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后湖片区自住投资该怎么选?

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在论坛中,经常看到网友对整个后湖、百步亭片区房子的讨论,现在我先直接说结论:

在整个片区自住兼顾投资首推中海万锦江城和海赋江城,俗称后湖双子星。

首先看新房,目前片区最值得关注的盘就是融创公园大观。一:优势:1融创的开发商和物业信得过,2:门口3地铁8,12,21正宗三地铁。3:都是刚需三房户型设计合理,在新房市场品质和体量是相对比较好的。
二:劣势。1:价格2.3+带精装修。两年半交房成本是2.6+这个价格比较贵,所有开发商的精装修都稀烂,收房基本要砸了重新装不多阐述。2:容积率高,整个小区显得拥挤,3:大观没有好的对口学区这点是致命硬伤。其它新盘不是没地铁就是小开发商品质不行,不一一阐述。

三:谈谈双子星,以中海万锦江城为例。1:中海开发商,绿化物业品质都是一级,比融创好,2:门口也是三地铁12 14 21 3:有80的小两房,96的通透小三房户型布局合理 4:对口育才怡康+汉铁初中。学区在片区配套是最好的。5:万锦楼间距非常宽有70米这点在整个汉口都是是难得一见。6:在2手市场万锦江城一直受客户和资金追逐流动性特别好,升值保值能力强,万锦的二手房成交一直在汉口2手市场排名前10,换手率很高。7:万锦入住率极高。达到90%以上,出租的特别少,贝壳显示只有10套左右,生活气息浓。海赋和万锦的区别就是物业是电建的,物业差很多,其它各方面差不多。

四:片区其它二手盘,有人会提到银泰御花园。首先这个开发商很稀烂,PASS,我个人对这种小开发商比较抵制,直接一票否决,然后小区

品质物业很一般,进去有还建房的感觉。并且有40的小户型,出租率特别高。银泰的2手挂牌常年在80套左右,抛盘量大,出租也是常年70多套,人员嘈杂,个人不喜欢,这点跟双子星无法必选。剩下的百步亭现代城、汉广、越秀、晋合、幸福时代等等这些,总体都不如双子星就不一一例举。双子星的价格是片区最贵,流动性又是片区最后,2手市场数据就是最好的证明。

五:整个片区明年的市场也没有品质好点的盘,并且相信出来的价格也不低,所以总体来说整个片区首推中海万锦江城,其次海赋江城,至于其它盘,就看个人经济能力了。

本帖最后由liangzi0713编辑

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纯投资 后湖区域 投资、自住
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最爱牛肉面 高中一年级

万锦配套好过海赋好不好,外地人看3号线,关注海赋的多,老武汉人,才知道万锦是百步亭中心,百步亭所以配套在万锦步行范围内,交通地铁公交方便,远离后湖大道也安静。万锦的楼间距、物业和位置是武汉一流的,再加上即将引爆的学区,应该会大涨一波。

liangzi0713 初中三年级
最爱牛肉面发表于 2021-04-11 13:25 万锦配套好过海赋好不好,外地人看3号线,关注海赋的多,老武汉人,才知道万锦是百步亭中心,百步亭所以配套在万锦步行范围内,交通地铁公交方便,远离后湖大道也安静。万锦的楼间距、物业和位置是武汉一流的,再 ...

