本帖Z后由 hichenlu 于 2012-11-16 22:38 编辑
首先说明一下，我是因为个人原因，2个月前刚刚回到武汉的，所以对武汉的了解程度远不及坛子里各位专家（本人虽然土生土长，但无奈出去8-9年，早已目视全非了），对于房地产我也是外行，这里只是抛砖引玉，文章里有些资料也不是我自己整理的，都是平时看到或者讨论到的，收集下来的，旨在和大家共同探讨。我理解有人可能要骂娘，有人要拍砖，但还是欢迎大家都尽量理性讨论。呵呵。
关于地铁
先把地铁放第一位，主要是目前我看到大武汉被炒的Z火热的概念，首先来看地铁线路的规划：
以下是引用
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为什么说地铁可能和你无关呢？因地铁是有轨交通，这就意味着其运力的有限。我们知道，一个再好的东西，当其是有限的时候，那就不可避免的和一部分人无关，或者只和一部分人有关。也许你会说，这个明白，所以要买地铁沿线物业。这总有关了吧。但事实上，有限的东西并不是在你身边就是有关的，而可能和你无关，或关系不大。
“目前设计的地铁运能，单方向可达到３万人次／每小时以上，轻轨交通方式略少一些。这么大的运输能力，与之相对应的土地利用就是一种高密度的土地开发。”
“地铁要达到３万人次／小时的客运能力，需要在一个全封闭的线路上运行，其它的交通方式不能对它产生干扰，它可能在地下、高架桥上，也可能在地上隔离带中。”上面的资料己经显示出来，地铁的运力一小时是3万人次。问题就出来了，对于大多普
通上班族来说，其早上出行的时间将集中在7：00—8：30，也就是是集中在这一个半小时的时间内，而这一个半小时一条地铁线路单方向的运力不会超过5万人次。
如果你对上面的这个数据不好理解，觉得比较抽象。那再来看看下面一组资料和数据。
据相关资料显示：“目前我国使用的地铁车辆有A型车和B型车,Z大载客量正常状况下分别为310人/辆及240人/辆,超员状况下A型车为410人/辆”而一列地铁，通常有6辆编组组成。也就是说一列地铁其通常情况下的载客量是310*6人/列，超员状况下A型车Z多只能载客2500人/列。
上面资料己经说了，地铁是有轨交通。也就意味着地铁的车次是有限的。假定地铁的发车时间在5分钟一趟，那么从7：00—8：30这一个半小时内只能开行19趟，按Z大载客量2500人/列计，其运力是47500人次。
如果对上面的数据还是不好理解，那就用单位面积来计算。
据相关资料显示：“A型宽体列车的每辆列车长24.4米，宽3米，高3.8米，其中动车长22.8米，单节车厢的载客量为318人，整列车载客量1886人”。
假如你对上面的载客量不理解，那可以用面积来计算，一列地铁的面积是：24.4(长)*3(宽)*6(编组)=439.2平米。一平米可以载客多少呢？另外因列车上还有座位部分和柱子部分，我们取均值，假定这个均值为一平米载客6人算，那么其运力也不过2600余人/次。
通过上面的几种计算方式，我们其本可以得出结论，在早出行高峰期（7：00-8：30）之间，能够搭地铁上班的人，理论Z大值为5万人次。
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呵呵，这个在北上广深早上体会过的，应该对此深有感触。
我们再来看看武汉市对各个区域的规划：
中央活动区按照“大集中、小分散”的模式，集中建设滨江活动区（不算商务区）、王家墩商务区、汉口中心商业区、环沙湖公共服务区、中北路商务办公区等五大职能区域。
然后看看讨论Z得意讨论Z热烈的几个地方：后湖、南湖、四新等大型规划居住社区。分别数一下：
南湖：7号线，规划一条线路，基本没有覆盖任何商务中心，到任何中央活动区都需要换乘。
后湖：3号线和8号线，商务中心只能到王家湾，其他需要换乘
四新：3号线4号线以及6号线，商务中心基本都能覆盖到了。
关于这几个地区的人口规划，没有特别详细的资料说明，只有这么一段话“调整主城区居住用地布局，引导旧城居住人口向综合组团疏解，以后湖、古田、站北、谌家矶、南湖、白沙、四新、关山、杨园等为重点，集中成片规模化建设住宅区，严格禁止零星建设。规划主城区居住用地135.6平方公里，人均居住用地27.0平方米。” 按这个面积算，135.6平方公里/27.0平方米=500万人口，就当平均分配到下面这些区域好了，大家可以算算，自己所在的片区是否可以比较轻松的享受到地铁的资源。
Z后再说说关于地铁炒作的概念，据我观察的现象是：地铁规划出传闻的时候，各个楼盘炒作第一次；规划图出现的时候，炒作第二次；开工建设的时候，会炒作第三次；完工开通的时候，炒作第四次。等真正建好通车了，反而失去了炒作的概念了，这个时候往往地铁周边的房价反而平静下来或者所有下行了。呵呵，大家判断一下，是不是这样？（PS，但是通常来讲，地铁周边楼盘，尤其是主干线地铁周边楼盘，往往是房价萎靡期间Z保值的楼盘）
