6900左右

交房三步曲

一、交房资格

需单体验收备案。许多购房者经常有这样的困惑：开发商都开始交房了，可是小区的道路还在施工，绿化还没做好，公建设施还未启用，有的甚至还没有通水通电。这样的房子能交给业主入住吗？开发商究竟开发建设到什么程度才有资格交房？

根据我国的《合同法》、《建筑法》、《城市房地产管理法》都规定了建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。而我国目前规定的房屋经过验收和验收合格的标志是取得《建筑工程竣工备案表》。因此，不管买房人和建设单位在买房合同中是否约定将建设单位取得《建筑工程竣工备案表》作为交房条件，建设单位交房时都应提供。否则，购房者有权拒绝收房，由此产生的延期交房责任由开发商承担。同时，根据《消防法》的规定，单体必须经过消防验收，才能交付使用。另外，根据建设部《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第三条：“房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。”因此，提供“两书”也是开发商交房的必备条件。

对于具体的交房条件，购房者可与开发商在《商品房买卖合同》及其附件、补充协议加以约定，如将公共配套设施验收合格（包括水、电、煤气、宽带、有线、安防、绿化、道路、电梯等）作为交付使用的条件，同时在合同中约定开发商未达到交付使用条件时的违约责任。

二、交接程序

先验房后办手续。目前开发商和业主的入住交接程序大致相同，一般分以下几个步骤

1、 预检整改。在还没有与业主交接前，开发商一般会委派工程部、客服部、物业公司组成内部验房团，对即将交付业主使用的房子进行预检，对发现的问题及时整改。经过预检后，开发商将钥匙移交给物业公司，由物业公司安排业主验房。

2、寄发通知。开发公司售楼部一般根据合同中约定的交房日期，提前半个月或一个月寄发《入住通知书》或《入伙通知书》等交房通知，有的同时还打电话通知业主。此时，业主Z好要按约前往。因为合同中一般约定，如果业主未能在约定期限内前去验房，视同同意交接。如果无故不交接，有的开发商还将从合同约定的交接日起，按日收取万分之一至万分之三的保管费。业主如遇出差在外或有特殊情况不能按约前往，Z好书面通知发展商，并说明原因。

3、确认身份。业主应该根据入住通知书的要求，携带相关资料到售楼部确认身份，并联系验收交接事宜。这些资料一般包括：入住通知书、买卖合同或预售合同、身份证的原件和复印件，家庭成员照片（物业建档客户资料用）。如果委托他人验房，被委托人在持有效身份证明文件的同时，还需出具业主的《授权委托书》。

4、 验房移交。物业公司指派一名相关人员陪同业主现场验房，若验收合格，业主须在《楼房验收交接表》上签字认可，领取房屋钥匙和《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》和《住户手册》等资料，同时须按规定缴纳有关费用。若验收不合格，业主应将不足事项明确记录在《楼房验收交接表》上，可暂不办理入住手续，再次交接时间由双方另行约定，但一般不应超过３０天。

提示：目前有些开发商在房屋交接过程中，往往让业主先交费用及其他手续后再验房，给日后的纠纷埋下隐患。为避免出现这种情况，业主应坚持先验房、后办理手续。

三、纠纷处理

及时索赔或解约。如果开发商在不符合交房条件的情况下交房，业主及时采取行动，有的还天真地认为开发商在不具备交房条件下而交房是违约行为，权利是要靠自己主张，如果购房者不提出、不主张，甚至以为先住进房子再说，却不知道这种做法已放弃了自己的权利，等于默认了开发商的违约行为。对开发商的违约，分不同情况购房人享有合同撤销权或索赔权。

（1）对于合同撤销权，《合同法》第五十五条规定：“有下列情形之一的，撤销权消灭：(一)具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；(二)具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。”目前法官通常会认定购房人收房就是购房人以自己的行为放弃了合同的撤销权。

