【楼市达人秀第三季NO.38】推测武汉标准层中间套未来可能的变化

全国也好武汉也罢，房地产项目大多是要求资金周转相当快的项目。所以业界有句话叫做——产品做得好不如产品卖得快！而什么叫做卖得快的产品？个人认为就是市面上Z流行的产品，它们是操盘风险Z低的产品。所以你可以看到武汉只要是个项目，它的标准层中间套肯定有这样一款面积不到100的双开间：

（武汉美联时光里一期75㎡；炒鸡面善）

上面这款产品在江城12分面善，全朝南，客厅和主卧日照时长Z优，次卧、厨房和卫生间的日照时长略差。

无法南北通风。

或者这样一款中间套：

（武汉万科汉阳国际2A；75㎡）

风水上房子属东南（西南）缺角。同为双开间产品，这款产品和上面那款产品的不同之处在于南外立面分三个层次，依次是主卧、次卧、客厅。与前者相比，这款产品的整体日照时长并不佳，但是也颇有市场。

Z流行的产品肯定就是去化Z快的产品，而在设计上有创新的产品在被市场广为接受之前，肯定经历一段时间的阵痛期。经历阵痛期的操盘成本太高，许多小开发商是耗不起的。除非是敢花时间去做实验在市场上试水的全国数一数二的大牌房企，比如万科：

（上海闵行区万科城93㎡；三开间）

以上产品通过对内部通风口的设计实现南北通风，而且三开间朝南实现了全采光，如此格局的设置是对中间套舒适度的极大提升。资料显示上海万科城2013年6月首开，随后这种三开间的中间套在上海风靡至今。后来万科把它带到了武汉试水（卖相相当不错）：

（万科汉阳国际88㎡，不到90㎡做三房；万科之外，武汉几乎没有类似产品）

武汉市场和上海市场类似的地方就在于都是以刚需面积段为主的市场。那么介于以上变化，我推测武汉标准层中间套的未来可能有这些变化：

1、

精装修户型很有可能是下一波主流

精装修产品Z独特的地方在于，从前期居住空间的排布到后期收纳方式的设计都是由设计团队一手贯穿的。精装修的设计模式，将能够让室内空间的利用率得到极大改善，这对于目前飙高的房价市场来说，必须是个福音。目前武汉专做精装修的开发商是：万科、越秀、恒大、泛海，这些都是大房企，甚至专注汉阳的广电也开始做全装修，专注光谷的当代也渐渐扩张版图。大房企很有潜力做产品创新带动武汉的精装修市场。

2、卧室等私密空间的舒适度在户型的地位会越来越重要

80后过后，90后即将成为下一批强势购房大军，这些注重生活私密性的新时代年轻人也将把产品设计带入一个新阶段。个人能发现的变化，也就是从以前的把客厅和主卧的日照条件放到首位，渐渐演变成把主次卧的日照条件优先考虑，客厅和餐厅等公共空间放在其次。除了上面提到的汉阳国际的2A产品和88㎡三开间产品和之外，其实还有下面这种产品也受首次置业群体欢迎：

（盘龙城汉口湖畔82㎡）

3、创新精神会在武汉大行其道

武汉不是上海，本地开发商再大也几乎没有胆略做产品创新，外来开发商在武汉操盘也得看武汉市场产品的特征。万科的那款三开间户型也是在上海试水成功之后，才慢慢引入武汉的。“大行其道”这句话与其说是趋势，不如说是我的期望。

卢俊认为，在房地产市场渡过了无论做什么产品都卖得出去的蛮荒时代之后，一二线城市库存量供过于求已经是不争的事实。于是精耕细作时代正在向我们走来，蛮荒时代赚的盆满钵满的地产商如果想在精耕细作时代继续做下去，就得开始花费足够的时间和耐心去做新产品的尝试，不做新产品的话那么在精耕细作时代是做不下去的。

______END 感谢万能的得意提供平台我发表，求大神讨论。

本帖Z后由 波西米亚之心 于 2015-5-13 16:59 编辑

一觉醒来给了这多好东西，好给力。

哈哈哈，我很下了点心思的。

还好啊，汉阳国际的都快卖到一万了。陶家岭一点都不偏僻咧。

哟哟哟，那么你肯定也是产品专家。

哈哈哈，你说得很对啊。

我根本没有呆过开发商，更不要谈什么主流开发商的核心部门了。

而且这个帖子我写出来就是为了求喷的，说是专业帖子其实专业性蛮差的，让你见笑了。

而且我没有打算忽悠外行人啊，我就是为了吸引你这样的内行跟我分享观点咧。

还有我觉得你是不是看错了一点，我认为在精装修在武汉是下一波主流，因为武汉毕竟还不是一线城市，武汉对市场上精装修产品的接受度还达不到大开发商必做精装修的地步。

1、你说得很对

2、“一切脱离标准层平面和住宅总规划平面，单纯只分析户型的设计来单纯判定户型的人都是外行。”你这个说法我完全认同，因为我本来就是外行，我近期的工作经验决定我必须是个外行。但我是一个想要未来当内行的外行，任何一个内行都是从外行开始观察和发声的才能渐渐步入内行行列的。我这个说法想必你也很认同吧。

客观上说我是拿不到以上项目的标准层平面和住宅总规划平面的，难道就要因为这个原因所以就一点都不能分析户型的设计，从而判断武汉市未来标准层中间套可能的产品变化了吗？见微知著的技能是人人都会有的。而且我也看得出Z后我提出的三个观点，你并没有完全反对。

我认为择取到户型这单单一个点，那么跟标准层有关的其他部分是可以推测到一些的。我之所以并不拿价位、朝向、层高、公摊、体量、周边配套、客群种类、片区远期规划等等这些因素去做深入对比，是因为我写这篇帖子的目的就是仅仅只拿若干项目的户型产品去做对比，是一种纯粹的横向对比。如果真要涵盖你说的那些因素，我的帖子怎么会这么快收尾你说对吧。

3、你的说法我也很认同！而且你这一段话让我想到一个标准层产品变化之外的东西——未来户型产品的特点肯定不是项目参与市场竞争的唯一或者重要筹码了。继社区物业之后，社区商业的质量肯定也会成为项目竞争的重要筹码。这个观点很重要，感谢你的分享！

同一开发商在不同城市做的产品，质量参差不齐，这一点业界共知。当然同一个开发商在同一座城市不同片区做的产品，质量也参差不齐大家也是清楚的。背后的原因......就不多提了。

4、我之所以比较关注上海是因为卢俊是上海楼市的新媒体大咖，珠三角目前有好几个大牌开发商在武汉做项目，今后会成为我大力关注的方向。

观千剑而后识器，再次感谢你的观点分享！我之所以发这个帖子就是为了能听到一些不同观点，因为我现在接触到的人，很多人给不了这些观点中肯的意见。

如果你知道你发声的初衷是什么，就不要惧怕发声之后的那些嘲笑和轻蔑。

外行发声其实都是在试错。良药苦口，忠言逆耳。

哦 哦 感谢支持。

哟嚯感谢支持

不会吧，装修行业毕竟是二级市场。要是一级市场利润比二级市场利润还小，那怎么玩？

哈哈哈，那要是真的玩这种猫腻的话，精装修市场还真滴很难做起来。

不过确实有些城市精装修市场早就已经起来了。

完蛋咯，错过了得意的礼物呀@房小蜜