【楼市达人秀第三季NO.38】推测武汉标准层中间套未来可能的变化

全国也好武汉也罢，房地产项目大多是要求资金周转相当快的项目。所以业界有句话叫做——产品做得好不如产品卖得快！而什么叫做卖得快的产品？个人认为就是市面上Z流行的产品，它们是操盘风险Z低的产品。所以你可以看到武汉只要是个项目，它的标准层中间套肯定有这样一款面积不到100的双开间：

（武汉美联时光里一期75㎡；炒鸡面善）

上面这款产品在江城12分面善，全朝南，客厅和主卧日照时长Z优，次卧、厨房和卫生间的日照时长略差。

无法南北通风。

或者这样一款中间套：

（武汉万科汉阳国际2A；75㎡）

风水上房子属东南（西南）缺角。同为双开间产品，这款产品和上面那款产品的不同之处在于南外立面分三个层次，依次是主卧、次卧、客厅。与前者相比，这款产品的整体日照时长并不佳，但是也颇有市场。

Z流行的产品肯定就是去化Z快的产品，而在设计上有创新的产品在被市场广为接受之前，肯定经历一段时间的阵痛期。经历阵痛期的操盘成本太高，许多小开发商是耗不起的。除非是敢花时间去做实验在市场上试水的全国数一数二的大牌房企，比如万科：

（上海闵行区万科城93㎡；三开间）

以上产品通过对内部通风口的设计实现南北通风，而且三开间朝南实现了全采光，如此格局的设置是对中间套舒适度的极大提升。资料显示上海万科城2013年6月首开，随后这种三开间的中间套在上海风靡至今。后来万科把它带到了武汉试水（卖相相当不错）：

（万科汉阳国际88㎡，不到90㎡做三房；万科之外，武汉几乎没有类似产品）

武汉市场和上海市场类似的地方就在于都是以刚需面积段为主的市场。那么介于以上变化，我推测武汉标准层中间套的未来可能有这些变化：

1、

精装修户型很有可能是下一波主流

精装修产品Z独特的地方在于，从前期居住空间的排布到后期收纳方式的设计都是由设计团队一手贯穿的。精装修的设计模式，将能够让室内空间的利用率得到极大改善，这对于目前飙高的房价市场来说，必须是个福音。目前武汉专做精装修的开发商是：万科、越秀、恒大、泛海，这些都是大房企，甚至专注汉阳的广电也开始做全装修，专注光谷的当代也渐渐扩张版图。大房企很有潜力做产品创新带动武汉的精装修市场。

2、卧室等私密空间的舒适度在户型的地位会越来越重要

80后过后，90后即将成为下一批强势购房大军，这些注重生活私密性的新时代年轻人也将把产品设计带入一个新阶段。个人能发现的变化，也就是从以前的把客厅和主卧的日照条件放到首位，渐渐演变成把主次卧的日照条件优先考虑，客厅和餐厅等公共空间放在其次。除了上面提到的汉阳国际的2A产品和88㎡三开间产品和之外，其实还有下面这种产品也受首次置业群体欢迎：

（盘龙城汉口湖畔82㎡）

3、创新精神会在武汉大行其道

武汉不是上海，本地开发商再大也几乎没有胆略做产品创新，外来开发商在武汉操盘也得看武汉市场产品的特征。万科的那款三开间户型也是在上海试水成功之后，才慢慢引入武汉的。“大行其道”这句话与其说是趋势，不如说是我的期望。

卢俊认为，在房地产市场渡过了无论做什么产品都卖得出去的蛮荒时代之后，一二线城市库存量供过于求已经是不争的事实。于是精耕细作时代正在向我们走来，蛮荒时代赚的盆满钵满的地产商如果想在精耕细作时代继续做下去，就得开始花费足够的时间和耐心去做新产品的尝试，不做新产品的话那么在精耕细作时代是做不下去的。

______END 感谢万能的得意提供平台我发表，求大神讨论。

本帖Z后由 波西米亚之心 于 2015-5-13 16:59 编辑

说的好有道理

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一觉醒来给了这多好东西，好给力。

楼主写得不错，赞一个

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哈哈哈，我很下了点心思的。

汉阳国际那个小户型真厉害

就是地方太偏了

好有道理

楼主没有在房地产行业呆过，至少没有在主流开发商的核心部门呆过，应该不知道为什么户型设计会出现那些冰箱放不进去的七七八八问题，也不清楚房地产的未来发展走势。

楼主说的主流精装，现在只有内地二三线才是毛坯。建议看下一线城市的品牌开放商，5年前应该就已经是精装。

各地区规范政策和客群需求是不同的，就算是万科也绝对不是简单的拿上海的户型来用在武汉。

拿出几个户型和数据，忽悠一下行业外的人还是可以的，不专业的帖子，建议发的时候还是再斟酌一下。

本帖Z后由 junbaohappying 于 2015-5-16 13:55 编辑

麻烦你来分析下，别光喷啊