《合同法》第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”具体到房地产纠纷，根据去年6月1日起实施的Z高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”本条中的三个月和一年这两个期间均属于除斥期间（不因任何理由中断和延长的期限），它们是不变期间，不同于诉讼时效，不存在期间的终止、中断和延长的情形。只要期限届满，解约权人不行使解除权，该权利即归于消灭。

通俗地讲，开发商延期交房的时间达到合同约定的解约条件，购房人开始享有法定解约权，同时，从该日起的解约权也进入了一年的除斥期间。如果购房人在除斥期间过后再向法院提出解除合同，其解除合同的诉讼请求将得不到法院的支持。如果在购房人享有解约权之日起的一年内，开发商催告购房人行使解约权，则购房人在收到催告之次日起三个月内应行使解约权，过了三个月购房人再向法院提出诉讼请求同样不会得到法律的支持。

（2）赔偿损失：依据高法的司法解释规定，在开发商存在如下行为时，购房人依法可以解除合同并可以要求 ：

1.商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；

2.商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；

3.故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；

4.故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；

5.故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实；

6.房屋主体结构不合格或存在严重质量问题的；

7.面积误差比绝对值超过3％的；

8.由于开发商的原因，逾期办理产权证超过一年的。购房人亦可请求解除合同。尽管目前尚无司法解释对上述解约权行使的合理期限作出规定，但是按照《合同法》第九十五条的规定，上述解约权均存在除斥期间，该除斥期间更多地取决于法官的自由裁量。

本帖Z后由 yedulili 于 2012-7-30 00:58 编辑

姐伤不起啊。。。。。昨天去收房，KFS很理直气状说：'我们付了违约金给你们，物业费用也给你们付了，还提供临用电给你们用，你们多划算。

我呸，尼玛不通水电，没有竣工验收合格，电梯没有验收，没有公告还叫我们收房。。。。。。、

这不是可怕的，你们有见过满墙是洞洞的吗！！

这还不说，，这热天，只有补面积差完才能提供水一瓶，，我真想把他们操回北京。。

主卧

厨房

次卧

次卧

饭厅

客厅，，这还是承重墙。。

没有想到昨天另一批业主去收房，，结果是。。。

自己顶一个。。。

谢谢啊，，不过听说保利拉菲也是水电不通就交房。。。

主要ZF对他们KFS惩罚太轻了，，万分之一赔偿金还不够一次招待费用。

本帖Z后由 yedulili 于 2012-7-31 11:24 编辑

2012年7月31日 三方会谈

今天早上10点，由东新管委员宋主任主持，KFS与业主的坐谈，，目前还在进行中。。。。

我们这个小区虽然来自五湖四海，，可还是蛮齐心了。。

请ZF为老百姓作主，维护老百姓的合法权益

不是因为用公积金买的，，我就退房了。。NND

恩，要动员一些人去闹，难。。我们业主有比较熟悉开发流程的，不是开发商说什么就是什么。我们从一开始，就表现出态度，让开发商知道别想糊弄。

大家大部分意见一致，就找开发商闹，闹到开发商报警，我们就打报社电话。、

主要还是合约规定来。。

我里面写了几页纸的内容，你可以看看。。

预交的物业费里含了垃圾费，水费垃圾费捆绑收取又得再交一遍垃圾费。“这不是重复收取吗?”二七路东立国际的业主张女士说道。

[买房,购房,装修论坛,房产论坛张女士介绍，6月14日，物业人员上门收取了7月至9月的物业费。按《物业管理收费管理办法》规定，垃圾处理费已包含在住宅小区物业服务综合管理费之中。7月1日，水费和垃圾费要捆绑收取了，那不是得交两遍垃圾费?

