候无意中发现这句话：

保利心语是保利地产在武汉市场继保利花园、保利十二橡树庄园后开发的第三个代表性作品。保利心语面市后，连续三年获得武汉房地产市场年度销售冠军荣誉，2009年，保利地产（央企地产第一品牌）再度拍得马湖新村KI、K2、K3地块，由此保利心语总建筑面积增加为130万㎡，一跃成为武昌第一大盘！

我发现保利心语的地不是一次性拿到的，09年又拍了一块马湖新村K1\K2\K3地块，于是我狠好奇这块地是多少钱拿到的，于是我找到了以下信息：

不知道为什么字体这么小，具体信息就是2010年2月5日拍到的，总价8.83亿，楼面地价1440/平，比当初的1616/平还要低。但是考虑到施工成本增加，因此保利心语现在卖5800/平是100%赚钱滴。

这个有点难度,楼主多分析几个楼盘啊.

我记得你分析过橡树湾成本。lz买的橡树湾吧？

当初保利刚开盘不是卖过3000多4000不到，难道kfs在亏本赚吆喝？好奇

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我一直搞不清楚露面地价是个麽概念，求解答

对比下：同一块地，10栋10层楼和10栋20层楼，楼面地价会是一样的么

如果楼面地价=总土地价格÷总土地面积，那只是计算开发商只盖一层楼的土地成本，盖的楼层越高每卖出单位面积的地价成本就越低

我这个人比较喜欢有图有真相，谈到保利心语一期的售价，我专门去查了一下网站，查到的信息如下：

蓝色曲线是均价走势，上面的表格是高层、别墅、商铺的报价，其中一期的高层曾今销售过4200的均价，那么像楼上两位说的卖3XXX也是有可能的，比如高层的1~3楼（打个比方，不要对号入座）。开发商肯定会根据房型、朝向等等原因调整房子的售价，如果说当时整个小区所有的楼盘都卖3XXX，我还真不太相信，如果有相应的新闻报道麻烦找出来给我看看，如果是个别房子的售价38XX~39XX都是正常的。

当时买这个地的时候就闹得很轰动，相关的新闻报道不少，以当时的建设成本来分析4600/平左右是盈亏平衡点，这个楼盘还有别墅和商铺，所以高层售价稍微便宜一点也是正常的。

我举个例子通俗的解释一下你就明白了：

ZF拍卖了一块10000平方米的土地（土地性质是规定好的，改性质很麻烦的，这里只说住宅的）

卖地的时候规划局是对容积率有规定的，比如3.0（普通高层小区的容积率在2.5~5.0甚至更高，别墅一般在1.0左右，多层在2.0左右）

那么允许开发商在这块地上盖的建筑面积就是10000×3.0=30000平方米

如果开发商买这块地花了1.5亿，那么对应的楼面地价为150000000/30000=人民币5000/平方米

开发商拿到地就开始盘算了，是盖2栋30层的，还是3栋20层的，还是高层+别墅+多层，同时也会受到规划局的限制。试想一下，如果没有任何限制开发商肯定会拼命往高了盖啊。

恩，我想这也是买房子之前必做的功课，否则一个小区卖得贵还是卖得便宜心理一点底都没有怎么买！不是每个开发商都能像瑞安那样地价拿到黄金地块然后高价出售的。

师母已呆