投资买房应该算的一笔账http://www.deyi.com/thread-15343814-1-1.html
这是某位空军的帖子，看完真的是醉。
我发这种科普帖子在稍微懂点房投的人眼中简直就是白痴才会做的科普，因为这都是简单的不能再简单的数学计算。
此表非常通俗易懂，2019年250万总价的新房，你首付100万，贷款150万，我按照空空们的说法贷款利率上浮3成，本息还款（其实实际贷款利率上浮2成是很容易做到的，如果2成，那收益会更大），10年后2029年，房屋以500万的总价卖出（10年只翻1倍已经是非常保守非常保守的涨价幅度了）。你所付出的是100万的首付，10年共计112.2万的还款，提前还款126.7万，纯利润是500-100-112.2-126.7=161.1万（此纯利润是未考虑房屋10年出租的情况，如果10年内房屋能产生收益，结果会更加乐观一点）。
如果你在2019年手上捏着100万首付存银行，我们按照无风险银行利息5%且复利的算法（已经很高了，我取的数据都是有利于空空的，复利就是利息继续当本金计算），10年后，你只会拿到162.8万。这时候空空还会想起来每年还款11.22万也可以产生利息，好，把这部分每年还的11.22万都存银行，同样算复利，10年后112.2万的总还款额能拿到141万。10年过去了，如果你不买房，你所付出的是100万首付存银行，10年共计112.2万的存款也存银行，纯利润是162.8+141-100-112.2=91.6万
Z关键的位置来了：2019年手上拿着100万现金，10年后你需要把这100万变成多少钱才能保证购买力基本不变呢？答案是215万现金（8%通胀率），也就是说你手上的每100万必须净赚115万才能保证抵御通胀。
我取的通胀率是8%，这个通胀速度如果还有傻空说高了，那请这群ZZ去看看之前20年的通胀率是多少，保守是15-20%。
我知道还会有傻空说：你怎么知道10年后这个房子能卖500万？跌了呢？ 哈哈，对待这种ZZ，我也没什么好说的，只能说穷有穷的道理吧。
这个时代就像一辆高速的列车，不会等你，你能做的就是顺势而为，抓住任何能跟上列车速度的稻草。只可惜，就算你过去10年在武汉买了房，大多也只是跑平了列车（过去10年只有在1线等城市买房才能跑赢）。残酷的现实是：现在你买房，未来一样跑不赢，甚至被落下。更残酷的是：如果你现在不买房，未来你会被落下的更远。除非你有其他独家的赚钱秘籍，当然你也不会分享。
结论：过去20年是买房抗通胀买房赚钱的Z佳时期，未来10年，房地产分化会越来越严重。1线和2线包括少数3线的房产能赚钱或勉强抵御通胀，其余无产业人口流失的3线和4线房子成为永远的收藏品，鬼城会越来越多。
以大基建为主的城市化进程10年后将步入尾声，形成以几大城市群和经济带为首的超大人口规模分布：京津冀、珠三角大湾区、长三角、成渝、长江中游、中原，将拥有中国人口的60%-80%。只有这些位置的房产拥有抵御通胀的属性且价格会越来越高。
Z后给所有人的建议：如果你有优于房产的抵御通胀的手段和赚钱方式，那恭喜你，你晋级了，能否收小弟帮忙打理你的生意？
如果你是底层普通人，建议在以上我提到的城市中买房。
如果你是嘴上空军实际上准备买买买，建议别装大尾巴狼，害人缺德的事少做，自己捡便宜就行了。
如果你是傻空，建议把房子都卖了，钱存银行，未来武汉房价如葱。
PS：有傻ZZ在问为啥我取8%的通胀率，看图，M2同比增速这几年都比较稳定，且非常低，因为16年之前的几年，增速一度高到15%-20%的程度。有的读书读勺的老几说书本上说了，cpi才是通货膨胀率，应该以cpi来算，那我只能说请你去搜一下过去10年的cpi，再来跟我聊。
本帖Z后由 小怪兽的奥特曼 于 2019-06-17 22:59 编辑