武汉市城管局相关负责人表示，7月1日起两费实行“合并收取”后，物业预收的垃圾费，要按每户每月5元的标准返还给业主。届时，业主凭“合并收费”发票可找物业退钱。若物业不退，可向辖区房管部门反映。物业部门不得重复收费按照新出台的生活垃圾服务费收取办法，7月1日起，我市中心城区(江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、青山、洪山和武汉开发区、东湖高新开发区、东湖风景区及武汉化学工业区)的居民，应在每次交纳水费时，一并交纳生活垃圾服务费，收费标准仍为5元/月/户。

对于已经实行物业管理的小区居民，物业部门在收取物业费时，应剔除原来计入的5元/月的生活垃圾服务费，改由居民自己在交水费时交纳，物业部门不得重复收取垃圾费。即日起，居民和单位可到全市各水费缴纳网点一并交纳垃圾费。关于物业管理费现在出了一个新的规定：抄表到户的物管小区居民在交水费时缴纳卫生费后，物业公司必须剔除其物业费中计入的卫生费，即此类居民以后每月将少交5元物业管理费。对于已经缴纳全年物业费的居民，可以要求物业公司退还下半年30元卫生费。据介绍，物业公司收取的物业费中，包含小区内部清扫保洁和垃圾清运的费用。过去，物业公司要向街道环卫所缴纳清运费。实行合并收取后，物业公司不再缴纳清运费，城管部门还将按其实际工作量从收取的卫生费中予以返还，以保障小区正常清扫保洁。同时，未实行抄表到户的物业管理小区居民，由物业公司按照城管部门核定的居民户数，在交纳水费时一并缴纳。而以总表计量的用户，其卫生费收费金额经城管部门核定后，由供水企业在收水费时一并收取。对尚未入住的居民用户，或用水不足一吨的用户，不用交生活垃圾服务费。对于经许可的临时占道经营摊点、夜市排档等，由于其未与供水企业形成供用水关系，不属于合并收取范围，其应缴费用按对应标准核定后，由城管部门直接收取，并及时汇缴市生活垃圾服务费财政专户

如果不是延期交房，你们也好做单子咧。。人太少，

恩，，我是主材订得差不多了，，不过小区的业务你还是可以去开展的。。

8.30号有交房的一批，你可以去看看。。主要现在延期交房， 有好些业主没有心思搞。。

唉，，来得真巧，，昨天业主还在讨论橱柜。。。。我告诉他们我找的你家的。。。。。这周二把桂工，叫去了。。

物业说不拿钥匙不让验房，，说坏了规矩。NND，KFS延期交房，明知道质量问题还不解决，小物业凭什么管，现在达到收房条件了吗？现在是KFS的事，跟物业有什么关系呢？非要人发彪，物业的工资是业主发还是开发商发

结果上去看了，让人失望，，按合同交房时间去看房就发现有好多空鼓，并做上了记号，告诉KFS要解决这些问题。

这次去看，靠，全被涂白了。。KFS吃饱没有事做，有问题迟早要解决，涂白了有么用咧。。

一群北京二小青年，把武汉人当村民啊。。。逃得了和尚逃不了庙。

物业收垃圾管理费用6元/平，想钱想疯了，物业费用被强制的用违约金抵。

找物价局，物价局不管，没有事，物价局不管，继续找房管局，房管局不管找市长。。总有部门管，总有人管，物业管理条例制定了，不按执行。

维权的事，一件一件来。。

发现墙角有被水浸湿的印子。。。。

桂拿着小锤，，敲啊敲，，，圈圈多啊。。。

其他的地方大问题不知道，小问题不少哦。。。。

是谁坑了姐啊，是KFS吗？这样的工程还拿到了黄鹤杯奖。。。。

但是我已经在亲家下了定金的，，嘿嘿，，么让我再受伤啊。。。。

我们要做爱国爱民的开发商！！！

土地是房地产开发商的生命线。我们欣赏守法的地产商，为了公司的前景，发展我们的事业，理好财，合法纳税。我们痛斥狠心的开发商，看见土地两眼放光，疯狂揽地。购置土地，有些房地产商可是费尽心思，这不一位房地产商看上了故宫，还说：“账其实很好算，与其每年花十多亿元维修，不如干脆炸掉故宫，彻底改造成建筑用地，这将大大缓解北京因土地资源匮乏引起的房价暴涨局面”。