双子星不分彼此,万锦的物业确实比海赋要好

jiulonggongsi 高中二年级

首先,海赋是3号线+12号线,万锦的21号线有点鸡肋,海赋旁边建设大道延长线高架已经开始修了,交通很有优势

其次,万锦的劣势是层高,有点压抑,公摊差不多 但我总感觉他的130们户型 使用面积还不如海赋120的,一个房间大,两个房间超小 服了

再次,御花园小户型大多自住,出租率不高,我当时看的一期是3T6户,但里面的绿化不错,好像还有洋房别墅

最后,怡康9月开始分A B校区,B校区高年级在御花园,海赋离这两个校区都是500米左右,万锦离B校区就有点距离了

综上,你可能百度比较多,实际踩盘比较少

liangzi0713 初中三年级
jiulonggongsi

御花园的品质物业这些你再去踩一下,我看盘首先看开发商,土班子开发商不谈,直接PASS,武汉的土班子开发商有一个好的吗

茱茱爸爸 小学五年级

首先御华园的教育用地规划有两个,一个是现在已知的怡康B校区,另一个可能会是初中地块。以后可能回打破怡康+汉铁的组合。

其次,怡康正对面正在修融创的新楼盘,到时候新楼盘肯定会秒杀后湖双子星。

最后,怡康的教学质量排名网络上只有2019的数据,连续性有待考察。

jiulonggongsi 高中二年级
liangzi0713发表于 2021-04-11 17:31 回复 jiulonggongsi 的帖子御花园的品质物业这些你再去踩一下,我看盘首先看开发商,土班子开发商不谈,直接PASS,武汉的土班子开发商有一个好的吗

我的回帖表达的是 海赋要更好一些,难道是我表达错误?至于御,我看到的确实是3T6,绿化因为小区够大 竟然有水系 蓝球场 确实也还行吧,物业没细问 卫生还可以

jiulonggongsi 高中二年级
茱茱爸爸发表于 2021-04-12 07:21 首先御华园的教育用地规划有两个,一个是现在已知的怡康B校区,另一个可能会是初中地块。以后可能回打破怡康+汉铁的组合。其次,怡康正对面正在修融创的新楼盘,到时候新楼盘肯定会秒杀后湖双子星。最后,怡康 ...

怡康最近几年都不错,百步亭的融创目前就是融创御央,这个离的有点远,而且那块地属于丹西社区,大概率对口丹水池

茱茱爸爸 小学五年级
jiulonggongsi发表于 2021-04-12 09:15 怡康最近几年都不错,百步亭的融创目前就是融创御央,这个离的有点远,而且那块地属于丹西社区,大概率对口丹水池

大哥,我说的不是御央首府。

茱茱爸爸 小学五年级
jiulonggongsi发表于 2021-04-12 09:15 怡康最近几年都不错,百步亭的融创目前就是融创御央,这个离的有点远,而且那块地属于丹西社区,大概率对口丹水池

大哥,我说的不是御央首府。

wang121717 大学四年级
茱茱爸爸

融创啥新楼盘?方便透露一下么?

木有用户名 小学二年级
茱茱爸爸发表于 2021-04-12 09:32 大哥,我说的不是御央首府。

那个好像是个商业,不是楼盘

H.Yc 小学四年级

现代城4期不和他们两个价格差不多嘛 总感觉百步亭里面不好进出

liangzi0713 初中三年级
H.Yc

现代城1、2期不谈,还建房多,3期人车不分流,品质也差,4期只能说在整个现代城是最好的,品质相对可以,但是没有小三房,而且百步亭物业很稀烂,对口的实验也不如怡康,所以只能把现代城4期放在后面作为备选。

clee2009 高中二年级

大观算了 超高层 比普通34层面积大一点 多掏钱13万买分摊

liangzi0713 初中三年级
clee2009

如果非要谈新房,只有大观可以看看,其它更不行,但是跟双子星比,大观确实差远了

liangzi0713 初中三年级
茱茱爸爸

你说的融创新楼盘是融创御央首府吧?是不是卖不动完全靠中介高佣金去分销?这个盘,我大概说一下,高容积率,有公租房,到地铁距离太远(可以理解为没有地铁)对口的小学大概率是丹水池小学(江岸区到第一),你现在要秒杀双子星?梁静茹给你的勇气吗?这样好的楼盘非要通过贝壳高佣金和自媒体分销才能卖完?

clee2009 高中二年级
liangzi0713

不认同  ,大观那个价格 24000  20层  超高层111平方    266总价,,   34层那种写106平方还是108,实得面积一致套内和超高层一致,总价 253  也是20层   

茱茱爸爸 小学五年级
liangzi0713发表于 2021-04-13 04:21 回复 茱茱爸爸 的帖子你说的融创新楼盘是融创御央首府吧?是不是卖不动完全靠中介高佣金去分销?这个盘,我大概说一下,高容积率,有公租房,到地铁距离太远(可以理解为没有地铁)对口的小学大概率是丹水池小 ...

楼主去看看怡康小学正对面那个工地吧!我说的不是御央首府

空弦 小学六年级

怡康小学目前在整个后湖片区,应该属于最强的了。

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