别以为这是精神病患者，也不是为愚人节准备的“笑话”。 这是一位地产大亨通过媒体大放厥词。

这年头，什么事情都有可能发生----小偷谈拾金不昧，妓女讲贞操，缺少诚信的银行给用户建立信用档案，大搞垄断的石油巨头要求市场化......人们大可不必惊诧。

　　正如在贼眼里，天下人尽皆是贼，而在地产大亨眼里，天下都是他跑马圈地盖房子的好地儿，无论这地上是稀世瑰宝，还是民家院落，无论是皇家宫殿，还是农民的耕地，莫不如此。

炸掉故宫的理由非常简单，那就是北京土地资源太缺乏了，要彻底缓解土地资源的缺乏，就必须充分利用市区内每一寸土地。我们不难想象，假使有一天，开发商建筑材料涨价了，这个道貌岸然的君子一定会抛出同类观点：“由于建筑材料价格暴涨，为了抑制房价，建议国家容许开发商免费拆除长城古砖用来建设商品房”。

开发商的一派胡言被天下人所耻笑，但是却得到了其“走狗”的认可去支持。北京房地产商协会会长在听到“主子”的言论后，立马放出屁话表示强烈支持。

“北京土地资源浪费严重，其中Z浪费的就是故宫，北京的市区面积近2738平方公里，而故宫占了其中的72万m2，如果将其全部改造成建设用地，可以提供2400万m2的可居住面积，以人均拥有20 m2的面积计算，可以解决120万人的住房问题，如果此举真的施行，北京住房价格会有比较大幅度下降，到那个时候普通收入阶层都可以有房可居”。

　　大家听出来了吧，“主子”和“走狗”的言论何其高明，已经上升到为Z广大人们群众“居者有起屋”的高度，为和谐社会的建设添砖加瓦，为政府分担民生压力。其实大家稍微想一想，如果开发商真的有本事拿到了故宫这样的黄金地段，到时候开发商一定会把其打造成价值不可限量的稀世豪宅，10万元/ m2怎么样？绝对不可能，一定是10万欧元/ m2，普通人想都不要想！

　　千万不要相信开发商只是顺口一说，其实他们早已蓄谋已久了。

在开发商眼中，故宫那几千间破房子实在有损北京国际化都市的良好形象，通过改建，不但可以改善城市形象，更重要的能够带动北京GDP发展，同时解决居民住房问题，但是这位老兄不好意思说出口的是，通过改建，一定能给自己带来天量的暴利。故宫的价值，举世皆知，但在这些人眼里居然如此不堪。由此可以理解，何以中华地大物博，却不似欧洲的罗马希腊，到处都有古人留下来的建筑遗迹，让人一踏上那样的土地，就感觉到文化和历史如何在土地上成长。可在我们一些地方，历经岁月保存下来的一些历史建筑却在各地一波又一波的造城运动中灰飞烟灭。但愿这仅仅是地产大亨和协会会长在愚人节前为炒作而出的一个笑话。如果哪天故宫的琉璃墙上真的写上大大的“拆”字,那中国就彻底完了。

更有甚者，有人想出了出卖月球的点子。去年底，有人“一本正经”的在北京的一处大楼内竖起了“月球大使馆”的牌子，开始卖起月球的土地。虽然连在大街上晒太阳的老大爷都笑话这人“跟全世界人民开了个玩笑”，但这位曾在“万里大造林公司”之类公司担任过销售部长和副总的“CEO”, 就是在工商局查扣其营业执照并告诫其“不要再干那些捕风捉影的项目”之后，还坚持认为自己卖月球土地“很务实”。更让人不可理喻的是，在“月球大使馆”开张后，竟然还有34人购买了49英亩月球土地，总金额为1.4万余元。

土地啊，土地，您是房地产开发商的命根啊！！！

我们要做爱国爱民的开发商！！！

本帖Z后由 yedulili 于 2012-9-3 13:37 编辑

2012年 8月30日 星期四--买房让人伤心，收房让人纠心、装修让人窝心

经过莉姐和涛哥深思孰虑，纠结了一些日子。终于做出一个大胆的决定:不等KFS综合竣工验收备案证了，只要达到通水、电就开始装修了。

平时上班完全没有时间，涛哥请了一天假，上午看牙齿（估计Z近3个月的维权，连累了牙齿也发炎），中午去找桂工敲定Z后方案，结果是老Y又让加1K,说是要把墙面重新刮一道，因为墙不平。。TNND KFS房屋质量做好点撒， 不 是延期交房，我就一口价把装修费谈死啊！！！哪知道还有这此问题啊！！对偶来讲，现在每花一分钱都得紧点花，工资总赶不上物价费。涛哥砍了半天价也未免掉这费用，莉姐又正在开会，不方便接电话。过半个小时涛哥短信偶，已经签字同意加银子了。在合同签订之后又加了银子，，肿么办咧。。只有安慰自己了咧，从其他地方省出这1K。。再购买其他主材时，再压别人的价咧。。

晚上6点到了小区，物业的那群班子在吃晚饭，两菜配几瓶小白酒。见我们去收房，物业的某经理酒前酒后真是判若两人，一边还有人在叫吼，你看我们*经理服务多好啊。。确实态度跟酒前温柔多了，原来酒也是可以让女人蛮温柔的一种办法啊。当要领钥匙时，她说之前的凭房屋面积补差单才给钥匙。这，，，涛哥未带，么搞咧，，说了半天，不同意领，。。

好，钥匙拿不到，那先问清楚装修前交么钱，物业回复:

没有办法，，装修要紧，这些事情等装修完后，一起算账。。2012.9.30日KFS承诺的第三批交房。。。一边跟KFS维权，一边跟物业扯皮，一边还要跟装修。。。

在中国买房，不仅要拿钱出来，还要学习KF流程，Z后还要学习贷款流程、公积金的使用、物业管理办法。。。唉。。。都是房子惹得祸。。。房子到底是做给活人住的，还是谋取暴力的手断之一！！！

本帖Z后由 yedulili 于 2012-9-24 12:35 编辑

2012年 9月1日 正式开工哦

几经波折，时间不等人啊。。和涛哥几次的讨论，深思后决定收房。其实主要是担心这房子竣工备案还没有下来，如果收了房则表明默认同意了，以后有么问题要想跟KFS谈，估计就很被动了。即使KFS写了一个承诺函，在没有备案下来业主收房，不算正式的。。可是以后真有纠纷，在法律上也有已知和未知的风险。。

可是材料已经在5月份全订好了，也赶上涛哥休息一个月，有时间管下房子，竣工备案也是时间问题了。

莉姐，有点传统，这开工要选黄道吉日。看了一个多小时，决定，在考虑周未时间、属相不相冲的情况下，选择了9月1日周下午1-3开工。立马跟老杨电话安排开工时间，确定了项目经理。

这天，两位主人12点半来到小区，涛哥的老丈人莉姐的亲爹也到现场，庆祝开工。涛哥去物业办理装修手续，莉姐在家里摆纸，嘿嘿，，每个墙角放上纸，在放鞭前先烧下“阴角”。预计是2点18分准点放鞭，这天有点堵车，为了防施工队来晚了，在11点就发短信告诉老杨交通路况和放鞭时间。。

“ 买鞭炮”

这是莉姐让涛哥买的鞭炮，唉，，涛哥买了这精致的一挂。。偶还是想要可以炸2分钟的那种。涛哥说，偶都是跑到汤逊湖去买的，市区根本没有卖的。想想也是，涛哥跑一趟不容易啊。。

后来，邻居说碰到涛哥了，还告诉他去哪里买，不贵还可以放2分钟的。。这小子，，不老实。。。买了这小的。。。

到了2点钟项目经理来了，但莉姐问下了，有带锤子吗？没有准备今天开工做，只是三方见面再沟通下细节。项目经理赶紧去买锤子。涛哥发来短信可以烧纸了，莉姐收到信息立马行动。可是纸好难烧啊，原来莉姐没有经验，烧纸要从底部开始，而莉姐是从上面开始，半天也燃烧不了。还好有亲爹在，爹说纸摆得好，很容易烧。。一会儿就燃了。。

纸烧完了，可是锤子还未到啊，，这时老杨出现了，没有想到他这个大忙人也会亲自到场，，看来很给莉姐面子啊。。他说时间到了咧，，可以放鞭了啊。。 但是没有锤子拿什么敲啊。他朋友迅速的到车上拿。。

好，2点28分，，，霹雳啪啦，，，，开工了。。莉姐拿着锤子朝墙砸去，，，一块皮都没有掉，再砸。锤子主人说，你换个方向，，哦，，砸破了啊。。嘿嘿。。莉姐还示意让涛哥拍照。。

锤子被偶砸歪了，，这主人心疼啊。。哈哈

好事多磨，，希望能顺利点。。。

开工到场阵容不小啊：

莉姐、涛哥、亲爹、老杨、他朋友、老桂、项目经理、他徒弟。就差监理未到。。。

专业吧，，嘿，，不知道这是测什么的。。。

这人就不用说了，，，8号老杨同学，桂同学，，还有，，，，

本帖Z后由 yedulili 于 2012-9-18 13:03 编辑

2012年9月4日 星期三 责令被停工

由于厨房和厕所较小，北边有一个生活阳台，涛同学来往想好好久，是打一半，留一半，要不厨房扩大后总体费用要飙升，如橱柜、磁砖、集成吊顶，还没有放杂物的位置。想来想去，，还是决定全打了。。封阳台Z快也要一周才能搞完，，但时间都不等人，，算了，直接敲了。

一敲物业就上来了，说不能敲，不能改变阳台用途。涛同学跟物业好说歹说，一来没有敲承重墙，二来没有影响楼上楼下正常使用，三来没有影响到外墙整体美观。只是利用好阳台的面积，在生活中用厕所和厨房也便利些。物业非说不能改变用途，偶让他们拿出统一封阳台的标准，敲墙的标准。物业说没有，按规定就是不行，除非出具相关部门的意见。

这不是天方夜谭吗？武汉有这么多的小区把 阳台封起来，扩大阳台或厕所。又不是把厕所扩到阳台上，只是扩大使用面积，不改变管道。尽然有这种案例是可行的，可操作性的，为什么不同意呢！！很让人头疼。。因为延期交房已经拖后装修进度了，再拖下，，12月份都不能全部搞定。。。装修时，这出现问题，那出问题。。。

姐好烦。。。。停了偶四天工，，好不容易开工，，泥工师傅早上出行时出意外，又耽误一天。。一周就这个过去了！！

姐是希望装修师傅们安全，二是希望开工顺利点。。。涛哥天天去也蛮辛苦。。

本帖Z后由 yedulili 于 2012-9-20 23:11 编辑

2012年 9月份

第一步敲墙

根据设计方案，，要敲掉阳台的墙面，要把饭厅砌面墙做杂物间。。

敲掉塌塌米：

敲掉墙之后与阳台成一体之用，扩大整体面积。

没有墙了，视线好，光线好啊。。。主要莉姐拍得不错。。。

尼马就这一敲，停工四天，，还要找封阳台的撒。。。